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??截至3月10日，11家千億房企中已有7家發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，它們的歸屬母公司凈利潤(rùn)同比均有所下滑。

??其中，萬(wàn)科A預(yù)計(jì)將錄得450億元的虧損，同比下跌470%。保利發(fā)展、綠城中國(guó)、招商蛇口、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)等的歸屬母公司凈利潤(rùn)同比跌幅則在3成至8成之間，但仍保持盈利狀態(tài)。

??針對(duì)業(yè)績(jī)下滑，萬(wàn)科A表示2025年將繼續(xù)加快風(fēng)險(xiǎn)化解，全力以赴實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)改善。越秀地產(chǎn)也透露今年將加快銷(xiāo)售、去庫(kù)存及精準(zhǔn)投資。

??外部環(huán)境的積極向好為房企改善自身的盈利狀況創(chuàng)造了良好條件。3月9日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹在十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議民生主題記者會(huì)上指出，今年一、二月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持止跌回穩(wěn)的積極勢(shì)頭，市場(chǎng)信心得到有效提振。根據(jù)研究機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，部分千億房企將在2025年迎來(lái)業(yè)績(jī)拐點(diǎn)，歸屬母公司凈利潤(rùn)重回增長(zhǎng)軌道。

??7家千億房企盈利預(yù)警

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，2024年，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積97385萬(wàn)平方米，同比下降12.9%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降14.1%。新建商品房銷(xiāo)售額96750億元，同比下降17.1%，其中住宅銷(xiāo)售額下降17.6%。截至2024年末，商品房待售面積75327萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.6%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)16.2%。

??受行業(yè)大環(huán)境影響，房企在2024財(cái)年依然面臨嚴(yán)峻的盈利挑戰(zhàn)。

??3月7日，龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)齊齊發(fā)布盈利警告。龍湖集團(tuán)表示，公司2023年錄得剔除投資物業(yè)及其他衍生金融工具公平值變動(dòng)影響后的股東應(yīng)占核心溢利113.5億元，2024年的股東應(yīng)占核心溢利預(yù)計(jì)錄得約35%至40%的下降。

??越秀地產(chǎn)則預(yù)計(jì)股東應(yīng)占盈利較2023年度同比下降約65%至70%，核心凈利潤(rùn)同比下降約50至55%。除了結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下跌外，影響其凈利潤(rùn)的因素還有22.7億元的存貨減值撥備，13.9億元的物業(yè)、廠(chǎng)房及設(shè)備和使用權(quán)資產(chǎn)減值撥備，以及7.3億元的商業(yè)物業(yè)凈評(píng)估跌值。

??此前已有5家千億房企公布了2024年的業(yè)績(jī)預(yù)告。保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)約50億元，同比減少58.43%。對(duì)比2023年31.18億元的股東應(yīng)占利潤(rùn)，綠城中國(guó)預(yù)計(jì)2024年的跌幅在50%以?xún)?nèi)。萬(wàn)科A則是由盈轉(zhuǎn)虧，預(yù)計(jì)歸屬母公司凈利潤(rùn)的虧損額達(dá)450億元。招商蛇口2024年實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)40.4億元，同比下降36.1%。建發(fā)股份預(yù)計(jì)2024年實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)24億元至35億元，較2023年減少96億元至107億元，降幅約73%至82%。

??截至3月10日，2023年銷(xiāo)售額超過(guò)1000億元的房企中，還有中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)及華發(fā)股份尚未發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告。

??某上市房企的管理層告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，對(duì)于港股上市公司發(fā)布盈警或盈喜，香港聯(lián)交所規(guī)則下沒(méi)有明確標(biāo)準(zhǔn)，“由上市公司自我判斷，所以每家情況都不太一樣。”A股主板的要求是，如果上市公司預(yù)計(jì)年度凈利潤(rùn)為負(fù)、扭虧為盈、凈利潤(rùn)同比增減50%以上，或者期末凈資產(chǎn)為負(fù)，必須在會(huì)計(jì)年度結(jié)束后的1月31日前發(fā)布年度業(yè)績(jī)預(yù)告。綜合這些規(guī)則，預(yù)計(jì)上述4家房企2024年的業(yè)績(jī)波動(dòng)幅度不會(huì)太大。

??2025年或迎業(yè)績(jī)拐點(diǎn)

??基于過(guò)去三年行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模的持續(xù)收縮，規(guī)模房企2024年的利潤(rùn)下滑是可以預(yù)見(jiàn)的。摩根大通表示，2021年以來(lái)，內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)蕩對(duì)所有發(fā)展商的邊際利潤(rùn)影響深遠(yuǎn)，市場(chǎng)對(duì)龍湖集團(tuán)等房企的利潤(rùn)下行不會(huì)感到意外。一家千億房企的內(nèi)部人士也表示，公司2024年沒(méi)有虧損已經(jīng)是值得慶幸的事情了。

??萬(wàn)科A在業(yè)績(jī)預(yù)告中詳細(xì)分析了虧損的原因，主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降，2024年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤(rùn)主要對(duì)應(yīng)2022年、2023年銷(xiāo)售的項(xiàng)目及2024年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存。這些項(xiàng)目大部分為2022年前獲取的土地，地價(jià)獲取成本較高，銷(xiāo)售情況和毛利率均低于投資預(yù)期，導(dǎo)致報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少。計(jì)提信用減值和存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損，部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值等也是重要影響因素。

??萬(wàn)科A表示，行業(yè)已經(jīng)度過(guò)最困難的時(shí)期，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)充滿(mǎn)信心，2025年將聚焦三大主業(yè)、全力以赴推動(dòng)經(jīng)營(yíng)改善。龍湖集團(tuán)寄希望于非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)貢獻(xiàn)的持續(xù)提升。保利發(fā)展則在估值提升計(jì)劃中提到了穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、提質(zhì)效的安排，包括保持行業(yè)領(lǐng)先的投資強(qiáng)度，聚焦核心城市獲取銷(xiāo)售兌現(xiàn)度高、盈利能力顯著優(yōu)于存量資源的土地資源等。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2025年前兩個(gè)月，保利發(fā)展的全口徑拿地金額達(dá)340億元，居行業(yè)首位。

??當(dāng)然，除了自身的戰(zhàn)略調(diào)整，房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的好轉(zhuǎn)也離不開(kāi)大環(huán)境的托舉。天風(fēng)證券認(rèn)為，當(dāng)前對(duì)行業(yè)走勢(shì)最為重要的影響因子仍是房?jī)r(jià)。2024年第四季度以來(lái)，二手價(jià)格逐步趨穩(wěn)、新房?jī)r(jià)格環(huán)比走強(qiáng)，量?jī)r(jià)構(gòu)成階段性正向循環(huán)。現(xiàn)階段，多數(shù)城市的價(jià)格企穩(wěn)對(duì)于盈利邊際改善的影響是行業(yè)性的。從施策角度看，“限制性政策放松”“城中村改造”“控制供地”均指向“調(diào)節(jié)供需、穩(wěn)定房?jī)r(jià)”，對(duì)應(yīng)“盈利邊際改善”邏輯。而“收儲(chǔ)”是另一種直接改善資產(chǎn)質(zhì)量的方式。

??“房企業(yè)績(jī)依賴(lài)于整體市場(chǎng)變化，如果2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，房企業(yè)績(jī)也會(huì)出現(xiàn)回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，今年的《政府工作報(bào)告》把“穩(wěn)住樓市股市”寫(xiě)進(jìn)總體要求，并且提出“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，這意味著房地產(chǎn)支持政策還會(huì)再加力，市場(chǎng)止跌回穩(wěn)可期，進(jìn)而整體上房企的業(yè)績(jī)也將迎來(lái)拐點(diǎn)。

??研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的盈利預(yù)測(cè)也比較樂(lè)觀(guān)，預(yù)計(jì)部分千億房企將于2025年開(kāi)始實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)的正增長(zhǎng)。例如，湘財(cái)證券預(yù)測(cè)保利發(fā)展在2025年、2026年將實(shí)現(xiàn)54億元、63億元的歸屬母公司凈利潤(rùn)。開(kāi)源證券預(yù)計(jì)招商蛇口2025年、2026年的歸屬母公司凈利潤(rùn)為59.7億元、64.7億元。