關于征求《濟南市商品房預售資金監管辦法（征求意見稿）》意見的通知

各有關單位：

??為規范商品房預售資金監督管理，維護商品房交易雙方合法權益，促進房地產市場健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《山東省城市房地產開發經營管理條例》《山東省商品房銷售條例》《山東省商品房預售資金監管辦法》和《山東省人民政府辦公廳關于做好房地產領域易發問題治理工作的通知》（魯政辦字〔2016〕118號）等法律、法規、規章及相關規定，結合本市實際，我局擬定了《濟南市商品房預售資金監管辦法（征求意見稿）》。現征求社會各界意見，請于2021年1月21日前將意見書面反饋濟南市住房和城鄉建設局房地產市場監管處。

??地址：濟南市歷下區龍奧大廈F0429室

??電話：0531-66600789、0531-66605629

??傳真：0531-66605572                           

??郵箱:szjjfdcscjgc@jn.shandong.cn

??附件：濟南市商品房預售資金監管辦法 (征求意見稿）.docx

濟南市住房和城鄉建設局

2020年12月22日

濟南市商品房預售資金監管辦法

（征求意見稿）

??第一章 總 則

??第一條 為了規范商品房預售資金監督管理，維護商品房交易雙方合法權益，促進房地產市場健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《山東省城市房地產開發經營管理條例》《山東省商品房銷售條例》《山東省商品房預售資金監管辦法》和《山東省人民政府辦公廳關于做好房地產領域易發問題治理工作的通知》（魯政辦字〔2016〕118號）等法律、法規、規章及相關規定，制定本辦法。

??第二條 本市行政區域內商品房預售資金的收存、支出、使用及其監督管理，適用本辦法。

??本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產開發企業預售商品房時購房人支付的全部房價款（包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款）。

??本辦法所稱預售人，是指依法取得《商品房預售許可證》進行商品房預售的房地產開發企業。

??本辦法所稱預購人，是指購買預售商品房的單位或者個人。

??第三條 濟南市住房和城鄉建設局（以下簡稱主管部門）負責商品房預售資金監管工作，組織相關管理信息系統建設，負責指導、監督平陰縣、商河縣商品房預售資金監管工作。

??第四條 商品房預售資金監管，遵循"專戶專存、專款專用、重點監管、節點控制"的原則。

??第五條 商品房預售資金監管期限，自取得《商品房預售許可證》開始，至取得房地產開發項目竣工綜合驗收(或分期綜合驗收)備案證明止。

??第二章  監管銀行及賬戶

??第六條　本市范圍內，自愿從事商品房預售資金監管業務的商業銀行，具備資金監管安全規范運行所需的金融管理業務能力及網絡技術條件，并與主管部門簽訂商品房預售資金監管服務協議（以下簡稱服務協議）,可以列入商品房預售資金監管銀行(以下簡稱監管銀行)名錄， 按照服務協議約定條款做好商品房預售資金監管工作。商品房預售資金監管銀行名錄由主管部門向社會公示。監管銀行名錄可以動態調整。

??第七條 預售人應從主管部門公示的監管銀行中，選擇監管銀行開設預售資金監管專用賬戶（以下簡稱專用賬戶），房地產主管部門、監管銀行、房地產開發企業三方簽訂《商品房預售資金監管協議》（以下簡稱監管協議）。監管協議示范文本由主管部門制定。未開立監管賬戶，未簽訂《商品房預售資金監管協議》的企業，行政審批部門不得核發《商品房預售許可證》。

??第八條 預售人應當將商品房預售資金監管相關規定告知預購人，將監管銀行、監管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示，并在商品房預售合同中予以明確。

??第三章 預售資金收存

??第九條 商品房預售資金應當全部存入監管賬戶，房地產開發企業不得將預售資金存入監管賬戶之外的其他賬戶。

??預售人與預購人訂立商品房預售合同并網簽后，根據合同相關約定，預購人憑預售人出具的《商品房預售資金監管收存通知單》將預售資金存入監管賬戶；簽訂定金合同的，預購人憑預售人出具的《商品房定金監管收存通知單》將定金存入監管賬戶，正式合同簽訂后自動轉為購房款。

??預購人申請按揭貸款（含商業貸款和住房公積金貸款）的，預購人將首付款存入監管賬戶，并書面委托貸款銀行將發放的按揭貸款足額轉入監管賬戶。

??第十條 監管銀行收到預購人交存和貸款銀行轉入的房價款后，向預購人出具《商品房預售資金監管收款憑證》，并將信息傳至房地產主管部門。

??《商品房預售資金監管收款憑證》內容包括但不限于：商品房預售合同編號、監管銀行、監管賬戶、預購人資金結算個人賬戶、預售資金總額、本次交存數額、累計交存數額、交存時間等。

??第十一條 商品房預售資金監管標準，是指商品房預售項目自批準預售的工程節點開始，到完成建筑安裝和區內配套等工程建設、達到竣工綜合驗收條件所需的單位建筑面積費用；商品房預售資金監管標準，由主管部門根據建設項目的建安造價、區內配套等費用標準確定，并根據市場情況定期調整公布。

??商品房預售資金監管額度，是指批準預售的商品房面積與商品房預售資金監管標準的乘積，行政審批部門核發《商品房預售許可證》之前，由房地產主管部門確定監管額度，并在商品房預售資金監管協議中予以載明。

??第十二條 商品房預售資金監管按照工程建設進度分為4個控制節點，分別為建成層數達到地上規劃總層數一半、主體結構驗收、單體竣工驗收備案、竣工綜合驗收備案。控制節點以整層頂板建成為準。

??監管資金留存比例，是指監管賬戶中的資金余額占商品房預售資金監管額度的百分比。按照建成層數達到地上規劃總層數二分之一時，監管資金留存比例為60%；主體結構驗收時，監管資金留存比例為30%；竣工驗收備案時，監管資金原則上留存比例為15%；取得竣工綜合驗收備案時，監管終止。

??對于高層、超高層或者大體量建筑，可以增加1-2個控制節點，但監管資金留存比例不得突破上述規定。

??第四章 支出和使用

??第十三條 監管額度內的預售資金，企業不得擅自使用；超出部分企業可以自行使用，但應優先用于本開發項目的建設。

??第十四條 預售人申請使用商品房預售資金監管額度以內的資金，應當按照工程建設進度控制節點提出用款申請，并不得突破本辦法第十二條規定的監管資金留存比例。預售人應當如實填寫、提交以下材料，并對材料的真實性負責：

??（一）企業用款申請表；

??（二）授權委托書及受托人身份證復印件；

??（三）按建成層數控制節點申請的，提交區住建部門及項目建設、施工、監理單位簽字(章)的施工進度證明和樓體外立面施工的彩色照片；

??（四） 按主體結構驗收節點申請的，提交《主體結構工程質量驗收報告》；

??(五) 按取得工程竣工驗收備案節點申請的，提交《房屋建筑工程竣工驗收備案單》；

??（六）預售人已經向施工單位、材料設備供應單位或者供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位撥付款項的，提供付款證明；預售人擬向上述單位撥付款項的，提供對方指定的銀行賬戶。

??（七）法律、法規規定的其他文件材料。

??第十五條 濟南市房地產企業信用評定為AAA級企業，監管額度的節點降低5個百分點。AA級企業，監管額度的節點降低3個百分點。

??第十六條 在主體結構封頂控制節點之前，預售人可以憑銀行出具的見索即付保函部分抵頂商品房預售監管資金，但不得突破監管額度的30%。出具保函的銀行應從主管部門公示的監管銀行中選取。

??第十七條 房地產主管部門應當依據省住房城鄉建設廳、省財政廳聯合發布的《山東省新建物業質量保修金管理辦法》（魯建發〔2016〕5號）有關規定，按物業主管部門的要求，在核發房地產開發項目竣工綜合驗收備案證明文件前，按照商品房預售資金監管協議約定，從監管賬戶中一次性劃轉規定數額的保修金到指定專戶，并告知預售人。

??第十八條　主管部門收到房地產開發企業提交的資料,經核實，符合條件的，3個工作日內核發《商品房預售資金降低監管額度通知書》。監管銀行收到主管部門核發的《商品房預售資金降低監管額度通知書》后，3個工作日內調整監管資金的額度。

??第十九條  預售人與預購人解除商品房買賣合同的，專用賬戶內預售資金未達到監管額度時，預售人可持主管部門出具的證明文件，向監管銀行申請退回購房款；監管銀行將監管資金退回預購人指定的交易資金結算個人賬戶和貸款銀行賬戶。專用賬戶內預售資金已達到監管額度的，預售人及時退回相應購房款。

??第五章 終止和解除

??第二十條 預售項目已取得綜合驗收(或分期綜合驗收)備案證明的，開發企業持綜合驗收(分期綜合驗收)備案證明、申請書和授權委托書及受托人身份證復印件，向主管部門申請辦理終止預售資金監管手續。房地產主管部門應當自受理之日起3個工作日內進行審核，符合終止預售資金監管條件的，出具《商品房預售資金監管終止通知單》;不符合條件的，出具不予終止通知單。

??第二十一條 監管銀行應當按照《商品房預售資金監管終止通知單》終止監管。　

??第六章 法律責任

??第二十二條 預售人有下列行為的，房地產主管部門責令其限期整改，記入企業及從業人員信用檔案，情節嚴重的可暫停其預售合同網簽業務，并依法予以行政處罰:

??(一)未按規定將商品房預售資金全部存入監管賬戶的;

??(二)變相逃避商品房預售資金監管的;

??(三)未按規定使用商品房預售資金的;

??(四)提供虛假材料的;

??(五)其它違反本辦法或者商品房預售資金監管協議的行為。

??第二十三條 施工、監理單位提供虛假證明或采取其他方式協助房地產開發企業騙取降低預售資金重點監管額度的，由主管部門依法追究相關責任。

??第二十四條 監管銀行有下列行為的，房地產主管部門按照商品房預售資金監管合作協議暫停或者終止其監管銀行資格，并由其承擔相應責任:

??(一)未經房地產主管部門同意，擅自支付商品房預售資金的;

??(二)擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預售資金的;

??(三)其他違反本辦法或者商品房預售資金監管協議的行為。

??第二十五條 房地產主管部門和監管銀行工作人員在預售資金監管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

??第七章 附 則

??第二十六條  本辦法自  年  月  日起施行，有效期至   。《濟南市商品房預售資金監督管理辦法》（濟建發〔2016〕2號）同時廢止。