三、健全住房保障準入退出機制

保障性住房作為公共資源或具有公共資源要素的資源，它的分配和使用應當遵循必要性、有效性和公平的原則，并經得起公眾評價。保障性住房分配和使用，以不沖擊社會主義按勞分配原則為條件。禁止以任何形式向住房不困難的家庭供應保障性住房。

(一)探索創新申請審核和輪候制度

“十二五”期間，全國計劃建設保障性安居工程住房3600萬套，如果沿用傳統的審核辦法，不做必要的制度創新，就無法提高工作效率、降低管理成本。操作上，可以考慮：第一，住房困難家庭在所在地居住和就業滿一定年限的，可以申請保障性住房，如滿三年或五年；第二，確定輪候規則和順序，對于傷殘軍人、見義勇為者、勞動模范和最低收入家庭等，通過積分等方式給予排序上的優先照顧；第三，根據申請人的財產和收入狀況，確定享受何種住房保障政策，如公共租賃房政策還是共有產權保障房政策等；第四，依申請人的收入水平(住房支付能力)，確定其應當支付的租金或政策支持程度。

(二)要強調程序公開和輪候制度

建立一整套保障性住房管理程序，向社會公開住房保障范圍、標準、方式、房源、程序、分配過程，既便利有關當事人，又方便社會監督。同時，在申請審核環節，要強調申請人誠信申報的義務，以減少審核成本。如果發現申請資料不實，申請人要承擔相應的責任。國辦發〔2011〕45號文要求地方政府確定合理的輪候期，并向社會公布，這有助于穩定社會預期，讓保障對象知道申請之后多長時間可以拿到保障房；反過來，對地方政府來說也是一種約束。

(三)退出管理制度設計

保障性住房只能用于解決住房困難。當保障對象有了其他住房時，應當退出住房保障。考慮到住房保障或直接、或間接會給保障對象帶來一定的收入效應，退出機制的設計不能簡單化。

對公共租賃住房，則可以用經濟措施梯次調節保障程度，直至收取市場租金，使得承租人收入水平提高后不再享受政府補貼。這時，退出方式可以有多種選擇，如收取市場租金、騰退房屋，或者由租轉售，轉化為共有產權保障房或全部產權等。為了保持租賃關系的相對穩定性，也考慮新就業群體的收入增長狀況，租賃期限的設定不宜過短(以2-3年或3-5年為宜)。在合理的租期內，可以不再審核承租人的收入水平，不再調整租金標準。這樣做，既有利于降低管理成本，也有利于引導住房租賃市場。

對共有產權保障房，考慮到購房人已經支付了一定的價款，在購房人仍然實際居住的情況下，可以不強制退房。由于配售前已經明確了購房人的產權份額，再上市交易所得價款，由購房人和政府按各自的份額分享。這樣，政府收回了初始投資和相應的增值收益，購房人也就退出了住房保障。

需要注意的是，退出政策設計中，對住房保障對象家庭收入變化要有適度的寬容。一個家庭之所以無力解決住房問題，與其自身的勞動技能較低，就業不充分有關。短期內，這一群體的經濟狀況很難出現質的變化。即使他們的收入有所提高，在目前的高房價下，也難以立即進入市場。適度寬容保障對象收入的變化，既符合中低收入家庭收入變化規律，也有利于退出機制的最終落實。