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??上海易居房地產研究院1月29日發布了《2014年商品住宅成交結構年報》。報告指出，2014年30個典型城市商品住宅成交量情況，東中西三類城市在 2014 年成交量均出現了不同程度的降溫。其中中部地區更穩健，2014年成交量仍超 2012 年。全年東部地區價格波動明顯高于中西部地區。從戶型成交結構看，2014年中小戶型成交量同比跌幅最大；但成交價同比增幅最高，高于小戶型、中大戶型及大戶型等其他3類戶型。

??易居研究員謝金龍指出，2014年第四季度30城成交量和成交均價都較大幅度上升，呈現較強復蘇態勢。從結構上看，一線城市的領銜反彈，對于市場回暖的帶動作用是比較明顯的。而東部城市整體向好，也將給2015年的市場走勢帶來比較振奮的信心。

??在信貸利率進一步下降的預期影響下，房地產政策環境有望繼續寬松。個人房貸支持力度加大等利好因素將促進2015年整個樓市行情出現升溫。從區域結構上看，預計一線城市、東部城市的行情將率先回暖，從而帶動整個市場溫和回升。而從產品類型看，改善型購房需求將擴大比例，進而使得中小戶型、中大戶型購房市場逐漸升溫和走強。

??一、30個典型城市分析

??（一）2014年成交量呈現季度攀升態勢

??2014年第四季度，30個典型城市商品住宅成交面積為5944萬平方米，環比增長29.8%，同比增長2%。受二套房貸新政以及央行降息政策的影響，購房需求積極釋放，市場回暖趨勢較明顯。同時，第四季度企業發力沖刺業績，也促使樓市強勢翹尾之態非常明顯。而觀察2010-2014年近5年的季度數據，2014年第四季度成交量已創新高。

??從近五年30個典型城市商品住宅成交量走勢看，2011年市場降溫，成交量比較低迷。但從2012年開始，成交總量逐年走高。2014年市場出現降溫，相比2013年成交面積下跌了13.4%，全年成交面積為18478萬平方米。我們預計，考慮到2015年整體貨幣環境將會趨于寬松，30個典型城市商品住宅成交量較2014年上升將是大概率事件。

??（二）成交均價止跌反彈

??2014年第四季度，30個典型城市商品住宅成交均價為11823元/平方米，環比增長10.9%，創近五年的季度最高值；而同比增幅為12.5%，為近七個季度的最高值。

??從年度數據看，近五年總體處于攀升態勢。同時，該同比增幅的波動比較明顯，呈現鋸齒形。2014年全年成交均價為10990萬平方米，同比增長4.3%。預計2015年增幅將高于2014年。

??二、一二三線城市分析

??（一）一線城市成交量迅速反彈

??2014年第四季度，一二三線30個典型城市商品住宅成交面積分別為1167、3957和821萬平方米，環比增幅分別為71.9%、19.3%和40%，同比增幅分別為13%、2.8%和-12.9%。從環比及同比值看，在市場回暖時，一線城市的成交量反彈速度更快。

??從年度數據看，2014年全年一二三線30個典型城市商品住宅成交面積分別為3188、12713、2577萬平方米，同比增幅分別為-22.5%、-9.7%、-18.3%，其中一線城市的降幅最大。觀察2010-2014年的數據，三類城市的成交波動走勢基本一致。

??（二）2014年一線城市房價同比增幅最高

??2014年第四季度，一二三線30個典型城市商品住宅成交均價分別為23397、9240和7824元/平方米，環比增幅分別為3.7%、5.8%和0.8%，同比增幅分別為7.7%、11.7%和6.5%。橫向對比看，二線城市的增幅較大，無論是環比增幅還是同比增幅都要高于一三線城市。

??從年度數據看，2014年全年一二三線30個典型城市商品住宅成交均價分別為22894、8698、7745元/平方米，同比增幅分別為9.2%、6.6%、2.2%，其中一線城市的增幅最大。而觀察2010-2014年三類城市的房價走勢，可以看出一線城市的波動幅度最大。

??三、東中西部城市分析

??（一）東部成交量反彈態勢最明顯

??2014年第四季度，東中西部30個典型城市商品住宅成交面積分別為3245、1587和1112萬平方米，環比增幅分別為53%、6.7%和14.5%，同比增幅分別為8.4%、-2.3%和-7.8%。從環比增幅和同比增幅能看出，東部地區市場形勢改善比較明顯，增幅顯著高于中西部城市。但中部地區最為穩健，近幾年呈穩中有增態勢。

??從年度數據看，2014年全年東中西部30個典型城市商品住宅成交量分別為9143、5338、3998萬平方米，同比增幅分別為-17.7%、-3.1%、-15.4%，中部城市成交量萎縮幅度較小。觀察2010-2014年間的數據，大體上三類城市越過2013年的高點后，在2014年均出現了不同程度的降溫。其中中部地區更穩健，2014年成交量仍超2012年。

??（二）東部城市房價上漲預期最明顯

??2014年第四季度，東中西部30個典型城市商品住宅成交均價分別為15418、7822和7046元/平方米，環比增幅分別為8.3%、1.6%和-4.6%，同比增幅分別為11%、12.7%和1.6%。

??從環比值來看，東部城市行情快速回暖，大幅領漲中部城市，西部城市全年繼一季度出現負增長后，四季度再次出現負增長。相比來看，中部城市的房價相對堅挺，無論是環比增幅還是同比增幅，全年維持正增長。

??2014年全年東中西部30個典型城市商品住宅成交均價分別為14767、7564、7046元/平方米，同比增幅分別為6.3%、8.6%、3.1%，西部城市房價增幅動力相對有限。觀察2010-2014年間的數據，中西部城市的房價波動幅度相對小，而東部城市則要大一點。

??四、戶型分析

??本報告綜合考慮各城市戶型劃分的特殊性，原則上將商品住宅按面積段劃分為四個等級：90平方米以下為小戶型、90-140平方米為中小戶型、140-200平方米為中大戶型、200平方米以上為大戶型。由于各地統計標準不一樣，因此有個別城市的劃分標準進行了適當調整。

??（一）中小戶型成交量同比跌幅最大

??2014年第四季度，小戶型、中小戶型、中大戶型和大戶型四類商品住宅成交面積分別為1823、2800、742和579萬平方米，環比增幅分別為44.5%、19.8%、21%和57.1%，同比增幅分別為3.4%、-5.2%、12.6%和28.6%。從環比增幅看，四類戶型都出現了環比正增長。從同比增幅看，四類戶型成交中，除了中小戶型以外，其余三類都出現了同比正增長。其中，大戶型反彈最為顯著，主要與限購限貸放松有關，被積壓的需求集中釋放出來。

??從年度數據看，2014年30個典型城市小戶型、中小戶型、中大戶型和大戶型四類商品住宅成交面積分別為5543、8923、2473和1539萬平方米，同比增幅分別為-12.6%、-18%、-0.3%和-6%，全部為負增長。中大戶型因供需彈性較小，所以增幅變化不大，小戶型和中小戶型依然是成交主力戶型，兩者占比達78%。

??從年度戶型成交占比構成數據看，中小戶型波動幅度最大，年均超過1%，其他戶型占比年均變化都不大。其中，大戶型從2010年占比10%跌至2012年8%，之后兩年基本維持在8%比例。

??（二）中小戶型房價增幅總體較高

??2014年第四季度，小戶型、中小戶型、中大戶型和大戶型等四類商品住宅成交均價分別為10530、10062、14192和21383元/平方米，環比增幅分別為3.5%、12%、15.9%和5.3%，同比增幅分別為10.1%、13.2%、9.5%和0.6%。四類戶型中，中小戶型的價格上漲最明顯，說明其依然是市場比較緊俏的產品。同時，中小戶型的房價增幅總體較高,而大戶型的價格增幅最小。

??從年度數據看，2014年30個典型城市小戶型、中小戶型、中大戶型和大戶型四類商品住宅成交均價分別為9937、9389、12852和21441元/平方米，同比增幅分別為2.8%、5.3%、-0.8%和1.9%。從同比增幅看，四類戶型成交中，除了中大戶型以外，其余三類都延續2013年正增長態勢。

??2010年全國樓市開始執行限購限貸政策，但房價上漲態勢依然沒有得到有效遏制。比如，對比2010年的房價數據，2014年30個典型城市小戶型、中小戶型、中大戶型和大戶型四類戶型價格增幅分別為15%、25%、22%和17%。

??五、2015年市場將繼續溫和回升

??2014年第四季度30城成交量和成交均價都較大幅度上升，呈現較強復蘇態勢。從結構上看，一線城市的領銜反彈，對于市場回暖的帶動作用是比較明顯的。而東部城市整體向好，也將給2015年的市場走勢帶來比較振奮的信心。

??在信貸利率進一步下降的預期影響下，房地產政策環境有望繼續寬松。個人房貸支持力度加大等利好因素將促進2015年整個樓市行情出現升溫。從區域結構上看，預計一線城市、東部城市的行情將率先回暖，從而帶動整個市場溫和回升。而從產品類型看，改善型購房需求將擴大比例，進而使得中小戶型、中大戶型購房市場逐漸升溫和走強。

??附注：

??30個典型城市分別為：北京、上海、廣州、深圳、沈陽、濟南、南京、杭州、福州、海口、長春、太原、鄭州、合肥、武漢、南昌、成都、西安、蘭州、西寧、南寧、煙臺、連云港、徐州、泉州、東莞、惠州、三亞、洛陽、九江。其中，一線城市4個、二線城市17個、三線城市9個；東部城市17個、中部城市8個、西部城市5個。