??三季度樓市量穩價新高，一三線城市房價冰火兩重天
??一、30個典型城市分析
??（一）成交量合理回調
??2015年三季度，30個典型城市商品住宅成交面積為6368萬平方米，環比微降0.9%，受3.30等支持改善性需求政策以及降準、降息釋放的大量流動性影響，大量需求二季度提前釋放，導致三季度成交量略微下降，略低于二季度成交量，創歷史第二新高；同比增長33.5%，已持續四個季度保持正增長，且增幅較大，市場回暖趨勢依舊。考慮樓市正在復蘇當中，加上房地產、金融等政策的寬松，以及近年大部分年份四季度成交量高于三季度的情況，我們預計四季度成交量仍會小幅增長。

??（二）成交價持續創新高
??2015年三季度，30個典型城市商品住宅成交均價為12453元/平方米，持續創歷史新高。環比增長2.8%，同比增長19.6%。環比來看，成交價較大幅度上漲，一方面，商品住宅作為一類特殊商品，價格適度上漲是其正常表現；另一方面，價格相對較低的三線城市成交量萎縮，以及價格相對較高的一、二線城市成交量的小幅增長，使得均價“被”上漲；最后，加上一線城市價格較大漲幅，也進一步推高了成交均價。

??二、一二三線城市分析
??（一）一線城市成交量再創近五年新高
??2015年三季度，一二三線30個典型城市商品住宅成交面積分別為1229、4266和872萬平方米，環比增幅分別為0.4%、1.4%和-12.3%，同比增幅分別為81.2%、22.5%和43.1%。一線城市成交面積超上季度，再創近五年歷史新高。二線城市成交面積再創近五年第二新高。三線城市成交量環比小幅回落，但同比增長仍然較快。一二三線城市已連續3個季度保持同比正增長。

??（二）一三線城市房價漲幅反差大
??2015年三季度，一二三線30個典型城市商品住宅成交均價分別為27152、9209和7598元/平方米。環比增幅分別為4.6%、0.8%和-1.1%，同比增幅分別為20.3%、7.6%和1.6%，一線城市同環比漲幅最大。一二線城市成交均價分別都再創歷史新高，由于三線城市去庫存任務較重，以價換量仍在持續，成交均價環比輕微下跌。相比五年前，2010年二季度，也即限購限價限貸等執行之前，一二三線城市成交均價同比漲幅分別為54.2%、26.4%和15.1%，一線城市房價漲幅較為突出。

??三、東中西部城市分析
??（一）西部成交量持續攀升
??2015年三季度，東中西部30個典型城市商品住宅成交面積分別為3390、1624和1353萬平方米，環比增幅分別為-2.7%、-0.7%和3.5%，同比增幅分別為55.5%、10.2%和21.1%。東中部城市三季度環比小降，是對二季度需求過度釋放的合理回調；西部城市保持正增長，成交量創近五年第二新高，成交量持續攀升。三個地區同比增長保持穩定，各自保持正增長已持續3個季度以上。

??（二）東中西部城市房價都創新高
??2015年三季度，東中西部30個典型城市商品住宅成交均價分別為16494、8379和7220元/平方米，環比增幅分別為3.6%、5.2%和0.9%，同比增幅分別為18%、9.4%和1.9%。東中西部城市成交均價都創歷史新高，由于前幾個季度成交量的穩步增長，帶來了當前東中西部價格的整體回升；東部城市由于相對比較強勁的需求，環比同比增幅都較大，且同比增幅仍然大幅領漲中西部城市。

??四、戶型分析
??本報告綜合考慮各城市戶型劃分的特殊性，原則上將商品住宅按面積段劃分為四個等級：90平方米以下為小戶型、90-140平方米為中小戶型、140-200平方米為中大戶型、200平方米以上為大戶型。由于各地統計標準不一樣，因此有個別城市的劃分標準進行了適當調整。
??（一）剛需戶型成交量同環比領先
??2015年三季度，小戶型、中小戶型、中大戶型和大戶型四類商品住宅成交面積分別為1921、3265、790和557萬平方米，環比增幅分別為5.7%、2.9%、3.0%和-5.9%，同比增幅分別為52.4%、39.7%、28.9%和51.2%。環比來看，除大戶型外，其它三類較小戶型的成交面積都創歷史新高；三季度大戶型的量縮是對二季度成交量暴增的適度回調。同比來看，含“金九”月份的三季度，剛需和高端需求增長最為明顯，主要與三季度此類產品推盤量增多有關。相比五年前，2010年三季度，也即限購限價限貸等執行之前，小戶型、中小戶型、中大戶型和大戶型四類商品住宅成交量同比漲幅分別為59%、91.6%、61.9%和64.3%，中小戶型剛改類產品需求增長最為顯著。

??（二）四類戶型成交價格都創新高
??2015年三季度，小戶型、中小戶型、中大戶型和大戶型等四類商品住宅成交均價分別為11175、10051、15848和24835元/平方米，環比增幅分別為5.6%、-2.4%、7.4%和4%，同比增幅分別為9.8%、11.9%、29.4%和22.3%。各類戶型成交量的大漲再次推高了成交價，中小戶型二季度價格環比漲幅較大，出現回調，其他各類戶型成交均價都創歷史新高。相比五年前，2010年三季度，也即限購限價限貸等執行之前，小戶型、中小戶型、中大戶型和大戶型四類商品住宅成交均價同比漲幅分別為28.2%、30.4%、51.1%和35.5%。

??五、樓市復蘇還將延續
??2015年三季度30個典型城市成交量保持穩定，成交價仍然漲幅較大，再創歷史新高。主要原因可歸結如下：首先，寬松的房地產、金融等政策環境未變；其次，價格較低的三線城市成交量的下滑，以及價格較高的一二線城市成交量的持續穩步增長，造成三季度價格出現結構性上漲；最后，一線城市價格的較大漲幅，對整體價格的帶動。綜合以上因素，使得30城三季度商品住宅價格整體保持一個較大漲幅，再創歷史新高。
??從區域結構上看，一線城市表現依舊搶眼，量價持續創近五年新高，三線城市量價有所回落，去庫存壓力依舊較大；三季度，西部地區成交量穩步攀升，價格創歷史新高，東中部地區成交量回調，成交價再創新高；從產品類型結構上看，剛需類戶型成交量同環比領先中小戶型、中大戶型及大戶型等其他3類戶型，大中型改善類戶型成交價格同環比領漲其他3類戶型。總體來看，樓市復蘇的步伐仍然穩健，在各項政策寬松，流動性較好的金融環境下，預計四季度樓市成交量價保持向好態勢不會變。
??附注：30個典型城市分別為：北京、上海、廣州、深圳、沈陽、濟南、南京、杭州、福州、海口、長春、太原、鄭州、合肥、武漢、南昌、成都、西安、蘭州、西寧、南寧、煙臺、連云港、徐州、泉州、東莞、惠州、三亞、洛陽、九江。其中，一線城市4個、二線城市17個、三線城市9個；東部城市17個、中部城市8個、西部城市5個。
??執筆人：上海易居房地產研究院研究員 謝金龍
??數據來源：CRIC、易居研究院