??今日，國家統計局公布一系列期中成績單。二季度GDP同比增長6.7%，但固定資產增速回落、PPI繼續下滑，顯示國內需求依舊羸弱。而房地產行業更是“虎頭蛇尾”，年初各指標大幅回升，年中投資、銷售、新開工等指標增速則全線下滑。總體來看，雖然基數效應抬升導致增速下滑，但2016年上半年依然是近幾年房地產市場最火熱的上半年。

??前6月房地產銷售沖高后加速回落，三季度或將保持下行趨勢

??1-6月份，商品房銷售面積64302萬平方米，同比增長27.9%，增速比1-5月份回落5.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長28.6%。商品房銷售額48682億元，增長42.1%，增速回落8.6個百分點。其中，住宅銷售額增長44.4%。

??上半年，無論是商品房銷售面積還是金額增速均在沖高后持續回落，呈“倒U“型走勢，但成交金額增速(42.1%)遠大于銷售面積增速(27.9%)，銷售主要集中在一二線城市局面未發生實質性改變。從單月銷售同比來看，6月份商品房成交16348萬平方米，同比增長15%，并創下今年上半年單月銷售新高。總體來看，2016年上半年可以說是近幾年最好的上半年，但成交高峰后市場疲態略顯，也給下半年帶來更多不確定性。

??預計三季度市場將迎來調整期，下半年走勢呈現三季度“抑”，四季度“揚”。主要基于三點：第一，7-8月為傳統銷售淡季，在前期需求過度透支、觀望情緒漸濃等因素疊加下，成交將繼續回落、面積增速也將持續放緩；第二，熱點城市面臨政策收緊壓力，如此前廈門、合肥已經收緊信貸政策，成交或將受到抑制；第三，隨著供給側改革提速，經濟將持續面臨下行風險，預計下半年貨幣寬松仍將保持支持力度，四季度可能會出現降準，增速也將四季度企穩回升。

??開發投資增速連續3個月下滑，6月開發投資額卻創下30個月新高

??2016年1-6月份，全國房地產開發投資46631億元，同比名義增長6.1%，增速比1-5月份回落0.9個百分點。其中，住宅投資31149億元，增長5.6%，增速回落1.2個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.8%。

??2016年1-6月房地產開發投資增速走勢“前高后低”，在年初快速回升后，4月份達到7.2%的最高點，隨后2個月有所下滑，上半年最終定格6.1%，其中新開工增速放緩、土地購置面積增速仍處在負區間是其下滑主因。但從開發投資額月度走勢絕對量來看，6月份12067億元的投資額為近兩年新高。因此，總的來看，上半年房地產開發投資可以說是 “完成任務”，并未拖經濟增長的后腿。

??預計房地產開發投資增速將在下半年繼續回落，年內房地產投資增速將維持在0%-10%的區間范圍內波動，10%以上的高增長已難再現。短期來看，成交高增長難以持續以及部分一二線城市出臺收緊政策，將對房企資金面和新開工等產生負面影響。而且，地王仍主要集中在少數城市，并不會對占全國比重較大的三四線城市新開工大幅提升，因此也難以對整體房地產開發投資起到支撐作用。第二，長期來看，行業首要任務仍是去庫存，因此后續開發投資量持續增加動能不足，而隨著基數效應褪去，增速也將持續回落。

??基數抬升導致新開工增速連續兩個月下滑，增速逐月回落是常態

??房屋新開工面積77537萬平方米，增長14.9%，增速回落3.4個百分點。其中，住宅新開工面積53433萬平方米，增長14.0%。

??新開工增速大幅增長主要是前期基數較低影響。隨著基數效應逐步褪去，新開工增速回落屬于正常調整。另外，隨著成交在高位調整，企業新開工意愿也受到影響。不過，從新開工量絕對值看，6月份僅次于2015年9月，而單月新開工量從3月份開始持續增長，也意味著未來可售貨值充足。隨著同期可比基數逐漸趨于正常，新開工面積同比增速逐月回落將是常態，預期年內新開工面積不會有顯著提升。

??土地購置面積加速回升、同比降幅持續收窄，下半年量穩價升

??1-6月份，房地產開發企業土地購置面積9502萬平方米，同比下降3.0%，降幅比1-5月份收窄2.9個百分點；土地成交價款3159億元，增長10.2%，增速提高5.5個百分點。

??上半年，在市場成交熱度持續攀升的背景下，企業拿地熱情一再高漲，土地購置面積降幅也一直收窄。而三高地塊(高總價、高單價、溢價)頻出拉高土地成交價款，推動房價、地價交替上升。值得注意的是，上半年地王近集中出現在部分熱點城市，而且拿地房企比較集中，大部分是國企、央企以及地方龍頭。

??我們認為，下半年仍是土地成交“窗口期”，各個城市都在大量推地，尤其是為了抑制土地市場極端火熱以及地王頻出，下半年部分城市一、二線城市提出將加大土地供應，典型如南京、合肥等。但三四線受阻于高庫存，土地市場無人問津的局面不會發生轉變，因此，今年土地成交總量上不會較去年有較大突破，量穩價升為大概率事件。

??待售面積連續4月環比下降，商業庫存量繼續上升、風險加大

??5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中，住宅待售面積減少721萬平方米，辦公樓待售面積增加7萬平方米，商業營業用房待售面積增加105萬平方米。

??2016年上半年，在去庫存方針不變、貨幣市場持續寬松的行業背景下，商品房銷售顯著增長，商品房庫存持續走低(待售面積連續4個月環比下滑)，行業去庫存初顯成效，但結構性矛盾突出的問題并未得到有效緩解。基于去庫存基調不變的判斷，我們預計下半年待售面積將繼續減少，各城市走勢分化。