??9月13日，統計局公布了1-8月房地產銷售數據，房地產開發投資、銷售等指標單月增速出現回升，商品房待售面積也在持續下滑。但土地購置面積收窄、傳統業務新開工占比下滑等不利因素仍然存在，投資、銷售指標趨好的成因也難以持久，預計接下來行業形勢仍不容樂觀，投資、銷售指標的向好難以在四季度持續。

??單月銷售增速指標止跌回升，四季度走勢仍不容樂觀

??2016年1-8月，商品房銷售面積87451萬平方米，同比增長25.5%，增速比1-7月份回落0.9個百分點。其中，住宅銷售面積增長25.6%。商品房銷售額66623億元，增長38.7%，增速回落1.1個百分點，其中，住宅銷售額增長40.1%。

??點評：

??2016年8月，商品房銷售累積增速指標持續回落，但單月同比增速指標卻有所回升，月內商品房銷售面積1.17億平方米，同比增加20%，增速比7月上漲了1個百分點，銷售金額9054億元，同比上升32%，增速比7月增加了3個百分點。由此來看，銷售累積增速指標的回落，更多還是由于今年一季度增幅過高所致，8月份市場表現仍然談得上差強人意。

??8月份銷售增速指標的上升主要是基于三方面因素，其一，“去庫存”政策的持續發力，8月初發改委再次發聲要求“去庫存”，地方層面因城施策的調控力度也在進一步加大，山東、長沙、沈陽等省市均有刺激性新政放出；其二，土拍熱度蔓延激活更多城市市場，伴隨著土拍市場熱度的攀升，鄭州、無錫、武漢等二三線城市月內成交迎來放量；其三，熱點城市調控尚未真正發力，月內合肥、南京等多個熱點城市政策面均有收緊，但月內成交規模大多仍維持在高位，新政影響程度有限。

??但對于四季度銷售走勢，我們認為仍不可過分樂觀，一方面是熱點城市調控仍有逐步加碼的可能，且有可能進一步蔓延到地王頻出的二、三線城市，從近期的上海謠言事件處理情況來看，輿論引導的作用也更為住建部所重視；另一方面是有效的“去庫存”政策多已落地，地方上再出臺刺激性新政將面臨效用遞減。

??開發投資累積增速小幅回升，仍未擺脫長期向下壓力

??1-8月份，全國房地產開發投資64387億元，同比名義增長5.4%，增速比1-7月份提高0.1個百分點。其中，住宅投資43076億元，增長4.8%，增速提高0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.9%。

　　點評：

　　8月份，開發投資增速止住了連續3個月的下滑態勢，累積同比增速出現小幅回升，單月同比增速達到6.18%，較7月提升了4.75個百分點。主要有三方面利好因素，首先是銷售利好支持，7、8月一二線市場銷售的”淡季不淡”,推動企業開發信心增強；其次是來自于調控的“懸頂之劍”壓力，近期熱點城市調控的密集出臺，使得不少項目滋生加快入市的心理；最后是與基數較低有關，2015年8月房地產開發投資金額為8051億元，較2015年7月下跌1.23%，這是2010年以來首次出現的逆周期環比下跌。

　　但畢竟好景難常，以上短期利好因素只可存續一時，而土地購置面積下滑、拿地成本高企等長期不利因素仍難以避免，中期來看，全年開發投資增速仍有再度回落的可能。

　　“商、住、辦”累積增速均低于總量增速，傳統房地產開發占比持續回落

　　1-8月份，房屋新開工面積106834萬平方米，增長12.2%，增速回落1.5個百分點。其中，住宅新開工面積73563萬平方米，增長11.7%。

　　點評：

　　時至8月，房屋新開工累積同比增速已經是連續第4個月同比回落，單月同比增速也出現了大幅回落，供給側改革仍在持續發力，雖然2016年土拍熱度持續蔓延，但受到土地購置面積收窄限制，新開工指標仍然維持在相對低位。而過快上漲的地價，也讓不少企業有意識地放慢了土地開發進程。

　　值得注意的是，“商住辦”與房屋新開工增速之間的差距進一步拉大，1-8月房屋新開工面積累積同比增速為12.2%，比住宅(11.7%)、辦公樓(9.7%)、商業營業用房(3.9%)都快，換言即“商住辦”在新開工總量中所占比例正在持續下滑，而統計局數據報表之外的教育、醫療、倉儲、工業等已經成為了當下推動新開工數據上漲的主要動力。這一方面說明確實越來越多的房地產企業開始謀求轉型多元化發展，另一方面也從側面印證了業內關于基建增速趕超房地產增速的論斷。

　　土地購置指標依舊“量跌價漲”，或將倒逼地方調控出臺

　　1-8月份，房地產開發企業土地購置面積12922萬平方米，同比下降8.5%，降幅比1-7月份擴大0.7個百分點；土地成交價款4632億元，增長7.9%，增速提高0.8個百分點。

　　點評：

　　土地成交的“量跌價漲”與我們的監測數據相一致(詳見昨日觀點《8月地王大盤點》)，土地市場的熱度蔓延促成了大量高單價、高總價、高溢價的“三高”地塊，也讓成交價款增速指標得以持續上行。但隨著地價的節節攀高，房地產開發的成本風險也在不斷累積和蔓延，如在上海、深圳、蘇州等熱點城市，樓板價高于現售價早已屢見不鮮。并且與以往“供過于求”的市場困境相比，“有價無市”的供求矛盾，也容易造成后果更為嚴重的價格波動。因此我們認為，接下來或將有更多城市出臺調控新政，以期為過熱的土拍現象降溫。

　　待售面積持續回落，商業庫存仍在正增長

　　8月末，商品房待售面積70870萬平方米，比7月末減少512萬平方米。其中，住宅待售面積減少639萬平方米，辦公樓待售面積減少2萬平方米，商業營業用房待售面積增加54萬平方米。

　　點評：

　　住宅待售面積已經是連續6個月回落，一方面是“促去化”持續發力，購房落戶、補貼等需求側刺激新政促進積壓庫存去化，而收購商品房為保障房、轉售為租等政策的推出更是釜底抽薪；另一方面也是得益于新開工指標的“限供應”，自2014年年初至2015年年末，全國房地產新開工面積指標維持了24個月的累積同比負增長，2016年以來新開工指標雖有回升，但對比2013年的歷史高點仍有較大差距。但商業營業用房待售面積仍在持續攀升，二、三線城市新城積壓的大量潛在庫存仍在持續釋放，去庫存任務依舊任重而道遠。