??世邦魏理仕近日發布《2018年上海房地產市場回顧與展望》，指出2018年上海優質寫字樓供應高峰持續，寫字樓需求進入多元化階段；零售市場開啟“線上技術+線下體驗+智慧物流”的融合新模式；科技進步和消費升級支持倉儲物流市場活躍度，供應量與凈吸納量均創2015年之后新高；大宗物業投資市場表現活躍，跨境資本需求旺盛。

??優質寫字樓市場：全年走勢先揚后抑，新經濟引領寫字樓需求轉型升級

??2018年的寫字樓市場呈現先揚后抑走勢，上半年整體去化速度穩健，下半年受到外部經濟形勢新變化，加上市場供給體量維持高峰，企業觀望心態升溫，租賃決策周期平均延長1-2個月；更觀察到部分以成本導向的企業，改以續租加聯合辦公的組合模式，解決短期需求。綜上因素，全年凈吸納量超歷史平均，但同比下降22%，空置率因而推升至15.2%，為過去10年歷史新高。全市平均報價基本持平，項目之間的競爭日趨明顯并逐步反映在實際成交價格，全年平均有效租金較去年同期下滑1.2%。

??世邦魏理仕華東區顧問及交易服務|辦公樓部主管張越表示：“從2018年寫字樓需求來看，上海已逐漸告別過去金融、科技業與制造業三大行業巨頭主導的局面，這三大行業占比同比縮小9%。反之，來自新媒體、新能源、文體娛樂等行業的需求逐漸躍升，與其它國際大都會的租賃結構更加相近。我們的工作方式已經永遠地改變了，從移動化到智能化，未來隨著企業多元化，產業聯盟化，具有延展可能性的辦公空間將受到越來越多的關注。”

??優質零售物業市場：創新驅動市場繁榮，上海零售物業市場存量持續領跑全國

??2018年上海零售物業市場共錄得9個新增項目，新增零售面積約116.6萬平方米。其中，單體體量超過10萬平方米的大型商業項目個數較去年翻番，占比達89%且皆位于非核心商圈。

快閃、跨界，新零售，共享衣櫥以及脫胎換骨級的商場改造讓申城散發著一股欣欣向榮的力量。2018年，電商品牌持續加碼線下開出實體店，線上線下融合全面駛入快車道。另一方面，商業項目為謀求差異化競爭不斷引入新元素，諸如室內動物園，室內主題樂園和美術館等。品牌方面，餐飲和服飾類業態租賃需求活躍，全年錄得72%新租案例。

??世邦魏理仕華東區董事總經理莫非表示：“上海零售物業市場存量率先跨入千萬級行列，達1,068萬平方米，持續領跑全國。未來隨著上海城市軌道交通的持續完善和進一步的向城郊延伸，新興商圈將強勢崛起，成為開發商搶占商機，打造大型商業項目的新高地。”

??倉儲物流市場：供應量與凈吸納量均創三年新高

物流市場全年共有6個新項目入市，總計63萬平方米，供應量為近三年最高。來自電商的倉儲需求穩定增長，部分需求已擴張至自建庫內。第三方物流與制造業需求保持活躍，年內錄得多筆超萬平方米的租賃記錄。全年累計凈吸納量為50萬平方米，達到三年內最高峰。

??受充足供應以及政府對租戶注冊和稅收要求的影響，年底整體空置率達到6.8%，同比上升1.7%。除嘉定、青浦和金山仍有近20%的空置面積以外，上海其它主要園區的可租賃空間十分有限。租金方面，多數業主于一季度進行年度調整，全年整體租金同比上漲4.7%至每月每平方米45.8元。

??世邦魏理仕華東區顧問及交易服務|產業地產部主管繆博文表示：“今年預計將有27萬平方米高標倉庫入市，供應量與2018年相比大幅減少，隨著市場需求的持續增長，空置率將會直線下降。租戶對智能倉儲需求的日益增長將不斷促進物聯網、人工智能等技術在物流倉儲中的應用，推動倉儲設施硬件設施的發展。未來消費升級也將持續推動冷鏈物流、跨境電商及區域商貿中心等細分市場的需求。”

??大宗物業投資市場：投資交易量持續超越千億元，維持歷史高位

2018年上海大宗物業投資市場交易總額突破了千億大關，達到1,176億人民幣。從投資者策略偏好來看，資本增值型及機會型的投資占比61%，顯示了上海投資市場的投資邊際比以往更廣闊。從投資的傾向性分析，物業類型的投資更加多元，無論零售物業、工業物流及酒店的投資比例明顯增加；同時地域的輻射也更加寬廣，約61%以上的交易發生于新興市場。無論從各個層面而言，無界的投資策略已經是上海投資市場的主旋律。

??世邦魏理仕華東區投資及資本市場部主管何樹奇表示：“雖未來總體經濟增速將呈放緩之勢，但上海作為中國最成熟的商業地產市場及經濟動能引擎，加上中國作為美國經濟體系對沖市場的情況下，仍將吸引外資持續積極布局。在城市更新、基建優化及新興商務區日益成熟的帶動下，將營造更多的投資機會。在需求堅實與可投資標的物充足的情況下，我們認為市場仍將持續活躍。”