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??我國城市更新歷經 70 多年的發展歷程，無論在促進城市的產業升級轉型、社會民生發展、空間品質提升、功能結構優化方面，還是在城市更新自身的制度建設與體系完善方面，都取得了巨大的成就。進入 2022 年，政府工作報告中提出有序推進城市更新。同時，城市更新被寫入多個地方政府工作報告中。2022年3月17日，國家發改委印發《2022 年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》，再次“點題”城市更新，將其列入 2022 年的重點任務。今年 3 月的政府工作報告提出，“實施城市更新行動”，并將其作為著力擴大國內需求的工作重點之一。

??城市更新是城鎮化發展的必然過程，高質量發展是我們建設現代化國家的首要任務，城市更新的目的就是要推動城市高質量發展。展望我國的城市更新發展，需要在立足民生、發展、經濟、活力的基礎上，致力于實現促進經濟、提質增效、激發活力等多元目標。結合社會、產業、城市及綠色發展等理念，未來城市更新發展的趨勢將主要呈現以下幾個方面。

??1、以市場為主轉向以民生為主

??我國城市發展正處于從粗放化、外延式增量發展轉為精細化、內涵式存量提升發展的時期。隨著城鎮化率的不斷提升，過去由市場驅動、以創造增值收益為特征的城市更新模式已無法解決我國面臨的眾多城市問題。特別是城市中部分功能規劃、配套公共設施與現代化建設進程還不相匹配，不能滿足人民日益增長的美好生活需要。如市政配套設施自然老化或缺失、城中村人居環境較差、公共服務缺項等問題，需要通過城市更新來實現人民生活品質升級。一座城市的更新發展，承載著人民群眾對美好生活的向往。在生態文明宏觀背景以及“五位一體”發展、國家治理體系建設的總體框架下，城市更新也將更加注重城市內涵發展，更加強調以人為本，更加重視人居環境的改善和城市活力的提升。

??2、精細化品質化更新不斷推行

??此前，城市更新主要是以拆建形式為主。在加速城市發展的同時，龐大更新規模也在間接破壞寶貴的城市文化資源。在2022年政府工作報告中，城市更新的關鍵詞，也是“有序更新”。 這意味著，我國城市更新將過渡到以創新改造為主的漸進式有機更新，體現在更加精細化的城市管理上。在嚴控大拆大建的新要求下，城市更新也將更加追求精細化和品質化。城市更新精細化，改造要素不僅包括建筑、公共空間、公用設施等空間環境，還包括功能性屬性、產權關系、技術方式等組成環境，現階段的微改造可以稱為城市更新精細化的第一步。未來大規模的城市更新，更多地表現為通過小尺度改造，使城市功能不斷優化和城市空間品質不斷提升。

??3、更加注重與產業結合的發展

??隨著信息技術等科技的不斷發展，產業的轉型和升級日益重要。城市更新雖然主要是空間更新，但空間更新與產業更新密不可分。雖然城市更新中的空間更新主要涉及三大領域：產業空間更新、公共空間更新、居住空間更新，這三大領域中，產業更新始終是最本質的更新。所有的現代化城市產生都是先有產業，后有城市，產業的能級決定城市的能級。過去城市更新更像是房地產開發，所以現在地方文件均要求城市更新要有產業導入。在更加注重產業內涵的發展趨勢下，隨著擴大內需戰略的推進，城市更新不僅對于補短板、擴內需、增投資意義重大，同時也將有助于暢通循環，建設強大的國內市場，促進經濟長期持續健康發展。

??4、技術革新尋求低碳發展之路

??2022年8月，科技部、國家發展改革委、工業和信息化部等 9 部門印發《科技支撐碳達峰碳中和實施方案（2022—2030 年）》，統籌提出支撐2030年前實現碳達峰目標的科技創新行動和保障舉措，并為2060年前實現碳中和目標做好技術研發儲備。對于城市更新而言，現階段，城市環境惡化，城市垃圾、水源污染、大氣環境污染等，嚴重威脅到城市可持續發展。因此在“雙碳”目標下，更要注重綠色低碳的高質量發展，要堅持綠色引領，實現城市更新的技術體系新突破。隨著綠色低碳技術的加快創新與推廣，將為城市未來實現“低碳城市”目標奠定基礎。城市更新作為城市發展重要的規劃手段，也將充分結合低碳發展理念、以低碳規劃設計為引領，使得改造后的城市更具可持續性，城市社會經濟與自然呈現和諧共生的生態文明發展。

??5、城鎮老舊小區改造繼續加快

??老舊小區由于房屋嚴重老化、配套設施落后等原因嚴重影響居民基本生活。根據住建部摸排結果，全國 2000 年以前建成的老舊小區近 17 萬個、涉及居民上億人、超 4200 萬戶、建面約 40 億平。這意味著“十四五”期間，平均每年改造老舊小區 3 萬個左右。老舊小區改造接棒棚改，是我國惠民生、擴內需和促投資的重要戰略，將成為未來城市更新的主旋律。特別是去年受到疫情防控政策的影響，讓我們更加認識到加快城鎮老舊小區改造的必要性。以上海黃浦區一些老舊小區為例，老城廂仍然還有少部分居民在拎馬桶、與鄰居合用衛生間。隨著去年封控期間浦西要求居民“足不出戶”，于是街道居委針對衛生間合用，規劃了每戶人家使用廁所的時間，以確保居民在使用衛生間過程中全程無接觸?？梢姡涌焱七M城鎮老舊小區改造，也是守護居民健康安全、提供可靠生活保障的重要途徑。住建部部長倪虹在今年兩會期間提出，2023 年希望再開工改造 5 萬個以上老舊小區，力爭能夠讓 2000 萬居民獲益。因此，城鎮老舊小區改造也將繼續提速。

??6、多方參與推動可持續化運作 

??城市更新是由政府主導的，但同時也需要市場化運作，社會多方參與。基于城市更新可以撬動巨大內需空間和投資潛力，近年來吸引了多方資本進入這一新興賽道。目前，北京、上海、無錫、天津、成都、廣州、石家莊等地已紛紛成立城市更新基金。同時，一些城市的城市更新基金呈現了多元化構成特征，除政府和國企外，社會資本也能參與其中，這種多方參與城市更新的模式正在逐步興起。如今年 3 月 1 日起施行的《北京市城市更新條例》明確提出，鼓勵社會資本參與城市更新活動、投資建設運營城市更新項目。可見，隨著多方資本的參與，將推動城市更新的可持續化運作，進一步發揮城市建設撬動內需的重要支點作用。