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??導(dǎo)語(yǔ)

??8月，預(yù)計(jì)28城新增商品住宅供應(yīng)面積環(huán)比增25%，一線回落、三四線降幅擴(kuò)大，二線環(huán)增35%為主力。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市8月新增供應(yīng)面積環(huán)比增25%，不過(guò)絕對(duì)量仍處低位震蕩，單月同比下降27%，累計(jì)同比降幅持續(xù)擴(kuò)大至12%。不同能級(jí)城市存在顯著的分化特征，一線穩(wěn)中有降，二線輪動(dòng)復(fù)蘇，三四線降幅擴(kuò)大。從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，“以銷(xiāo)定產(chǎn)”模式之下改善開(kāi)始成為供應(yīng)主流，但是部分城市諸如廈門(mén)、長(zhǎng)沙、天津等遠(yuǎn)郊占比增加也使得供需錯(cuò)配情況更為明顯。

??預(yù)判8月，我們認(rèn)為，中央積極表態(tài)會(huì)強(qiáng)化居民購(gòu)房預(yù)期，加之供應(yīng)小幅放量，預(yù)期成交有望止跌，但是低位盤(pán)整的趨勢(shì)短期內(nèi)難以得到根本性改變。

??01 規(guī)模
28城供應(yīng)環(huán)比增25%
一線回落、三四線降幅擴(kuò)大

??二線環(huán)增35%為主力據(jù)CRIC調(diào)研，8月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積1051萬(wàn)平方米，環(huán)比上升25%，同比下降27%，前8月累計(jì)供應(yīng)面積將達(dá)到9389萬(wàn)平方米，累計(jì)同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大至12%。在7月供應(yīng)低點(diǎn)之后，8月房企推盤(pán)積極性預(yù)期有所回升，絕對(duì)量或?qū)⑴c5月持平，總體仍處于低位震蕩行情。目前供應(yīng)難有亮眼表現(xiàn)一方面受到地市縮量的客觀限制；另一方面因低迷成交影響，房企“躺平”，無(wú)心供貨，以武漢為例，上半年具備預(yù)證資格而不愿拿證的項(xiàng)目體量高達(dá)476萬(wàn)平方米。

??能級(jí)來(lái)看，一線同環(huán)比齊跌，跌幅分別達(dá)到55%和10%。其中上海縮量最為顯著，單月供應(yīng)量?jī)H為17萬(wàn)平，達(dá)2023年以來(lái)月度新低，環(huán)比下挫73%，同比降幅超9成。北京因7月基數(shù)較低，供應(yīng)環(huán)比翻番，從絕對(duì)量來(lái)看，仍不及2023年上半年月均。廣州供應(yīng)量小幅微增2%，仍處階段性低位。而深圳是一線城市中唯一同環(huán)比齊增且累計(jì)同比為正的城市，8月預(yù)期房企推盤(pán)積極性穩(wěn)中有增，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，8月將會(huì)有13個(gè)樓盤(pán)上新，超6000套房源計(jì)劃入市。

??二線城市8月供應(yīng)環(huán)比預(yù)期上漲35%，同比仍跌14%，累計(jì)同比微降8%。從絕對(duì)量來(lái)看，成都單月供應(yīng)達(dá)124萬(wàn)平方米，位列二線城市榜首。部分城市供應(yīng)提速，諸如杭州、長(zhǎng)沙、重慶等經(jīng)歷了7月的供應(yīng)低點(diǎn)，8月迎來(lái)放量行情，環(huán)比翻番。少數(shù)城市諸如南寧、昆明、濟(jì)南、廈門(mén)等單月供應(yīng)不足10萬(wàn)平方米且同環(huán)比齊跌，仍處供應(yīng)低迷期。

??三四線整體供應(yīng)略顯疲軟，我們調(diào)研了長(zhǎng)、珠三角部分重點(diǎn)城市諸如無(wú)錫、常州、徐州、漳州、泉州等，僅無(wú)錫、徐州、泉州三城單月供應(yīng)規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)平方米，徐州環(huán)比大增主要源于7月基數(shù)較低，余下城市多數(shù)飄綠，這也使得三四線累計(jì)同比降幅擴(kuò)大至42%，在不同能級(jí)中居首。

??02 結(jié)構(gòu)
改善占比高達(dá)6成

??廣深廈長(zhǎng)津等供應(yīng)重心轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)郊而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為39%、60%和1%，總體呈現(xiàn)出以改善為主導(dǎo)的現(xiàn)象。

??分城市來(lái)看，弱二線城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比基本都在50%以上，以南寧、重慶、鄭州、徐州、武漢、天津、青島為典型代表，剛需客群仍是成交主力；值得關(guān)注的是深圳本月也加強(qiáng)了剛需產(chǎn)品供應(yīng)，占比達(dá)到92%。寧波、長(zhǎng)春等剛需和改善占比可謂不分伯仲，均在40%以上。而此前熱度較高城市諸如北京、上海、合肥、杭州、成都等“以銷(xiāo)定產(chǎn)”，依舊以改善作為供應(yīng)主力。而少數(shù)城市諸如常州，改善和高端產(chǎn)品二分天下，占比分別達(dá)到5成，福州供應(yīng)規(guī)模量較小且主要集中在高端產(chǎn)品，占比達(dá)75%。而無(wú)錫則是剛需、高端“兩頭翹”，占比均在4成以上。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為34%、21%和45%，供應(yīng)重心逐步由主城區(qū)向遠(yuǎn)郊轉(zhuǎn)移。

??分城市來(lái)看，蘇州、常州、泉州、西安、昆明、南寧、重慶、福州、長(zhǎng)春、成都主城占比均在7成以上，漳州、青島、上海、濟(jì)南、徐州、無(wú)錫、南京則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成以上，少數(shù)城市諸如廈門(mén)、長(zhǎng)沙、天津、深圳、廣州遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期也將造成庫(kù)存積壓。

??03 預(yù)判
供應(yīng)放量預(yù)期帶動(dòng)成交止跌

??京杭蓉小幅回升，廈津長(zhǎng)昆供需錯(cuò)配盤(pán)點(diǎn)了8月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來(lái)對(duì)后市進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單預(yù)判：雖然8月供應(yīng)環(huán)比增長(zhǎng)25%，但從絕對(duì)量層面仍處低位震蕩，前8月供應(yīng)累計(jì)降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至12%，供給對(duì)成交的約束作用更加明顯。不過(guò)考量到月末中央頻繁發(fā)聲積極定調(diào)房地產(chǎn)，后續(xù)核心一二線“四限”尚有持續(xù)松綁的可能，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)信心大有裨益，因而預(yù)期8月成交有望止跌企穩(wěn)，環(huán)比持平或微增，累計(jì)同比增幅還將進(jìn)一步收窄。不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類(lèi)典型城市：

??第一類(lèi)為短期內(nèi)供應(yīng)放量，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品（主城、改善or高端）占比較高的城市，諸如北京、杭州、成都、蘇州等。對(duì)于這類(lèi)城市而言，改善客群仍是支撐市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，供給主導(dǎo)成交的屬性較為明顯，只要有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市還是能撬動(dòng)部分需求釋放的。以北京為例，8月供應(yīng)較7月有了穩(wěn)步回升，且主城區(qū)和改善產(chǎn)品占比均在6成以上，加之近期住建委表態(tài)“大力支持剛性和改善性住房需求“，后續(xù)或?qū)倪h(yuǎn)郊“一區(qū)一策”、調(diào)整“普宅標(biāo)準(zhǔn)”、差別化松綁“認(rèn)房不認(rèn)貸”等方向進(jìn)行政策修正。在各種利好因素加持之下，8月成交預(yù)期能推動(dòng)成交量的回升。

??第二類(lèi)為以主城或近郊的剛需產(chǎn)品為供應(yīng)主力的弱二三線城市，以武漢、南京、重慶、鄭州、青島、南寧、長(zhǎng)春、徐州、泉州為典型代表，8月成交或?qū)⒊制交蛐》⒌?duì)于武漢、南京、重慶、鄭州等人口層面尚有支撐，不過(guò)短期低價(jià)二手房源對(duì)于新房的分流作用也比較明顯，加之新房剛需供應(yīng)占比較大，供過(guò)于求、價(jià)格戰(zhàn)也將持續(xù)加劇，剛需客群實(shí)則難以支撐成交放量。而對(duì)于青島、南寧、長(zhǎng)春、徐州等城市而言，需求透支嚴(yán)重，還需要以時(shí)間換空間，穩(wěn)步修復(fù)剛需購(gòu)買(mǎi)力。

??第三類(lèi)為供應(yīng)縮量或是供需錯(cuò)配型城市，以廈門(mén)、天津、長(zhǎng)沙、昆明等為典型代表，整體成交還將延續(xù)筑底行情。以廈門(mén)為例，不僅8月供應(yīng)延續(xù)低位，單月僅5萬(wàn)平方米，且供應(yīng)主力集中在遠(yuǎn)郊剛需產(chǎn)品，并不能有效撬動(dòng)購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的改善客群的需求，因而7月成交大概率延續(xù)降勢(shì)。

??總體來(lái)看，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)供給約束的癥狀越發(fā)顯著：一方面主要受到成交行情低迷影響，房企推盤(pán)積極性不高，我們盤(pán)點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，從武漢具備拿證條件卻不愿拿證的項(xiàng)目體量接近500萬(wàn)平以上我們便不難看出端倪；另一方面，土地端成交不濟(jì)也成為了限制供給放量的客觀因素。而且從近期土拍來(lái)看，熱點(diǎn)城市也不乏底價(jià)成交和臨時(shí)撤牌跡象，也可看出房企拿地更為謹(jǐn)慎。不過(guò)供給約束并非制約成交放量最為核心的因素，更關(guān)鍵的還是要看后續(xù)地方利好政策落地能否帶動(dòng)居民購(gòu)房信心修復(fù)以及購(gòu)買(mǎi)力的實(shí)質(zhì)性提升。