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??導(dǎo)語(yǔ)

??單憑中東資本引入的消息，雖然能夠暫時(shí)提振股價(jià)，但市場(chǎng)信心的回歸仍然要看到后續(xù)真金白銀的投入。

??◎  文 / 易天宇

??9月20日，中國(guó)奧園公告，中東投資集團(tuán)Multi Gold Group Limited將成為公司新的戰(zhàn)略投資方，并取代中國(guó)奧園創(chuàng)辦人郭梓文成為第一大股東。消息傳出次日，中國(guó)奧園股價(jià)大漲127%。這也是繼萬(wàn)達(dá)集團(tuán)引入由太盟、中信、阿布扎比投資局、穆巴達(dá)拉投資公司等組成財(cái)團(tuán)后，今年第二家被中東資本選中的房企。對(duì)此，有外界傳言中東資本正在抄底房地產(chǎn)，對(duì)于這些真真假假的中東資本背后，其真實(shí)的投資邏輯到底是什么？

??01 傳中東資本入局奧園
或引入潛在投資人

??據(jù)中國(guó)奧園公告披露，中國(guó)奧園主要股東Ace Rise同意轉(zhuǎn)讓公司普通股予Multi Gold。轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)完成后，Multi Gold、Ace Rise以及郭梓文在中國(guó)奧園的持股比例分別為16.48%、13.31%和16.38%，因此，Multi Gold將成為中國(guó)奧園單一最大股東，同時(shí)郭梓文將不再擔(dān)任公司控股股東。Multi Gold的唯一董事及最終實(shí)益擁有人Alobeidli接替郭梓文成為中國(guó)奧園非執(zhí)行董事及董事會(huì)主席。

??有相關(guān)從業(yè)人士表示，中東資本戰(zhàn)略進(jìn)駐后，將為中國(guó)奧園帶來(lái)多方面積極影響，包括資金、管理經(jīng)驗(yàn)、戰(zhàn)略發(fā)展思路、市場(chǎng)信心恢復(fù)以及國(guó)際化合作等。事實(shí)上，在中國(guó)奧園官網(wǎng)Alobeidli的背景介紹中就有提及，“展望未來(lái)，預(yù)計(jì)Alobeidli先生將為本公司引入潛在投資人，并為本公司帶來(lái)更多發(fā)展機(jī)遇。”

??與其他出險(xiǎn)房企不同，中國(guó)奧園債務(wù)重組進(jìn)展相對(duì)順利。中國(guó)奧園最早于2022年1月宣布境外債違約，時(shí)隔一年半于2023年7月交出境外債重組方案，并很快獲得相關(guān)法院批準(zhǔn)，并將2024年3月20日定為重組生效日期。按照原本計(jì)劃，中國(guó)奧園境外債重組計(jì)劃持有期的屆滿日期為2024年9月20日，但就在9月10日，中國(guó)奧園公告宣布境外債務(wù)重組計(jì)劃的持有期延長(zhǎng)至2025年3月20日，債務(wù)重組生效后的工作也從六個(gè)月延長(zhǎng)至一年。對(duì)此有市場(chǎng)解讀，重組的延期或是迫于資金壓力，或是債權(quán)人壓力。20日，中國(guó)奧園宣布引入中東資本戰(zhàn)投，股價(jià)大幅提振，體現(xiàn)了市場(chǎng)信心部分回歸，有利于債務(wù)的化解。

??02 并購(gòu)方背景并不清晰
后續(xù)發(fā)展需謹(jǐn)慎觀察

??但從中東資本的角度來(lái)看，此時(shí)入局出險(xiǎn)房企有些令人費(fèi)解，因?yàn)橥顿Y風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。中國(guó)奧園資金面壓力大，仍處于資不抵債狀態(tài)，盈利能力薄弱，未來(lái)可持續(xù)發(fā)展面臨相當(dāng)?shù)牟淮_定性。2024年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，中國(guó)奧園總資產(chǎn)1886億，總負(fù)債1904億，所有者權(quán)益為負(fù)值17.7億，處于資不抵債。

??在總資產(chǎn)中，可供銷售物業(yè)達(dá)1182億，已全部處于在建狀態(tài)或竣工狀態(tài)；貿(mào)易及其他應(yīng)收款282億，已計(jì)提了67億的信用減值準(zhǔn)備。銀行結(jié)余及現(xiàn)金約16億，受限制銀行存款23億，合計(jì)僅約39億。而從流動(dòng)負(fù)債來(lái)看，銀行及其他借款506億，優(yōu)先票據(jù)及債券28億，貿(mào)易及其他應(yīng)付款558億。

??從以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以看出，中國(guó)奧園仍面臨相當(dāng)嚴(yán)峻的債務(wù)壓力。從盈利情況來(lái)看，2024年上半年凈利潤(rùn)為收益221億，主要是期內(nèi)境外債務(wù)重組收益約266億。若剔除這一影響，上半年中國(guó)奧園仍然是虧損，預(yù)計(jì)除稅前溢利為負(fù)40億。此外現(xiàn)金流量表中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所用現(xiàn)金凈額為負(fù)0.22億元，企業(yè)造血能力也未有恢復(fù)。

??中國(guó)奧園的首要困難，一是如何加大去化回血，二是解決眼前的債務(wù)到期。最優(yōu)解是引入增量資金，盤(pán)活企業(yè)。此前中國(guó)奧園就有傳出引進(jìn)廣東與山東的國(guó)資戰(zhàn)投，而此次偏偏被中東資本選中。此外，股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告中的諸多細(xì)節(jié)披露十分不清晰。一是在股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告中，雖然有明確的股份數(shù)量，但未披露具體交易對(duì)價(jià)。其次，戰(zhàn)投方在公開(kāi)資料中難以確認(rèn)身份，尤其是收購(gòu)主體Multi Gold，公告中并未有披露該公司注冊(cè)地、注冊(cè)時(shí)間、經(jīng)營(yíng)范圍、注冊(cè)資金，或在管在投項(xiàng)目等等。

??目前，有明確說(shuō)法的只有來(lái)自?shī)W園集團(tuán)對(duì)新董事會(huì)主席Alobeidli的介紹，年僅45歲，擁有阿聯(lián)酋大學(xué)學(xué)士學(xué)位以及四個(gè)碩士學(xué)位，于科技、房地產(chǎn)及戰(zhàn)略咨詢多個(gè)領(lǐng)域擁有二十多年經(jīng)驗(yàn)，自2023年擔(dān)任Magnuvest Investment總經(jīng)理。雖然在領(lǐng)英中能夠查找到Alobeidli及Magnuvest Investment，但難以對(duì)更多信息進(jìn)行確認(rèn)。由于該等重要交易細(xì)節(jié)及投資方背景未有充分披露，引入戰(zhàn)投對(duì)于企業(yè)后續(xù)發(fā)展的影響，仍有待時(shí)間檢驗(yàn)。

??03 中東資本難辨真?zhèn)?br/>抄底言論顯然為時(shí)尚早

??事實(shí)上，中東資本入局中國(guó)奧園的說(shuō)法，并不新鮮，此前就發(fā)生過(guò)恒大汽車與紐頓集團(tuán)事件。

??2023年8月，恒大汽車發(fā)布公告，已與紐頓集團(tuán)簽訂了股份認(rèn)購(gòu)協(xié)議，將獲得首筆5億美元戰(zhàn)略投資（每股認(rèn)購(gòu)價(jià)0.6297港元），交易完成后，紐頓集團(tuán)將對(duì)恒大汽車持股比例占擴(kuò)大后已發(fā)行普通股總數(shù)的27.5%。此外，在滿足先決條件的情況下，紐頓方面將分三筆向恒大汽車等額提供總金額為人民幣6億元的免息及有擔(dān)保過(guò)渡性資金，用于恒大汽車的研發(fā)、生產(chǎn)及銷售業(yè)務(wù)，并計(jì)劃每年實(shí)現(xiàn)向中東市場(chǎng)出口3萬(wàn)-5萬(wàn)輛恒馳汽車。消息釋放當(dāng)天，恒大汽車股價(jià)上漲了14.1%。

??根據(jù)公開(kāi)資料顯示，紐頓集團(tuán)是納斯達(dá)克上市的阿聯(lián)酋新能源汽車第一股（股票代號(hào)：NWTN），前身名為艾康尼克，由創(chuàng)始人吳楠于天津創(chuàng)立。后于2022年6月，宣稱將總部遷往阿聯(lián)酋，并更名為紐頓集團(tuán)；并于此后11月于納斯達(dá)克上市，高管多為華人，并非網(wǎng)傳的中東資本。2023年10月，恒大汽車公告，戰(zhàn)略投資方紐頓暫停了過(guò)渡期的資金支持；2024年1月恒大汽車公告，于紐頓之間的股份認(rèn)購(gòu)協(xié)議及債轉(zhuǎn)股認(rèn)購(gòu)協(xié)議均已失效。

??雖然部分中東資本難辨真?zhèn)危痪们埃刖中逻_(dá)盟的阿布扎比投資局卻是著名的中東主權(quán)基金，但沒(méi)有任何跡象表明其正在抄底中國(guó)樓市。根據(jù)美國(guó)主權(quán)財(cái)富基金研究所（SWFI）全球主權(quán)基金總資產(chǎn)最新TOP10排名中，中東主權(quán)基金共有4家，而阿布扎比投資局位列第四，總資產(chǎn)規(guī)模為中東地區(qū)第一。

??據(jù)悉，阿布扎比投資局主要投資方向，是北美及歐洲在內(nèi)的發(fā)達(dá)地區(qū)，亞洲發(fā)達(dá)地區(qū)投資比例大概在5%至10%之間，新興市場(chǎng)大概在10%至20%之間。而從資產(chǎn)類型來(lái)看，主要為成熟及新興市場(chǎng)的股票及政府債券，而房地產(chǎn)領(lǐng)域投資比例僅為5%至10%。

??不僅投資布局份額較小，據(jù)阿布扎比投資局官網(wǎng)2023年10月發(fā)布的2022年回顧中，在房地產(chǎn)相關(guān)投資建議中并未有提及傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)，而是對(duì)中國(guó)地區(qū)的數(shù)據(jù)中心及城市物流業(yè)務(wù)顯示出了興趣，尤其是物流領(lǐng)域，“預(yù)計(jì)，在城市化和電子商務(wù)增長(zhǎng)，以及對(duì)稀有工業(yè)地塊需求增加的推動(dòng)下，該行業(yè)未來(lái)幾年預(yù)期表現(xiàn)良好。此外，通過(guò)升級(jí)和重新定位現(xiàn)有物業(yè)來(lái)提升價(jià)值，物流業(yè)務(wù)在運(yùn)營(yíng)上仍能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)周期。”

??事實(shí)上，除去2024年3月阿布扎比投資局投資新達(dá)盟，以及2024年9月卡塔爾投資局入局華夏基金（中國(guó)第二大公募基金），近期鮮少有看到中東主權(quán)基金在中國(guó)的投資身影，要得出中東資本抄底樓市的結(jié)論顯然為時(shí)尚早。

??整體來(lái)看，不管是國(guó)有資本還是境外資本，背后的投資邏輯都是一致的，不存在虧本買(mǎi)賣(mài)。尤其是對(duì)于資不抵債企業(yè)，要想獲得戰(zhàn)略投資方的增量資金，先決條件一般要完成債務(wù)重組，且企業(yè)自身還需具備價(jià)值。單憑中東資本引入的消息，雖然能夠暫時(shí)提振股價(jià)，但市場(chǎng)信心的回歸仍然要看到后續(xù)真金白銀的投入。無(wú)論對(duì)于哪方機(jī)構(gòu)投資者，“不見(jiàn)兔子不撒鷹”都是基本的投資策略。