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??導語

??新房價漲、二手價穩致房價走勢回歸常態，近遠郊二手降幅大、核心區新房倒掛消失。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??隨著樓市下行，二手房持續以價換量，而新房市場因地價高位持穩而使得房價相對堅挺，因而熱門城市一二手房已經由此前的價格倒掛變為正向價差逐步擴大，即便是獨立行情的上海當前也面臨樓盤“破發”，究竟當前上海不同區域一二手房價變動有哪些分化特征，哪些樓盤面臨“破發”，哪些樓盤保值增值性更為良好呢？

??鑒于上海2021年2月6日開啟積分制，觸發1.3的入圍比新盤實行“5年限售”，雖然部分已交房但無法進入二手市場流通，沒有真實成交價格可比。因此我們選取了2019年1月-2021年2月首開入市的129個典型項目進行重點解析。

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??新房價漲、二手價穩致房價走勢回歸常態
近遠郊二手降幅大、核心區新房倒掛消失

??從上海2019年以來一二手成交均價變動情況來看，因新房房價穩中有增、高位波動，而二手房價穩中微降，2024年開始走勢上從倒掛開始回歸正常，且一二手房房價價差也逐步拉大，由2020年末不足1萬元/平方米擴大至2024年10月的27781元/平方米。

??分區域來看，上海各區域新房房價均超過二手，總體呈現出“外圍價差比大，核心價差比小”的特征，核心區一二手價格倒掛的現象也有所緩解。崇明、金山等外圍板塊因二手房價回調顯著，新房和二手房價差比值均在2.5以上，相較而言普陀、浦東等新房和二手房價差比值均在1.5以內。

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??2019-2021年入市樓盤半數“破發”
五大新城次新房“破發”率較高

??CRIC監測數據顯示，其當前二手房價較入市最低價漲跌幅情況來看，占比約51%的66個項目跌破入市最低價，即進入“破發”階段，高溢價（漲幅超30%）項目有15個，占比約12%。

??分析“破發”樓盤的區域分布情況，主要集中在郊區的五大新城，青浦、奉賢、嘉定、寶山等“破發”盤個數排名居前，均超過8個。相較而言，市區核心區諸如黃浦、長寧、靜安、普陀等次新房保值增值性良好，長寧、黃浦沒有“破發”盤，靜安、普陀等“破發”盤個數僅為1個。

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??溢價盤普遍市區核心地段稀缺性
“破發”多為近遠郊剛需剛改盤

??房價下行期，尚能溢價的樓盤大體存在如下特征：一是市區核心地段次新房，典型代表為黃浦區濱江板塊的綠地海珀外灘項目，稀缺的濱江地段+稀缺的產品，代表了上海城市級的核心資產，注定很難“破發”。二是前期被熱炒的大虹橋區域雖然熱度有回落跡象，但若入市時間較早（2021年以前），當前尚能盈利，譬如徐涇板塊次新房金地虹橋世家、首創禧瑞里、中駿天璟等項目至今二手房價較開盤價格也保持著10%以上的增幅。

??回報率低于0%的“破發”樓盤，主要集中在城市近遠郊區域剛需剛改盤，均價多處于3-5萬元/平方米區間。閔行華漕板塊首創禧瑞薈二期，開盤均價6.6萬元/平方米，認購率高達509%，現在成交價6.3萬元/平，徹底破發。再如寶山共康、共富板塊大華公園城市，開盤均價5.7萬元/平，認購率241%，最新成交價僅5.6萬元/平，基本破發。

??總體來看，上海新房房價波動上行，而二手房價穩中微降導致一二手房正向價差持續擴大，細化到微觀項目層面，2019-2021年入市樓盤半數“破發”，五大新城次新房“破發”率較高；而高溢價（漲幅超30%）項目有15個，占比約12%。溢價樓盤主要一是市區核心地段次新房，區域板塊供應稀缺、配套相對成熟；還有部分前期被熱炒區域諸如大虹橋板塊，雖然熱度有回落跡象，但若入市時間較早（2021年以前），當前尚能盈利。而“破發”盤主要集中在近遠郊板塊，前期因投資投機過度、缺乏地緣性客戶基礎的剛需剛改盤。

??預判后市，我們認為，短期內二手房價仍將延續穩中下降態勢，部分樓盤跌幅較大，當前二手次新房破發率高達50%還是值得引起高度關注，即便是曾經的網紅盤也將進入保本和微利期，樓市財富效應預期也將持續減弱。