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??房價深跌板塊交易量激增，2024年10月房地產市場新動向解析。

??◎  文 / 馬千里

??本文緣起于下圖，研判2024年10月板塊成交結構性動向時，出現了反直覺的數據結論：房價最抗跌1板塊的交易量增幅竟然是最小的，反而是房價降幅在20%-30%之間的深跌板塊，交易量增幅最大，平均流速較2024年前三季度增長了110%。

??由此引出疑問：這些房價深跌板塊的交易量大幅回彈由何而來？是否可以由此推論此類板塊的量價已經暫時企穩，觀望客群可抽時間看房了？

??PART01 房價深跌板塊前期流速基數更低
指標回彈空間更為充足

??以2021年交易量為基期（2021年=100），推算上圖基期（2024年前9月）各類板塊的交易規模變動情況：

???房價降幅超過10%的板塊，2024年前三季度月均交易量僅剩下2021年的不到四成，

???其中房價降幅超過30%的板塊，月均交易量只有2021年三成，

???而房價降幅在10%以內的板塊，月均交易量仍維持在2021年的五成左右。

??不難發現，在今年前三季度，房價深跌板塊相比2021年下調幅度最大，回升空間自然更加充足，而房價抗跌板塊基期數值較高，回升空間自然也相對更小。

??對比2021年交易量來看，10月交易量回升表現最佳的，還是房價降幅在5%-10%的板塊，其成交量已經基本與2021年持平，典型如廣州工業大道板塊，2024年10月新房成交405套，不僅較前9月月均增長超過三倍，較2021年月均值也增長了166%。

??至于房價降幅在20-30%深跌板塊，其交易量恢復情況于房價降幅在5%以內的抗跌板塊相若，均為2021年月均成交量的八成左右。房價降幅在20-30%之間的典型板塊，如廣州增城中新板塊、蘇州滸關城鐵板塊、武漢光谷中心城北、龍洲灣板塊等板塊均是如此，10月份新房交易量較前9月月均增長超過100%，但交易量仍遠低于2021年時的峰值水平，其中武漢光谷中心交易量更是還不到峰值流速的四成。

??對于這些降幅20-30%板塊而言，一方面房價的充分下跌保證了足夠的客群基數，另一方面也不像那些房價超跌板塊（下跌超過30%的），顯著拉低了購房者對于板塊的發展預期，因此在行業的交易回升期中，確實獲得了較多觀望客群入場，板塊流速也明顯回升。

??但對比歷史成交峰值來看，終歸還是房價抗跌板塊（降幅在10%以內）的表現更佳。

??PART02 房價抗跌板塊開盤去化更佳
交易量增幅較小主因供給不足

??為何在上一節中，最為抗跌的降幅＜5%板塊的交易量回升仍不突出，不如降幅5%-10%板塊，僅與降幅20-30%板塊相若？是因為板塊房價過于穩定，消費者擔憂后期房價可能出現波動，而導致交易量回升不及其他類型板塊嗎？

??聯系各類板塊的新房開盤去化率來看，房價跌幅在10%以內板塊均在36%左右，明顯好于降幅20-30%板塊的27%開盤去化率，尤其是高端抗跌板塊（降幅＜5%），2024年平均開盤去化率高達81%，遠高于其他各類板塊。

??上海、北京、深圳此類高端新盤的推案價格均在13萬元/平方米以上。這些頂豪項目的客群，面向著全國乃至國際的高收入群體，在資產投資渠道稀缺的經濟背景之下，作為中國一線城市核心板塊不可復制的不動產，“供不應求”的開盤場景仍在這些項目持續上演。典型如上海黃浦區豫園板塊的融創外灘壹號院二期和徐匯區龍華板塊的中海領邸，每平方米房價分別高達17萬元和14萬元，2024年均是2次開盤2次當日售罄。

??由此不難推論：

??降幅＜5%板塊此輪交易量回升的不及“預期”，主要還是由于有效新增供應不足所致。

??PART03 房價跌幅越大板塊去化壓力越高
領跌板塊平均消化周期超過30個月

??結合去化壓力表現來看，房價領跌的板塊庫存壓力更大。房價較2021年降幅大于30%的板塊，平均消化周期達到了30個月以上，而抗跌板塊（跌幅小于5%）的平均消化周期則僅有15個月，尚在合理可控范圍之內。

??在更低的消化周期水平之下，抗跌板塊新房市場也有著更大的調整空間，地方主管部門可適度增加相應新房供給節奏，助力市場加速企穩。

??但是對于降幅20-30%板塊,鑒于平均消化周期已經超過18個月的事實，再加之開盤去化率相對較低，即便2024年四季度以來新房交易數據大幅向好，在增加土地供給方面還是要保持審慎適度，避免庫存壓力短期沖高、傷及市場信心恢復。

??最后，建議地方主管部門增加城市優質抗跌板塊的市場占有率，促進需求側預期的轉好。據研究中心測算，若抗跌板塊的市場份額提升至20%，則12個樣本城市的平均消化周期則可從20個月降至18個月，重新回到合理范圍之內。

??如此，一方面可加強房價抗跌板塊的供給，適度增加優質土地供給、加快報建審批、縮短上市周期，讓抗跌板塊占據更大的市場份額，不僅有利于加快城市的平均去化速度，相比那些大幅度打折去化的項目而言，也更有利于提振市場信心。另一方面，對于房價領跌板塊則要審慎控制增量供應，鑒于平均去化周期31個月的、平均開盤去化率僅有10%的現況，大部分此類板塊應當暫停非重大項目的土地供給，并適度放緩相關板塊的規劃發展進度預期。