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??降幅在10%以內的項目仍有11%，頂豪平均降幅最小、高端次之。

??近兩年來，房地產市場持續承壓，房價延續低位，各檔次房產價格呈現出不同的下降曲線。為更好地研究二手房價格走勢，本文以16個典型城市為例，挑選出相對活躍的典型二手房項目，通過不同檔次小區的房價走勢、近年的房價高點出現時間，以及目前較高點的降幅，探究各檔次小區房價的抗跌能力差異。

??PART01價格高點分布：超三成項目歷史高點出現在2021年，改善項目占比半壁江山

??梳理16個重點城市28424個典型二手房小區房價走勢可見：有多達31%的小區歷史最高房價出現在2021年，其次是2023和2022年，占比均僅有19%；完整年份中，2020年占比最低，僅有8%。由此可見，絕大多數項目歷史房價最高點出現在2021年，因此本文以2021年全年平均房價作為定基。

??考慮到項目眾多，各城市房價差異較大，因此我們利用這些項目按照最新掛牌參考價（2024年9月）/全市2021年該城二手房價格中位數的比值，進一步對每個項目進行檔次分類，將其劃分為剛需（0-1）、改善（1-1.8）、高端（1.8-3）、頂豪（〉3）四個檔次。

??結果發現：不同檔次項目歷史最高價出現時間分布各不相同。在售項目歷史高價分布最集中的2021年，主要是改善型項目，多達4292個，占總項目個數的比重多達15%，其次是剛需，達13%；除此之外，歷史高價比重出現比較集中的還有2019年的剛需項目，占比高達12%。

??按照檔次匯總的話，2019-2024年合計，剛需項目占比最大，達49%；其次是改善項目占比，達41%，高端項目占比相對較低，僅有9%。頂豪項目占比更少，僅有1%。

??PART02價格變動：降幅在10%以內的項目仍有11%，頂豪平均降幅最小、高端次之

       就典型城市二手房項目最新掛牌參考價與其歷史最高點相比，絕大數據售價降幅在10%-30%之間，項目占比超過60%，更有24%的項目降幅超過三成。降幅在10%以內的項目僅有11%，從城市層面來看，多集中在北京、上海、廣州、杭州、天津等城市，降幅在10%以內的項目數量均在300以上。

??進一步對典型城市的各檔次項目最新掛牌參考價較歷史最高價的降幅進行系統分析發現：各個檔次項目的房價降幅之間存在較大差異，頂豪項目降幅最小（14%），剛需項目降幅最大（27%），整體呈現 頂豪<高端<改善<剛需 的格局。

??具體城市來看，北京、深圳、南京、重慶、杭州等城市頂豪項目價格降幅均在10%以內，這些城市其余類型降幅均相對較大，尤其是剛需項目，降幅多在25%以上。更有甚至，像東莞、天津、鄭州這類城市，剛需項目房價降幅在35%左右。

??PART03當前價格：高達24%的高端項目在2024年處于價格高點，剛需僅有6%
分小區檔次來看，價格高點在2024年的頂豪項目數量占該檔次總在售項目數量的比重高達24%，其次是高端小區，占比為13%，改善和剛需項目占比相對較少，分別為7%和6%。越高端的項目，價格堅挺的比例越大，剛需項目價格普遍韌性不足。

??落到城市差異角度：杭州、北京、重慶、天津、上海等城市價格高點在2024年的小區較多，均超200個；其次是廣州、南京、武漢、合肥、深圳、西安等城市，均有100余個小區價格高點在2024年。考慮到各個城市二手房項目存在較大差異，本節進一步測算了典型城市價格高點在2024年的小區數量占比，杭州比重最高，達14%，其次是重慶，約10%的項目價格高點在2024年。

??綜上，從2019年以來典型二手房小區掛牌價格變化趨勢來看，超三成小區歷史房價高點出現在2021年，也是大多數改善類項目的價格高點。

??價格方面，將典型城市二手房最新掛牌參考價與其歷史最高點相比，絕大多數降幅在10%-30%之間，此類項目數量占比超過60%；更有24%的項目降幅超過三成，降幅在10%以內的項目僅有11%，多集中在北京、上海、廣州、杭州、天津等城市，降幅在10%以內的項目數量均在300以上。

??分檔次來看，頂豪項目房價平均降幅最小（14%），剛需項目降幅最大（27%），較最高點降幅整體呈現 頂豪<高端<改善<剛需 的格局。考慮到樣本城市均為國內經濟和人口發展處于最前列的城市，其他城市各類項目的降幅還會更大。

??抗跌能力最強的小區方面，杭州、北京、重慶、天津、上海等價格高點在2024年的小區較多，均超200個；從項目數量占比來看，杭州比重最高，達14%，其次是重慶，約10%的項目價格高點在2024年。分小區檔次來看，24%的頂豪小區房價高點出現在2024年，占比最高，其次是高端小區，占比為13%，改善和剛需項目占比相對較少，分別為7%和6%。項目越高端，價格堅挺的概率更高，剛需項目價格韌性不足。

??究其原因，主要是當前國內缺乏好的投資渠道，中產階級、富豪在沒有好的投資項目的情況下，傾向于購買稀缺的高端物業，尤其是豪宅項目更受到熱捧，聯系新房市場表現，譬如上海近期翠湖天地六合庭、中海領邸等多個高端盤“日光”，浦東前灘公館、綠發浦江園首開去化8成，僧多粥少格局下，頂豪、高端項目熱銷也在意料之中，價格也勢必堅挺。