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??預計下半年將有更多二手房房源選擇試水法拍市場，通過增加成交渠道加快房源周轉速度，在提高存量住房使用率同時，也可推動一二手交易鏈條的恢復。

??◎  文 / 馬千里

??2025年6月，受季節性因素影響，月內法拍房掛拍量上升、成交量回落，但市場熱度仍得以保持。本月法拍房供應規模3.2萬套、創年內新高，成交3215套、如期回落。成交率環比持平，70%的房源溢價成交，市場信心延續年內高位。與此同時，低折扣法拍房成交占比上升，買方更加注重非價格因素。

??核心要點

??掛拍量：年內新高，6月新增掛拍3.2萬套，威海多宗海景房“1元起拍”

??交易量：如期回落，成交3215套，環比下降31%，70%的房源溢價成交，環比上升1個百分點

??成交率：全國平均成交率19%，環比持平，市場信心延續年內高位

??折價率：掛拍與成交折價率雙雙下行，均回落至年內低位

??后市展望

??正如上月所預期，隨著6月份迎來一手房交易端季節性高位，本月法拍房成交規模環比回落。不過得益于一攬子穩市場政策的積極作用，法拍房的成交率、溢價成交等指標均持續向好，本月有7.5%的成交房源出價次數超過100次，連續3個月占比在7%以上，市場參與者信心仍在持續提振。

??本月多地出現“一元法拍”，這些房源并非訴訟或破產處置而來，而是二手房東選擇試水法拍市場加快轉手速度。近年來二手房成交規模雖持續放量，但從持續走低的統計局房價指數來看，大多數二手房周轉速度仍遠低于預期，尤其是那些掛牌量高企的投資型、旅居型房產更是面臨有價無市的困境。再加之新房市場發展高品質住房、以及新房現房交易占比上升的沖擊，改善類二手房交易也在面臨更多挑戰。隨著法拍房越來越多地為市場所了解，預計下半年將有更多二手房房源選擇試水法拍市場，通過增加成交渠道加快房源周轉速度，在提高存量住房使用率同時，也可推動一二手交易鏈條的恢復。

??建議各地可進一步規范二手房進入法拍市場的相關條款，并確保“以舊換新”相關稅費減免、購房補助等政策對二手房法拍一視同仁，為2025年下半年穩市場提供新的渠道支持。尤其是對于那些人口基數較高，剛性需求和二手房轉讓需求龐大的蘇州、武漢、鄭州、南京等城市而言，適度放開法拍房市場，有利于進一步加快需求入市節奏，為樓市的止跌企穩提供更多助力。

??01 
??掛拍量

??供應規模年內新高

??多地出現法拍房“一元起拍”

??供應端方面，6月新增掛拍3.2萬套，環比上升27%，同比下降6%。起拍總價309億元，環比上升33%。本月新增掛拍套數達到2025年新高，起拍總價也為僅次于4月份，為年內第二高位。

??從各城市情況來看，本月有7個城市新增掛拍套數超過500套，分別是重慶、茂名、鄭州、成都、眉山、昆明和合肥。前7名城市合計供應5434套，占全國供應總量的17%，其中重慶掛拍1210套，連續7個月居于首位。西安掛牌房源起拍總價14.9億元，為全國掛拍總價最高的城市。 

??一線城市中，廣州新增掛拍408套，北上深本月新增掛拍量均不足300套，深圳、上海、北京分別為242、152和148套。一線城市中新增掛拍總價最高的是深圳，達到11.4億元，上海也有11.1億元，本月北京新增掛拍總價9億元，環比下降超過50%。 

本月掛拍總價最高的一處標的，為西安蓮湖區的豐禾萬達綜合體，總建面11.5萬平方米，評估價9.07億元，起拍價8.16億元，較評估價折讓10%左右，按總建面計算平均單價為7096元/平方米。據法拍公示信息，拍賣房產現狀為整體租賃經營，為確保財產價值最大化，故此次拍賣為整體拍賣，競買人須一并競買上述29套房產。 此前該綜合體以9.07億元的評估價拍賣，已經流拍過一次，此次為第二次法拍。 

??本月多地出現“一元起拍”，共計278套房源的起拍價被設置為了1元。面對二手房交易流速下降的現狀，部分二手房東開始選擇法拍房市場作為加速周轉的方式，而“一元起拍”，則成為了急需轉手的典型。本月大多數一元起拍房源來自于山東威海，共計216套，均為乳山的海景房，且并非集中在某一個小區，而是逾90個小區均有1元海景房起拍，且大多數房源為精裝修、家具齊全。當前乳山二手房價已經降至2000元/平方米，小戶型單套掛牌單價已降至7萬元以下，且基本沒有新房開發，但二手房市場依舊供過于求，為了加速周轉效率，部分賣方選擇以1元起拍。并且值得注意的是，一二線城市也出現了一元起拍，本月上海、寧波、蘇州、南寧均有1元起拍的“特價房”，譬如上海即為崇明區的一處多層住宅4層，建面45平方米，明確內無戶口、且無抵押，流轉方式為轉讓。

??02 
??成交量

??6月成交如期環比回落

??上海九間堂別墅“撿漏”成交

??成交方面，6月典型城市法拍房成交3215套，環比下降31%，同比減少43%。受年中一二手房成交旺季、以及5月法拍房掛牌量下降影響，本月成交量如期回落。但月內競拍熱度仍在持續小幅上升，70%的房源溢價成交，環比增加1個百分點。7.5%的房源競拍超過100次，持續處于年內高位。

??本月廣州法拍房成交套數躍居首位，達到143套，溫州、深圳也在100套以上。就金額來看，深圳以4.5億元排在第一，上海以4.2億元排在第二，此外還有廣州、北京、杭州在2億元以上，其他城市均在1.5億元以下。

??本月成交總價最高的法拍房為上海九間堂一處別墅，成交總價1.09億元，共經歷了9次競拍后成交，較起拍價溢價5.4%。按證載地上建筑面積計算，平均樓板價為16萬元/平方米。拍品共有人正在居住，共有人已繳納保證金300萬元并承諾于拍賣成交后十五日內騰空交付，共有人享有優先購買權。作為對比，2024年3月九間堂幾乎同建筑面積的另一處別墅拍賣，門窗與部分外墻已被拆除，現場照片已是“斷壁殘垣”，且拖欠高額物業費，最終成交總價仍達到1.44億元，平均成交單價21萬元/平方米。而從法拍公示信息來看，今年拍賣的別墅房屋狀況維持良好，但成交均價僅為16萬元/平方米，可謂“撿漏”成交。

??03 
??成交率

??6月成交率環比持平

??市場信心延續年內高位

??據 CRIC 抽樣調查數據，6月法拍房成交率19%，較上月環比持平。也進一步說明，本月成交量下滑更多的是由于指標技術性調整所致，法拍房市場關注度并未出現實質性變化。

??分城市來看，重點城市中上海以52%的成交率居于首位，杭州、寧波、南京、深圳也超過40%。得益于樓市穩市場進程的持續推進，6月典型城市法拍房市場成交率延續年內高位。

??04 
??折價率

??成交折價率下降更快

??買方愈加注重非價格因素

??6月掛拍法拍房平均起拍折價率為28.4%，環比下降0.5個百分點，為2025年以來第二低點；成交法拍房的平均折價率31.3%，環比下降1.2個百分點。因成交法拍房折價率下降速度更快，掛拍折價率和成交折價率相差2.8個百分點，較上月差距明顯收窄。在成交率下降的同時，成交法拍房的平均折價率仍在下降，也意味著當前買方更加注重非價格因素，掛拍標的本身的地段、戶型等其他因素更為買方所關注。

??對比掛拍和成交折價率差異，一拍房源相差2.8個百分點，較上月持平，二拍房源相差4.9個百分點，較上月擴大1個百分點；變賣房源兩者相差0.3個百分點，縮小了3個百分點。由此可見，6月供求折價率差距的縮小，主要是由于變賣類房源供求認知顯著趨同，買方不再追求更高折扣的房源，轉而更多非價格因素；但是在二拍房源方面，買方還是更為關注房源的折扣幅度，低折扣房源更受市場青睞。