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??2025年10月，北京市二手住宅網簽量顯著下降，主要受“高基數效應”影響。新市民、品質改善需求入市增加。

??北京市新房市場呈現啞鈴型需求結構，市場從“政策驅動”向“內生驅動”轉變，市場周期趨穩，結構性分化加劇。

??北京市租賃市場進入淡季階段，租賃量價回調，區域走勢分化。

二手市場部分

??1 網簽量顯著下降

??2 剛需、品質改善需求提升

??從總價分布上看，10月總價低于200萬元和高于1000萬元的房屋成交占比均有提升，均價低于4萬元/㎡和處于10-12萬元/㎡區間的房屋占比亦有不同程度提升，反映出新市民、品質改善及教育相關需求入市增加。

新房市場部分

??1 結構性調整下市場維穩

??2025年10月，新建商品住宅成交3211套，同比、環比分別下降24.3%、2.4%，去年同期受政策影響，成交基數較高，同比出現較大波動，當前市場處于中位成交水平。  

??成交均價58800元/平方米，同比上漲3.8%、環比下降2.2%。可售存量71430套，同比、環比分別下降5.1%、3.2%。

??長周期下新房維持去庫存態勢，短期看，庫存量變化與供應量變化同步，剛需仍在膠著博弈。這種波動標志著新房市場正經歷從“政策驅動型周期”向“市場內生型周期”的持續轉變。

??板塊方面，熱點板塊成交出現分散，延慶城區、大興觀音寺、朝陽朝青、通州運河商務區、順義城區、石景山蘋果園、昌平生命谷、西城板塊成交超百套。

??從細分項目來看，銷售量排名前三的項目是中建臻源府、首創禧悅興城、中建運河玖院。

??從成交結構來看，剛需市場支撐較強，改善需求分化較大，高端市場價值凸顯，這種“啞鈴型”需求結構預示著新房市場正在從單一房產向綜合價值體系演進。

租賃市場部分

??1 單量環比季節性回調

??2025年10月經北京鏈家成交的住房租賃單量環比下降5.7%，同比增長19.7%。

??本月進入租賃市場傳統淡季，成交節奏變緩，租賃需求有所減少，本月新增租賃房源供應也有所放緩。不過，優質房源依然受到租客關注，核心區域租賃需求支撐力較強，部分外圍區域受季節性影響更為明顯。

??除豐臺和石景山外，其它城區租賃規模均不同程度下降，其中門頭溝區、東城區、房山區的降幅靠前，通州區、海淀區、昌平區的降幅較低。豐臺區和石景山區因局部區域成交增加，致使其變化幅度與整體市場走勢不一致。

??預計11月租賃市場將延續淡季特征，整體成交量或繼續小幅回落。

??2 租金穩中趨降，議價空間增大

??從租金水平來看，2025年10月北京整體租金價格季節性下降，單位租金為78元/㎡，環比下降2.5%。

??除門頭溝區、大興區、亦莊區外，其它城區租金價格均呈不同程度下降，由局部區域成交結構變化使租金價格變化存在差異。

??中心城區因需求階段性減弱，租金調整幅度略大，順義、昌平部分地鐵沿線社區因租客對通勤便利性需求穩定，租金降幅相對較弱。

??整體來看，租賃市場雖處淡季，但部分地段的抗周期能力仍凸顯，租金結構性分化。

??預計11月議價空間將繼續增加，業主讓價意愿或逐步增強，租金水平或維持穩中趨降態勢。

??根據北京市住建委官網數據，2025年10月北京市二手住宅網簽量為12087套，同比下降30.4%，環比下降23.7%。

??網簽量下降主要受“高基數效應”影響。同比來看，去年10月受“930”政策影響網簽量整體較高；環比來看，9月份受多方因素影響網簽量也高于一般月份。此外，10月工作日數量較少，網簽減少屬正常現象。

??從鏈家簽約數據看，10月成交量略低于9月份，走勢總體平穩。成交量下降原因主要是國慶假期居民出行較多。