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??導語

??行業規模現已基本見頂，政策解綁再難撬動昔日的輪回，但短期內止跌企穩、中長期穩步修復并向新模式轉型還是值得期待的。

??◎  文 / 楊科偉、李詩昀

??7月24日，中央召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。就房地產領域而言，本次會議基調比4月更積極，首次明確樓市供需關系發生重大變化，并釋放了兩大重要信號，一是政策松綁及刺激將加碼，二是城中村改造有望提速。

??01 7月會議基調比4月更積極，定調樓市供需關系轉變、優化政策、推動城中村改造

??7月24日，中央召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。

??總體來看基調較4月的會議進一步放松，值得重點關注的有以下幾點：

??第一，未提“房住不炒”不代表定位動搖。我們認為，本次會議未提“房住不炒”不是定位發生動搖，而是當前市場形勢下沒有提的必要，類比今年的政府工作報告也沒有提，實際上，“房住不炒”已成為住房基本制度和長效機制的基本遵循，會一以貫之地堅持。

??第二，首提樓市供求關系發生巨大轉變。7月14日央行貨幣政策司司長鄒瀾就有過相似表述，此次在新的高度上再次確認了這一判斷，有明確的信號和指導意義。經過數十年發展，我國房地產市場已經走過總量上供不應求階段，甚至一些區域已經出現結構性過剩，步入新階段，需要新政策和新發展模式。

??第三，明確適時調整優化房地產政策。我們認為，接下來央地政策均有優化調整空間，中央層面小幅微調，一如上半年對房貸利率下限動態調節機制、集中供地等制度的調整，地方層面則將掌握更大調控自主權，一二線城市政策寬松空間進一步打開，需求端限購、限貸、限價等住房交易限制都有望松綁。

??第四，城中村改造有望提速，但不等同于“棚改2.0”。城中村改造相關表述由4月的“積極穩步推進”轉為“積極推動”，加上上周五國常會通過有關指導意見，使得市場對重啟棚改貨幣化安置有所期待。但我們認為，推進城中村改造絕不是棚改2.0，兩者在資金來源、改造模式、量化目標、受益主體等方面均有明顯差異。

??第五，加大保障性住房建設供給，與城中村改造、盤活存量資產有機結合。我們也留意到，近期各地住房保障相關政策發布頻率提升，就比如7月以來，就有包括深圳、海口、南京、無錫在內等至少9個重點城市發布了保障性住房的管理辦法（或征求意見稿），多地披露了保障性住房的建設規劃和進度。

??02 新一輪寬松政策可期，核心一二線城市限購、限貸、限價等有望松綁進入

??2023年，地方政策松綁力度、頻次都有所下降。頻次上，上半年寬松性政策出臺頻次同比下降近3成。力度上，“四限”類松綁政策占比逐季下降，7月至今占比更是僅有10%，而公積金等弱刺激政策占比顯著增加。這一方面是因為弱二線和三四線城市調控已然“應放盡放”，再松綁余量不足，另一方面，核心一二線城市對強刺激政策還相對保守觀望，且政策發布受到高層約束。

??就在前不久，央行貨幣政策司司長鄒瀾曾吹風“過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間”，財政部原部長樓繼偉也曾諫言“取消房地產限貸限購政策和對房價漲跌的限制”。本次會議“適時調整優化房地產政策”、“更好滿足住房需求”等表述，無疑讓地方吃下了定心丸，打開了新一輪因城施策的空間。

??可以預見的是，核心一二線城市將被賦予更大調控自主權，過熱階段出臺的各類限制性政策有放松乃至取消的可能。舉例來說：

??第一，松綁甚至取消限購。回看2014年的樓市低谷期，42城相繼取消限購，只剩北上廣深等4個一線城市仍在執行限購。目前，一線城市可以松綁限購，放寬非核心區域的非戶籍購房要求、戶籍購房套數限制，調降落戶門檻、實行城市群內落戶或購房社保年限互認，允許多孩、扶老家庭多買一套，均是可選項，二線城市可以參照松綁甚至全面取消限購。

??第二，下調商貸首付比例，取消認房又認貸，引導落實存量房貸降息。核心城市二套房首付比例尤有下調空間，也可以考慮優化二套房認定標準，執行認貸不認房，以此支持改善性需求釋放。鼓勵和引導商業銀行落實存量房貸利率下調，提振居民消費信心。

??第三，適當放松限價。比如優化價格備案制度，給予項目特別是高端改善項目在價格申報上一定自主性，以此鼓勵高品質產品供給。又比如適度放寬銷售價格的上下浮比例，允許長期去化困難等項目在備案價的一定比例內做出價格調整。

??第四，減稅降費，調降住房交易成本。比如由受益財政按一定比例補貼契稅、增值稅等交易稅費。又比如調整普宅認定標準，讓更多剛需房源享受優惠稅率，有效降低剛需置業和改善置換成本。再比如引導中介機構調整和合理確定經紀服務費用。 

??而市場長期承壓的弱二線和三四線城市完全可以全面放開購房行政限制，并加碼房票、購房補貼、契稅減免等財稅刺激。

??03 推動城中村改造并非“棚改2.0”，兩者在資金、模式、目標、主體上都有差異

??4月28日，提出“在超大特大城市積極穩步推進城中村改造”，7月21日，國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，7月24日，提出“積極推動城中村改造”，較4月刪除“穩步”、“特大超大城市”等限定詞，表態似乎更加積極，使得市場對棚改貨幣化安置重啟頗有期待。

??2014-2017年間，棚改貨幣化安置累計帶動7.5億平方米住房銷售，銷售貢獻率由3.4%逐年升至21.5%。根據我們的測算，假設每套棚改貨幣化安置對應購置85平方米的住房，隨著棚改開工量和貨幣化安置比例的提升，2014年-2017年，累計帶動7.5億平住宅去庫存，總計銷售貢獻率約15%。

??但我們認為，基于資金來源、改造模式、量化目標、受益主體等方面差異，本輪城中村改造絕不是棚改2.0。

??一是資金來源有限。2014-2017年棚改貨幣化資金來源多樣且充裕，主要包括PLS支持下的政策性銀行棚改專項貸款、棚改專項債券、財政資金。但央行數據顯示，2019年后PSL投放量驟減，2020年后轉為凈歸還，今年3月以后PSL零投放。另據統計，繼2019年棚改專項債發行規模達到7044億元的峰值后，2020年-2023年發行量整體呈下行趨勢，2023年至今更是不到1500億元。

??二是改造模式受限。2021年8月，住建部發布城市更新“四道紅線”，即對城市更新過程中拆除、增減、易地安置等比例做出約束，要求城市更新堅持“留改拆”并舉，防止沿用過渡房地產化的開發建設模式，搞大拆大建。

??三是量化目標不明。2015-2017年，國家每年制定并公布量化的棚改開工目標和貨幣化安置比例，目標數據還在逐年創新高，且最終基本都超額完成任務，例如2015年，計劃開工540萬套，實際開工601萬套，充分彰顯推進棚改貨幣化安置的決心。而本輪城中村改造從4月提出至今尚未公布量化目標，約束力和指導性都弱于上一輪棚改，政策落地實效或許也將大打折扣。

??四是受益主體不同。中西部省份是上一輪棚改的主力軍，河南、湖南、湖北、貴州等開工改造規模長期居前，三四線城市是貨幣化安置去庫存的主要受益者。而本輪城中村改造，范圍暫時限定在19個超大特大城市，難以惠及廣大三四線城市。

??整體來看，7月會議定調進一步寬松，并釋放了兩大重要信號，一是樓市供需關系轉變，政策松綁及刺激將加碼，二是城中村改造有望提速。這讓人不禁聯想到2014年-2017年全面松綁限購限貸+棚改貨幣化安置所帶來的全國樓市輪動上漲行情。

??但是今時已不同往日，房地產市場環境已發生根本轉變，行業規模現已基本見頂，政策解綁再難撬動昔日的輪回，再加上城中村改造也并非預想中的棚改2.0，我們認為，房地產市場很難再現當年的V型反轉行情，但短期內止跌企穩、中長期穩步修復并向新模式轉型還是值得期待的。