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??近日，商務部等五部門聯合印發《城市商業提質行動方案》（以下簡稱《方案》）。這一政策于二十屆四中全會后、消費市場復蘇與壓力并存的關鍵節點推出，是對“堅持擴大內需這個戰略支點”的具體響應與精準落地，也標志著城市商業的發展邏輯正從規模擴張的“增量時代”，全面轉向質量、效率與體驗并重的“精益化時代”。

??一、政策背景：宏觀戰略引領與行業現實挑戰

??《方案》的出臺，源于宏觀戰略指引與行業發展壓力。

??從戰略層面看，方案是二十屆四中全會“堅持擴大內需這個戰略基點”、“以新供給創造新需求”等精神的具體施工圖，其核心目標直指打通制約經濟循環的關鍵堵點——通過系統性提升城市商業質量，激活國內大循環的內生動力，強化城市在雙循環中的樞紐作用。

??從行業層面看，當前消費市場雖保持增長態勢，但內部分化加劇，深層結構性問題已較為凸顯，主要體現在以下三個方面：

??一是消費復蘇基礎尚不牢固。2025年1-9月我國社會消費品零售總額同比增長4.5%，但9月單月增速放緩至3.0%，反映出當前消費市場雖保持復蘇勢頭，但居民消費信心與支付能力仍待進一步鞏固，內需潛力尚未完全釋放。

??二是業態表現分化顯著。2025年1-9月，與生活品質相關的體育、娛樂用品類零售額同比增長19.6%，家用電器和音像器材類增長25.3%，顯示品質化、升級類消費需求旺盛。然而，傳統百貨店零售額僅增長0.9%，顯示出傳統商業業態面臨轉型壓力嚴峻。

??三是商業項目競爭步入存量紅海。集中式商業正處于總量增長放緩、存量競爭加劇的階段。根據贏商網統計，2025年上半年新增集中式商業項目數量125個，較去年同期下降33個；與此同時，我國存量集中式商業項目已突破1萬個，商業面積達7.08億平方米，其中約56.5%的項目開業超5年，普遍面臨設施老化、業態陳舊等問題。為應對同質化競爭，各類商業體正積極通過打造“二次元”“體育+”“公園街區式”等主題化場景，加快業態調整與空間改造，以構建差異化競爭優勢。

??在此背景下，《方案》的出臺，正是對國家戰略的精準落地，也是對行業痛點的系統性回應，旨在通過一場“質的革命”，重塑城市商業生態。

??二、政策核心內容：五大維度重構商業價值邏輯

??《方案》內容詳實，舉措具體，其核心內容可以從以下五個方面來看：

??1.商業布局：構建梯度化、多層次網絡體系

??《方案》明確提出“全國示范步行街（商圈）為引領、特色商業街區為支撐、一刻鐘便民生活圈為基礎”的三級城市商業體系。其中，核心商圈通過“一街一策”“一圈一策”改造升級，旨在打造消費地標與城市名片；一刻鐘便民生活圈則推動擴圍升級，在有條件的地級市全面推進，并開展全域推進先行區試點，最終實現試點地區主城區社區全覆蓋。這一布局調整的關鍵意義在于，將社區商業從以往的“配套角色”，提升為商業體系的“基礎性、保障性”環節，成為激活日常消費、提升居民幸福感的核心抓手。

??2.商業業態：推動精準化、融合化發展

??政策引導下，商業業態正從“大而全”轉向“準而精”，并實現線上線下深度融合，具體體現為三個方向：

??一是品質化與專業化并舉：一方面培育大型商業綜合體以滿足綜合消費需求；另一方面鼓勵發展倉儲會員店、奧特萊斯、買手店等專業業態，精準匹配特定圈層消費需求。

??二是商旅文體健深度融合：明確支持“商業+旅游”“商業+文化”等跨業態聯動，引導商業設施與旅游景點、歷史建筑等協同，開發富含地域特色的產品及服務。這為商業項目打造獨特性和吸引力開辟了新路徑。

??三是線上線下無縫銜接：鼓勵發展即時零售，推廣“平臺下單+門店配送”等模式，這將推動實體商業的數字化改造和履約能力提升。

??3.空間利用：強調存量更新與科技賦能

??面對土地資源約束和存量時代到來的現實，《方案》給出了明確的空間利用策略，核心聚焦“存量盤活”與“科技提效”：

??在存量改造方面，提出“一店一策”推動低效商業設施轉型，明確支持地方將符合條件的商業設施改造項目納入設備更新及城市更新行動支持范疇。

??在科技賦能方面，強調加強人工智能、物聯網、區塊鏈等技術集成應用，完善智能導引、精準營銷、云上購物等智慧商業新模式，旨在通過技術滲透全面提升運營效率和消費體驗。

??4.發展規劃：注重科學規劃與動態調控

??為避免重復建設和盲目發展，《方案》著重強調了規劃的科學性與動態性，形成“規劃-監測-調整”的閉環管理：

??一方面推動商業規劃與城市國土空間總體規劃、城市更新專項規劃有效銜接，做到“三同”（同謀劃、同部署、同推進），確保商業發展與城市整體布局相協調。

??另一方面建立動態監測調整機制，對主要商圈、步行街的坪效及出租率開展動態監測，對供給過剩、效率低下的及時調整。目前，自然資源部已部署利用城市國土空間監測數據，為商業用地調控提供支撐，進一步保障規劃落地的精準性。

??5.財政支持：引入REITs開辟長效融資渠道

??在資金保障方面，《方案》的突破性舉措在于提出支持符合條件的商業地產項目發行不動產投資信托基金（REITs）。這一政策將為沉淀大量資本的商業地產，提供重要的存量資產退出渠道和再投資資金，既能有效改善企業現金流，也為商業設施提質升級提供了長效融資支持，破解了以往“改造資金缺、資產流動性低”的難題。

??三、政策影響：重塑行業格局與資產價值

??《方案》的落地實施，將對城市商業領域的各方參與主體產生深遠影響，推動行業格局與資產價值評估標準發生系統性變革：

??對地方政府而言，工作重心將從“招商引資、項目建設”轉向“科學規劃、環境優化”，需進一步提升商業規劃能力，避免盲目建設，轉而聚焦打造特色商業街區、推動文商旅體融合發展，以商業提質帶動城市功能升級；

??對開發商與運營商而言，“跑馬圈地”的增量開發模式已正式終結，“資產管理能力”將成為核心競爭力。未來行業競爭的勝負手，將取決于對存量資產的精細化運營能力、對消費趨勢的敏銳把握能力，以及對新技術的應用轉化能力，資產價值評估標準也將從傳統的“位置+規模”，轉向“運營效率+現金流穩定性+品牌價值”的綜合維度；

??對品牌商而言，將迎來創新發展的黃金期。具有獨特品牌主張、深耕垂直領域、善于創造內容的“商業新物種”，將獲得更多進入優質商業空間的機會，而與商業體共同創造獨特消費體驗，將成為品牌突破同質化競爭的關鍵；

??對投資者而言，商業地產資產證券化（如REITs）的底層資產將更趨優質多元，具備穩定現金流、強大運營護城河的存量改造項目、社區商業項目，以及智慧化程度高的商業體，將更受資本市場青睞，投資邏輯從“短期套利”轉向“長期價值持有”。

??四、趨勢展望與相關建議

??展望未來，在《方案》的指引下，中國城市商業將呈現四大趨勢：商圈發展主題化、社區商業中心化、消費體驗沉浸化、商業運營數字化。基于這一趨勢，我們向行業參與者提出四點建議：

??1.強化戰略研究與精準定位：企業需加強對城市能級、區域人口結構、消費習慣的深度研究，放棄“大而全”的傳統思維，轉向“小而美”、“精而專”的差異化定位，以精準匹配區域消費需求。

??2.擁抱科技但回歸人性本質：積極應用數字化工具提升運營效率是必然方向，但需明確技術僅是手段而非目的。商業的終極目標始終是服務于“人”，需在技術賦能的同時，注重創造有溫度、有人情味的社交與生活空間。

??3.構建“商業生態共同體”：開發商、運營商、品牌商、服務商需打破傳統的利益壁壘，從簡單的租賃合作關系，升級為“價值共創、風險共擔、利益共享”的伙伴關系，共同投資于內容創新與體驗升級，形成協同發展的商業生態。

??4.關注政策紅利把握更新機遇：密切跟蹤各地方政府針對商圈改造、首店經濟、夜間經濟等出臺的配套細則，積極爭取政策支持，將存量資產更新作為重要戰略增長點，以政策紅利撬動商業提質的內生動力。