??導讀 

??1、門檻下滑、拿地銷售比處于低位，上半年房企投資仍審慎 
??2、國央企主導、民企隱身、平臺"托底"，九成百強拿地金額同比下降
??3、集中供地是房企拿地主戰(zhàn)場，回高退低成共識

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??“前言：6月份，在核心城市二輪集中供地紛紛開啟之下，土地市場迎來周期性量價回升，但上半年成交同比仍有大幅下降。整體來看，今年以來土地市場始終處于低位運行。 聚焦到企業(yè)拿地層面，截止6月末百強拿地銷售比為0.16,投資依然保持謹慎。50強房企中仍有三成房企尚未拿地，雖然單月投資力度達到年內高峰，但同比仍大幅下降79%。 在投資保持謹慎的狀態(tài)下，房企投資高度聚焦于22個核心城市，上半年百強投資中，有83%集中于22城，龍湖、建發(fā)、華潤等房企均有八成以上投資金額集中于集中供地城市。 

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??6月成交量價環(huán)比回升
上半年總量同比依舊降五成

??6月份，在重點城市供地節(jié)奏加速、紛紛進入第二輪土拍之下，全國300城經(jīng)營性土地成交量迎來環(huán)比回升，總成交建筑面積11955萬平方米，環(huán)比上升45%，但同比降幅也有45%；由于本月核心城市成交占比上升，單價回升至4230元/平方米，且溢價率小幅上升至4.6%，同時流拍現(xiàn)象也有所緩解，重點監(jiān)測城市的土地流拍率下降至9.2%，下降9.5個百分點。上半年整體來看，土地成交體量同環(huán)比下降均超五成，而隨著能級的提升，成交量價同比降幅也持續(xù)增大，在行業(yè)信心重建期間，三四線城市無疑受到的影響最為嚴重。

??2

??新增貨值門檻同比下降58%
上半年拿地銷售比僅0.16

??2022年上半年房企投資的力度、投資意愿顯著下滑，延續(xù)了去年下半年以來投資謹慎的策略。截止6月末，新增貨值百強門檻達到44.4億元，環(huán)比上漲41%，但同比大降58%；投資金額、建面百強門檻分別為15.9億和28.1萬平方米，同比降幅為61%。

??從拿地銷售比來看，截止6月末，百強房企整體拿地銷售比達到0.16，較上月末再度微升0.01，但對比去年同期基本腰斬，在市場下行、資金壓力之下，2022年房企投資態(tài)度持續(xù)處于非常謹慎、理智的狀態(tài)。

??對比各季度走勢，第一季度受春節(jié)影響，且由于集中供地尚未大面積啟動，因此，百強整體拿地銷售比延續(xù)2021年四季度的低位，僅有0.1；進入二季度，在核心城市積極推進集中供地的情況下，拿地銷售比回升至0.22，但與去年二季度相比仍低0.16。

??3

??10強房企占據(jù)近五成新增貨值
國企央企投資超70%

??在整體投資放緩、收緊的情況下，新增貨值集中度維持高位，截止今年6月末：TOP10房企新增貨值占百強總貨值的49%，且十強房企內部分化明顯，萬科、華潤、中海持續(xù)納儲的同時，而融創(chuàng)則暫未有土地入賬；11-20強房企新增貨值集中度保持在19%；后50強房企新增貨值仍維持在18%，處于較低水平。

??而不同類型房企的表現(xiàn)也有明顯差異，與去年下半年保持一致，國企、央企仍是土地市場的主力軍，民企幾乎隱身，地方平臺公司仍舊處于“托底”態(tài)勢。就全口徑銷售TOP50企業(yè)而言，國央企投資金額占比達到73%，尤其中海、華潤、招商等房企在22城投資相當積極。相較之下，民企則近乎“隱身”，拿地金額占比僅有27%，且集中在少數(shù)企業(yè)中，如龍湖、濱江等。

??4

??TOP50單月拿地金額環(huán)比漲105%
但上半年仍較去年同期下降近八成

??6月，在寧波、武漢、杭州、蘇州、合肥、青島、北京開啟第二輪集中供地，以及上海、鄭州首輪土拍的帶動下，銷售TOP50房企單月拿地金額2022年首次突破千億元，環(huán)比上漲105%。雖然多數(shù)城市土拍未因政策寬松出現(xiàn)顯著的預期反轉，表現(xiàn)依舊冷清，但上海、北京、杭州等市場相對堅挺的城市仍吸引大部分規(guī)模房企、全國化的國企央企競爭。

??實際上6月份拿地房企集中在中海、招商、保利、濱江、建發(fā)等此前集中供地拿地較多“老面孔”上，濱江、招商等單月拿地金額超過200億，保利也在廈門、南京、合肥等核心城市頻頻“出手”。

??但整體來看，上半年的銷售TOP50強房企投資力度仍處在低位，一方面有三成房企投資幾乎停滯；另一方面，無論是從單月亦或是上半年拿地金額來看，仍較去年同期處于低位。其中6月單月拿地金額同比下降74%，1-6月拿地金額下降79%。

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??國央企占主導、民企隱身
近九成房企拿地金額同比下跌

??從上半年拿地金額TOP30的房企來看，仍是以百強房企為主，且主要集中在50強房企，僅有4家房企位于全口徑銷售百強以外。由此可見，即便是多數(shù)百強投資停滯之下，規(guī)模房企的優(yōu)勢仍然突出。

??在拿地相對靠前且積極的房企中，一方面是是規(guī)?；⑷珖膰蟆⒀肫笸顿Y金額較高，如中海、萬科、建發(fā)、華潤等1-6月拿地金額超過400億元，且建發(fā)、中國鐵建、國貿(mào)等拿地力度遠高于行業(yè)平均，拿地銷售比超過0.5；另一方面，雖然民企整體表現(xiàn)低迷，但諸如濱江、龍湖等，在集中供地中相對積極，拿地金額同樣排在行業(yè)前列。濱江上半年拿地幾乎全部來自杭州的兩輪集中供地，而龍湖則在北京、重慶、杭州、合肥等核心城市分散投資。

??值得注意的是，相較去年同期，房企的投資力度均出現(xiàn)大幅下滑，也印證了當前投資的謹慎態(tài)度。從已拿地的典型百強企業(yè)來看，除濱江等少數(shù)房企拿地金額維持正增長，萬科、綠城等拿地金額同比跌幅超過60%。

??另外，從地貨比來看，以拿地金額TOP30為樣本，盡管核心城市地價較高，但在部分城市地價下調、政策寬松之下，超過2/3的企業(yè)地貨比低于0.6，近三成房企地貨比達到1:2，整體盈利空間尚存。

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??83%投資金額集中于集中供地城市
環(huán)渤海、中西部占比持續(xù)走低

??截止6月末，百強房企投資金額的83%集中于22城，22城以外僅占17%，百強房企對于核心城市以外的投資可謂“慎之又慎”。在22城以外，較受青睞的城市主要包括佛山、常州、東莞等發(fā)達城市群中熱點的三四線城市，環(huán)渤海、中西部的三四線城市投資減退更為嚴重。

??從企業(yè)角度來看，部分企業(yè)上半年超過80%的投資額都集中于22個核心城市之中，例如龍湖、越秀、華潤、建發(fā)等在集中供地中積極投資的企業(yè)。無論從城市角度或企業(yè)角度，房企的投資集中度都在持續(xù)走高。

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??政策“暖風”下房企投資積極性或有提升
但全年謹慎預期不變

??自二季度以來，房地產(chǎn)利好政策不斷，在“房住不炒”的大方針下，諸多地方出臺了相應的寬松政策，意在盤活市場與提升購房的積極性。市場預期的改善跌加集中供地城市的土拍門檻寬松，我們認為會在一定程度上提振房企拿地的信心，第二輪土拍部分城市或將迎來拿地的“窗口期”。

??值得注意的是，盡管政策“暖風”不斷，但市場目前并未出現(xiàn)實質性的逆轉，且多數(shù)城市政策出臺仍以“試探”為主，落地效果尚未達預期。且2022年大部分房企將迎來償債高峰，資金面的吃緊也是阻礙房企投資復蘇的重要因素。在保交付、?，F(xiàn)金流之下，全年投資態(tài)度仍會維持謹慎。

??從企業(yè)端來看，國央企+平臺公司的強勢局面不會反轉，仍是集中供地的主力軍。下半年我們認為，隨著銷售的復蘇以及金融環(huán)境的相對寬松，民企會更多的參與到土拍中，且地方城投、平臺公司的“托底”會有一定減少，主要原因在于部分平臺公司不具備完全開發(fā)的能力，且持續(xù)托底對于資金要求也較高。對于部分房企而言，想要介入集中供地的核心城市，合作開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)或將是有效的渠道。