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??近日，合肥市寶匯置業(yè)有限公司管理人發(fā)布《關(guān)于合肥市寶匯置業(yè)有限公司重整投資人招募結(jié)果的公告》，宣布信達(dá)地產(chǎn)和民生信托接手了合肥最大爛尾項(xiàng)目寶能城。這是公開(kāi)市場(chǎng)上AMC對(duì)房企項(xiàng)目紓困的最新消息，AMC對(duì)房企爛尾項(xiàng)目的接手在房地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)之初曾一度被市場(chǎng)寄予厚望，但是現(xiàn)在看來(lái)整體推進(jìn)都較為緩慢。那么AMC對(duì)于房企的紓困主要有哪些方式？又主要面臨著什么問(wèn)題呢？

??01

??AMC從集團(tuán)和項(xiàng)目層面紓困房企

??不乏成功案例

??自從房地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，大量房企和房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)了流動(dòng)性問(wèn)題淪為不良資產(chǎn)。在此背景下，AMC作為不良資產(chǎn)處理的專家開(kāi)始快速入場(chǎng)紓困。整體來(lái)看，AMC對(duì)房企的紓困主要可以分為集團(tuán)和項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)方面：對(duì)于集團(tuán)層面的紓困，AMC主要是通過(guò)參與房企破產(chǎn)重整。對(duì)于部分嚴(yán)重資不抵債、凈資產(chǎn)為負(fù)的房企，債權(quán)人或房企向地方法院申請(qǐng)進(jìn)行破產(chǎn)重整，由地方法院審查裁定后進(jìn)入破產(chǎn)重整程序并指定破產(chǎn)管理人，進(jìn)入破產(chǎn)重整程序后，AMC可以作為債權(quán)人參與重整方案設(shè)計(jì)，也可以參與共益?zhèn)鶛?quán)投資（清償優(yōu)先級(jí)高），作為戰(zhàn)略投資者參與集團(tuán)的破產(chǎn)重整，化解其債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如2024年3月新華聯(lián)受盈新資產(chǎn)、招商平安資產(chǎn)等兩家AMC支持重整成功，獲取55億資金支持用于償債，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到化解；金科也在8月17日宣布了12家意向重整投資人，包括中金資本、長(zhǎng)城國(guó)富、招商平安資產(chǎn)等，企業(yè)的破產(chǎn)重整又推進(jìn)了一步。

??除此之外，AMC還會(huì)參與房企整體的債務(wù)重組。AMC可以通過(guò)收購(gòu)問(wèn)題房企的各項(xiàng)債權(quán)，對(duì)債務(wù)償還金額、期限、利率和擔(dān)保條件等進(jìn)行整體重組，給予一定還款寬限期，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況提供流動(dòng)性資金支持。過(guò)往的紓困案例中，包括泰禾、華夏幸福、恒大等規(guī)模房企的債委會(huì)中都有AMC的身影。

??在項(xiàng)目層面，AMC主要是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重組再開(kāi)發(fā)。AMC收購(gòu)問(wèn)題房企的不良資產(chǎn)后，對(duì)不良債權(quán)進(jìn)行談判，對(duì)債務(wù)償還金額、期限、利率和方式等進(jìn)行重組，再通過(guò)參與追加投資、跟蹤管理，使得問(wèn)題項(xiàng)目的不良轉(zhuǎn)為正常并且完成后續(xù)建造。項(xiàng)目代建方可能由原出險(xiǎn)房企承擔(dān)，也可能由AMC旗下開(kāi)發(fā)平臺(tái)或委托的第三方來(lái)代建代管。

       在對(duì)單個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行紓困的同時(shí)，AMC還會(huì)聯(lián)合房企設(shè)立不良資產(chǎn)處置基金，并通過(guò)該獨(dú)立平臺(tái)出資購(gòu)買(mǎi)出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目資產(chǎn)，房企作為牽頭方為項(xiàng)目提供信用背書(shū)，出資比例較少，不良資產(chǎn)處置基金的資金主要來(lái)源于金融機(jī)構(gòu)如商業(yè)銀行和AMC，出資方或其安排的代建方完成后續(xù)的續(xù)建和交付。

??02

??近年來(lái)AMC不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮

??疊加資金壓力加大紓困能力不足

??雖然四大AMC會(huì)按照監(jiān)管要求積極參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解，如中國(guó)信達(dá)在2023年就參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目47個(gè)，帶動(dòng)1300億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，預(yù)計(jì)可保障近4萬(wàn)套商品房交付。但由于自身資產(chǎn)質(zhì)量、資本壓力以及盈利承壓等各因素，以及考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目中的隱藏風(fēng)險(xiǎn)，AMC的紓困能力及意愿均較為有限。

??從近年來(lái)四大AMC的不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模來(lái)看，呈現(xiàn)逐年同比下降的趨勢(shì)。2023年四大AMC的不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模達(dá)12224億元。從歷年趨勢(shì)來(lái)看，2021年及2022年四大AMC的不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模均下降了6%，而2023年這一下滑趨勢(shì)擴(kuò)大到了9%。同時(shí)其在金融投資中的占比也下降至44%，相較于2022年呈現(xiàn)出較大下降幅度，反應(yīng)出四大AMC在本輪經(jīng)濟(jì)下行期所起到的救助作用相對(duì)有限。

??在不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮的同時(shí)，四大AMC的資金情況也不容樂(lè)觀。即使央行提供800億、資金成本低廉的紓困專項(xiàng)再貸款，但AMC使用率較低，緣于當(dāng)前四大AMC業(yè)務(wù)的發(fā)展模式均已轉(zhuǎn)向債務(wù)推動(dòng)型，自身財(cái)務(wù)杠桿及償債壓力相對(duì)較高。2023年末中國(guó)信達(dá)、東方資產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率均高于85%，中信金融、長(zhǎng)城資產(chǎn)該指標(biāo)甚至超過(guò)95%；而中信金融、長(zhǎng)城資產(chǎn)2022年EBITDA對(duì)利息覆蓋倍數(shù)不足1，甚至為負(fù)值，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)惡化，償債能力薄弱。

??整體看來(lái)，雖然AMC在房地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)的初期被市場(chǎng)寄予厚望，至今也確實(shí)完成了部分企業(yè)和項(xiàng)目的紓困，但是當(dāng)前AMC的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況都說(shuō)明其后續(xù)紓困房地產(chǎn)的力度很難有新的突破，未來(lái)仍會(huì)傾向于選擇區(qū)域優(yōu)質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的部分項(xiàng)目或資產(chǎn)進(jìn)行紓困，較難充分發(fā)揮其金融救助職能，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)化解的關(guān)鍵還是在于行業(yè)信心的回歸、市場(chǎng)的復(fù)蘇。