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??導(dǎo)語

??收儲依然面臨多重困難，良好初衷也要受市場檢驗

??◎  文 / 房玲 易天宇 洪宇珩

??01

??2024年政府開始推進(jìn)商品房和土地收儲
調(diào)整市場供需

??1、待售商品房和閑置土地規(guī)模均創(chuàng)新高，促使中央推進(jìn)房屋及土地收儲

??隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)下行，房企銷售長期低迷，伴隨著早期開發(fā)項目的持續(xù)竣工，近年來我國的累計商品住宅待售面積逐漸增長。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年末全國累計的商品住宅待售面積約為56366萬平米，2023年末增長至67295萬平米，2024年末更是達(dá)到了75327萬平米，同比繼續(xù)增長了11.9%。

??與此同時，銷售的不景氣也直接影響到房企的土地投資和開發(fā)，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年房企流動性危機(jī)爆發(fā)后，房企的土地購置面積開始出現(xiàn)斷崖式的下跌，2021年就同比減少了15.4%至21590萬平米，2022年更是直接腰斬至10042萬平米。再加上新開工規(guī)模大幅減少，2023年新開工建面同比減少了20.5%至69669萬平米，相較于2019和2020年16億平米的水平減少了近60%。因此近年來房企持有的待開發(fā)土地面積整體增長，2022年末達(dá)到了49828萬平米，創(chuàng)下了2004年以來的新高。

??大量的未售商品房和未開發(fā)土地嚴(yán)重影響了市場的供需平衡，增加了房企的資金壓力，同時造成了大量的資源浪費。為了緩解這些問題，2024年5月以來中央接連出臺政策措施支持地方政府或企業(yè)對未售商品房那個和閑置土地進(jìn)行收儲，以去行業(yè)庫存，起到調(diào)節(jié)供需關(guān)系的作用。

??在商品房方面，2024年5月17日央行設(shè)立了3000億元保障性住房再貸款，明確說明用于收購房企已建成未售新房用作配售型或配租型保障性住房，同日國務(wù)院和住建部表達(dá)了支持態(tài)度。“730”政治局會議上又明確提出“積極支持收購存量商品房用作保障性住房”，支持地方政府或由地方政府選定的地方國有平臺公司、第三方公開收購房企手中符合條件的未售新房房源，最終將其用作配售型或配租型保障房。

??而在閑置土地方面，2024年5月17日自然資源部首次提出支持地方以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)；6月24日又提出三個方面18條政策措施支持地方通過專項債券等資金收購收回土地。“926”政治局會議上又明確提出“支持盤活存量閑置土地”，11月11日自然資源部發(fā)布了《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（下文簡稱“《通知》”），明確了運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的細(xì)則。

??2、優(yōu)先收購無力開發(fā)用地，價格以市場評估與土地成本為準(zhǔn)（略）

??02

??多地積極響應(yīng)土地收儲政策
但全面推進(jìn)落地尚需時間

??1、多地響應(yīng)推出收儲細(xì)則，基本是地級市或下屬區(qū)縣

??在《通知》發(fā)布之后，各地方政府紛紛響應(yīng)，針對本地情況推出了收回收購?fù)恋卣骷妗Ｕw來看，地方政府在具體做法上基本沿襲了中央政策要求的細(xì)則，只是對轄區(qū)內(nèi)收儲土地的范圍進(jìn)行了確定。從發(fā)布文件的城市來看，基本都是地級市或者下屬區(qū)縣，國內(nèi)一二線大城市由于土地回收相對較多且運行較為完善，因此本輪基本沒有特地發(fā)公告出臺收儲細(xì)則。

??2、2024年房企土地收儲相對較少，2025年廣東7城率先推進(jìn)（略）

??3、廣東首批收儲主要面對地方國企，全面推進(jìn)仍需時間（略）

??03

??數(shù)家房企收儲成功
加價回購還是現(xiàn)金補(bǔ)償需斟酌

??1、萬科廣州南站三宅地僅調(diào)整規(guī)劃，新增貨值反哺當(dāng)?shù)亻_發(fā)

??2024年12月17日，廣州市番禺區(qū)迎來了4宗涉宅用地的正式出讓。根據(jù)成交結(jié)果，廣州南站商務(wù)區(qū)3宗宅地由萬科以底價28.8億元摘得，總計容建筑面積約23.4萬平方米，成交樓面價11409元/平方米-13614元/平方米。這也是萬科時隔4年再次在廣州公開土地市場拿地。

??值得注意的是，此次萬科獲取的廣州南站三宗宅地，原本為商業(yè)用地且屬于萬科。2023年萬科先通過退地獲得貨幣返還，而收儲金額與此次支付的土地出讓金額相仿，而后地塊被政府調(diào)整規(guī)劃改為二類居住地塊，于2024年又重新掛牌，萬科再次收入囊中。在這整個過程中，萬科并沒有支付額外的資金，但同時也實現(xiàn)了相關(guān)低效存量用地的盤活。

??最早在2011年，萬科就與南站片區(qū)的石壁一村、四村簽訂了留用地合作框架協(xié)議。2016年，萬科以38億元的成交總價拿下了南站的6宗商業(yè)用地，樓面地價在7000元/平方米至9000元/平方米。截止至2017年，萬科累積拿下了南站15宗商業(yè)用地，總計算容積率建筑面積約126萬平方米，占據(jù)南站核心區(qū)約1/4的面積。

??萬科原本計劃在這些地塊上打造一個超級綜合體，集購物中心、商業(yè)街、會展中心、寫字樓、星級酒店等于一體。截至2024年12月，15幅宗地已開發(fā)了將近三分之二。而此輪涉及的3宗地，就是來自未開發(fā)的三分之一。事實上，萬科南站片區(qū)已開發(fā)十幾年，片區(qū)內(nèi)的規(guī)劃數(shù)次調(diào)整，導(dǎo)致地塊割裂分散，部分地塊地下在建設(shè)軌道交通，不具備開發(fā)條件。此外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，原本地塊屬于商業(yè)用地，打造的商辦產(chǎn)品去化困難，而此時萬科現(xiàn)金流也相對承壓，在資金壓力面前，促成了此次萬科與政府的收儲合作。

??2024年1月，廣州市規(guī)劃與自然資源局發(fā)布興業(yè)大道南片區(qū)（BA0405規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃，其中將南站片區(qū)3宗地由商業(yè)用地調(diào)整為二類居住用地。根據(jù)萬科預(yù)計，三宗宅地會有兩到三千套的住宅貨量、貨值或超50億，對比周邊在售新房2萬多元/平方米的售價，1萬元/平方米出頭的地價也有一定的盈利空間，產(chǎn)品上市后可為當(dāng)?shù)卮迩f回遷安置物業(yè)的交付提供資金支持。（2011年萬科與石壁一村、四村合作時承諾會負(fù)責(zé)建設(shè)該村的復(fù)建物業(yè)，截至2024年，該公司已交付村民公寓近7000戶、酒店2棟及1座會展中心）。萬科廣佛公司表示，未來將持續(xù)看好廣州南站板塊，接下來會繼續(xù)發(fā)揮自身大型綜合住區(qū)開發(fā)優(yōu)勢，以大盤整體開發(fā)思路持續(xù)建設(shè)南站核心區(qū)。

??在萬科廣州南站三宅地的收儲案例中，并不是通過現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)男问剑峭ㄟ^調(diào)整地塊規(guī)劃的方式，實現(xiàn)了萬科存量地塊盤活。而萬科在此過程中，沒有付出額外資金，但增加了地塊的潛在貨值，為當(dāng)?shù)鼗剡w安置物業(yè)交付提供資金支持，對企業(yè)資金流起到了改善作用。

??2、越秀加價回購廣州大干圍地塊，土地改性契合市場需求（略）

??3、金茂通過專項債資金收儲，補(bǔ)償金需要兩年內(nèi)方能拿到（略）

??04

??總結(jié)：收儲依然面臨多重困難
良好初衷也要受市場檢驗

??隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，新增市場不斷放緩，如何盤活存量閑置土地成為重要課題。從企業(yè)面來看，融資渠道不斷收窄、貸款到期壓力增大，同時還面臨市場銷售疲軟、資金回款周期拉長等挑戰(zhàn)。在供求關(guān)系發(fā)生變化的大背景下，對于已經(jīng)獲取大量土儲且遭遇資金流緊張的房企而言，或陷入項目停滯、無法正常推進(jìn)的困境，甚至被當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T征繳土地閑置費用，或面臨無償收回。作為支撐房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要一環(huán)，中央乃至各地政府積極推進(jìn)收儲工作，對于緩解房企資金鏈緊張，提高資源配置效率有著積極意義。

??與此同時，也不能忽視在收儲實操過程中會可能出現(xiàn)的各種困難，可能阻礙收儲工作的進(jìn)一步落地。

??首先，當(dāng)前各地政府或面臨財政負(fù)擔(dān)，有限的財政預(yù)算或不能有效推動收儲工作。雖然通過專項債收儲能夠彌補(bǔ)資金缺口，但根據(jù)2024年6月自然資源部18條政策措施，自然資源部雖然計劃通過專項債券為地方政府提供資金支持，但同樣“要求地方政府量力而行，堅決避免新增地方政府隱性債務(wù)”。未來專項債資金能夠有多少實際落地，仍待觀察。

??其次，閑置土地涉及部門多，協(xié)調(diào)難度大。當(dāng)土地完成供應(yīng)后，項目涉及住建、工信、教育、水務(wù)、交通等多個行業(yè)主管部門或作為實施主體，對存量土地的處置，僅靠自然資源部推動力量不足。在2024年11月的《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》中也有提及，“運用政府專項債券資金收回收購存量閑置土地涉及部門多、利益協(xié)調(diào)難度大，各級自然資源主管部門要加強(qiáng)與發(fā)展改革、財政、司法、稅務(wù)等相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，形成工作合力”。

??第三，是收儲價格的確定。根據(jù)已有政策和案例來看，均是采用賬面價和估價的較低值作為基礎(chǔ)價格，在此基礎(chǔ)上調(diào)整幅度。在實際案例中，均是估值低于賬面價，收儲會讓房企出現(xiàn)損益虧損。事實上，如果地塊估價過低，無法覆蓋土地既有融資，可能會出現(xiàn)房企無法接受該價格，積極性不高的情況。

??第四，房企需要對閑置土地解押。通常情況下，房企拿地取得國有土地使用證后，會將土地抵押給銀行獲取開發(fā)貸，即便沒有動工的項目，也會將土地抵押給金融機(jī)構(gòu)獲得融資，因此房企手中往往很少有閑置的凈地。根據(jù)目前已有案例，收儲往往需要房企進(jìn)行權(quán)屬注銷，而在辦理不動產(chǎn)權(quán)證注銷時，必須滌除抵押登記。也就是說房企如果想要收儲，需要籌集到足夠的資金解押土地。

??最后，則是回收土儲的后續(xù)處置。根據(jù)通知，運用專項債收儲存量閑置土地，再次出讓原則上不用于商品房建設(shè)。由此來看，專項債收儲的存量閑置土地，要么用于基礎(chǔ)設(shè)施或公共設(shè)施建設(shè)，或用于保障房。如果用于保障房，土地價格不宜太高，而價格太低又會涉及到房企利益。此外，地方政府或仍有不少未出讓的閑置地塊，直接用這些地塊建設(shè)保障房，甚至能免去土地成本。另一方面，多數(shù)閑置土地經(jīng)歷了商改住，由房企再次回購。而按照當(dāng)前市場行情，商品房想要通過市場消化也并非易事。