企業監測分析克而瑞研究中心 2025-09-12 17:05:01 來源：克而瑞地產研究
- 城市:全國
- 發布時間:2025-09-12
- 報告類型:企業監測分析
- 發布機構:克而瑞
??2025年上半年營業收入和毛利率與2024年同期相比均有明顯回升。凈利虧損收窄，歸母凈利潤同比實現減虧1.09億。期內發行多筆低成本融資。
??◎ 作者 / 沈曉玲、易天宇
??核心觀點
??【合約銷售114億，期內推進非住宅類資產去化】2025年上半年，首開股份實現全口徑銷售金額114億元，同比降低25%。期內，首開實現銷售回款達155億。此外，推進商辦、車位等非住宅類資產去化，實現銷售額25億。年初，首開股份計劃簽約金額278億元、銷售面積155萬平方米，2025年前7月首開股份已完成簽約金額121.79億元、簽約面積77.63萬平方米。
??【存貨賬面價值969億，力爭盡快處置滯重資產】2025年上半年首開股份的存貨賬面價值969億元，較期初下降了11%。首開股份表示，對于缺乏市場競爭力的住宅項目，將采取措施加速去化；對于非核心區域的空置商辦等滯重資產，力爭盡快處置。針對核心區位資產，則結合公司財務狀況，統籌平衡利潤目標與去化效率。
??【營收及毛利率同比明顯回升，凈利潤虧損有所收窄】2025年上半年，首開股份實現營業收入180億元，同比上升105%；毛利潤22.3億元，同比上升168%。毛利率為12.39%，同比明顯好轉。營收規模顯著增長，主要是由于期內房屋集中交付體量較大，如北京的端禮著、望京樾等項目，兩個項目公司期內營業收入合計達93億。與此同時，2025年上半年首開股份的凈利潤為虧損14.36億元，凈利潤雖有所虧損，但虧損幅度有所收窄，經營效率有所提升。【獲集團15億元新增流動性支持，積極創新融資工具】期內，首開股份銷售商品、提供勞務收到的現金為91.39億，較同期提升25.80%，公司持續努力去庫存增加銷售回款的成效有所顯現。報告期內，公司通過歸還高息債務降低融資成本等手段，實現公司利息費用總額有所降低。籌資活動產生的現金流量凈額為凈流出100億，籌資凈流出的主要原因還是公司努力去杠桿。期內，首開股份發行了多筆公司債及中期票據，借貸成本均處于較低區位。2025年上半年，合并范圍內有息債務總額為1045.7億元，較期初有所下降6%。以此計算，期末剔除預收賬款后的資產負債率為75%，凈負債率為193%，現金短債比為0.83倍。
??01 銷售
??合約銷售114億
??期內推進非住宅類資產去化
??2025年上半年，首開股份實現全口徑銷售金額114億元，同比降低25%；全口徑銷售面積72萬平方米，同比降低2%；銷售均價下降至15833元/平方米。期內，首開實現銷售回款達155億。此外，首開股份還推進商辦、車位等非住宅類資產去化，實現銷售額25億。
??年初，首開股份計劃簽約金額278億元、銷售面積155萬平方米，2025年前7月首開股份已完成簽約金額121.79億元、簽約面積77.63萬平方米，占年度目標的44%及50%。
??按各城市的銷售面積來看，首開股份于北京的銷售面積達28.2萬平米，占總量的39%，較去年同期下降21%；此外蘇州的銷售面積達7.2萬平米，占比10%。此外，首開股份于成都、福州、太原、貴陽等城的銷售面積在3至4萬平米左右。
??02 投資
??存貨賬面價值969億
??力爭盡快處置滯重資產
??2025年上半年，首開股份擬售、在售主要項目（含自持）148個，其中當期在建面積約680萬平方米。京內主要項目69個，總規模約1560萬平方米；京外片區主要項目79個，總建筑面積約2740萬平方米。
??從合并范圍內的存貨來看，2025年上半年首開股份的存貨賬面價值969億元，較期初下降了11%；但從存貨的結構來看，開發產品的賬面余額較期初上升3%，占比從期初的33%上升至39%。
??首開股份與年報中表示，對于缺乏市場競爭力的住宅項目，將采取措施加速去化；對于非核心區域的空置商辦等滯重資產，力爭盡快處置。針對核心區位資產，則結合公司財務狀況，統籌平衡利潤目標與去化效率。與此同時，公司將加強對合作方“或有風險”的前瞻性管控，構建跨部門聯動機制，審慎研判風險性質及潛在影響，力爭將潛在風險控制在合理區間內。
??03 盈利
??營收及毛利率改善
??凈利潤虧損有所收窄
??2025年上半年，首開股份實現營業收入180億元，同比上升105%；毛利潤22.3億元，同比上升168%。毛利率為12.39%，較期初上升了7.6個百分點。營收規模及毛利率有顯著增長，主要是由于期內房屋集中交付體量較大，如北京的端禮著、望京樾等項目，兩個項目公司期內營業收入合計達93億。而這兩個項目為公司在2021年后陸續取得的項目，毛利率有明顯改善。
??與此同時，2025年上半年首開股份的凈利潤為虧損14.36億元，凈利率為負7.96%，較2024年已有所收窄。
??04 負債
??獲集團15億元新增流動性支持
??積極創新融資工具
??2025年上半年，首開股份順利完成期內全部債務行權及到期償付，上半年償還銀行貸款66.2億元，完成債券融資接續150.5億元，并獲首開集團15億元新增流動性支持。期內，首開股份發行了多筆公司債及中期票據，借貸成本均處于較低區位。
??融資端的突破，成為首開股份穩健前行的重要支撐。2025年6月16日，首開股份順利完成 2025 年度第一期規模 19.31 億元的 CMBN 項目發行。2025年7月，首開股份再次先后成功發行中票及公司債。7月3日2025年度第四期中期票據10億元，其中2+2年期品種發行規模5億元，票面利率2.77%；3+2年期品種發行規模5億元，票面利率2.99%，后者為首開股份2025年以來3+2年期品種票面利率首次破3%，降本增效成效量化可見。隨后，首開股份在資本市場再傳積極信號，成功完成私募公司債券 “25 首股 03”（債券代碼：259163.SH）的簿記建檔。本期債券發行規模達12億元，采用2+2+2年期的靈活期限結構，最終票面利率鎖定在2.79%。
??在當前房地產市場復蘇進程中，首開股份作為國有房企，其國企屬性所賦予的信用優勢愈發突出。此次公司以顯著低于市場水平的利率成功發行中票及私募債，且獲資金積極認購，凸顯出公司即便在復蘇階段，仍能保持持續穩定的低利率融資能力。這為公司后續有效壓降財務費用提供了支撐。
??期內，首開股份銷售商品、提供勞務收到的現金為91.39億，較同期提升25.80%，公司持續努力去庫存增加銷售回款的成效有所顯現。報告期內，公司通過歸還高息債務降低融資成本等手段，實現公司利息費用總額有所降低。籌資活動產生的現金流量凈額為凈流出100億，籌資凈流出的主要原因還是公司努力去杠桿。
??期末，合并范圍內有息債務總額為1045.7億元，較期初略有下降6%。以此計算，期末剔除預收賬款后的資產負債率為75%，凈負債率為193%，現金短債比為0.83倍。
??首開股份年報中表示，“公司將統籌提升資產周轉與效益，積極創新融資工具與模式、提高資金利用效率、強化全員資金成本意識，在穩固與授信銀行良好合作的基礎上，積極拓展與各類投資機構的戰略合作，確保公司現金流的持續穩健與安全。”公司在報告期內繼續保持國內企業最高信用評級——AAA 級主體信用評級。
??05 多元化
??物業經營有序推進
??積極探索創新業務
??除了地產開發主業外，首開股份也有序推進物業經營板塊的發展和優化。上半年，首開股份進一步強化物業經營專業化管理，新設統一“商管平臺”，推行總部賦能式管理架構，實現跨區域招商資源統籌。持續優化在營商場業態品牌，昌平首開Long街“兩周年慶”活動總客流超12萬人次，兩日銷售額突破600萬元；首開通州萬象匯運營保持穩定；6家核心地標商場整體出租率達到95%。此外，酒店經營業務也是首開股份持有型物業經營的重要組成部分。目前，首開股份在全國范圍內管理和運營酒店9家，管理面積約24.52萬平方米。 期末，首開股份實現物業租賃面積173萬平方米，物業經營管理收入11.7億元，酒店客房銷售數量15.7萬間·天。期內，首開股份的酒店物業經營等結算收入3.96億元、結算成本3.65億元。
??同時，首開股份近年來也在城市更新、長租公寓、養老與文創等領域持續探索。
??在長租領域，首開股份擁有“首開樂尚”長租公寓自有品牌，長租公寓主要分布于北京、杭州、福州三地，現開業達到 11 家，上市房源近 7000套。期內，出租率達到 93%。 在養老板塊，重點項目工程節點實現突破——北京順義區十號國際養老社區已順利進入精裝修階段，各項運營籌備工作正穩步推進。與此同時，首開股份旗下“首開寸草”養老品牌影響力持續擴大，目前在北京各城區已布局 9 家養老院。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
