企業監測分析研究中心 2025-09-25 14:43:54 來源：克而瑞地產研究
- 城市:全國
- 發布時間:2025-09-25
- 報告類型:企業監測分析
- 發布機構:克而瑞
??導語
??期內確認存貨跌價損失494億，凈利潤虧損902億。
??◎ 文 / 房玲、易天宇
??研究視點
??2025年上半年，我國有效實施更加積極有為的宏觀政策，房地產市場支持政策繼續發力，圍繞提振需求、優化供給、打造“好房子”、構建新模式等方面展開，推動市場止跌回穩。上半年市場整體延續修復態勢，但二季度以來市場止跌回穩態勢有所減弱。據統計局數據，2025年1-6月，全國新建商品房銷售面積4.59億平方米，同比下降3.5%，新建商品房銷售額4.42萬億元，下降5.5%，面積和金額降幅與1-5月相比有所擴大。
??由于政策利好與市場回暖尚需時日，行業整體仍在深度調整過程中。在此背景下，2025年上半年，多數上市房企面臨營收規模下滑的壓力。此外受先前高成本、低利潤存貨結轉影響，期內毛利潤達1414億元，同比下滑9%。與此同時，期內凈利潤虧損達902億，歸母凈利潤虧損954億，行業凈利潤已連續四年虧損。目前來看，短期內存貨跌價準備與應收款項的信用減值準備的計提風險依然很高，對企業盈利表現的影響依然存在。
??隨著行業深度調整，企業經營邏輯也要加快轉變。優選項目、審慎投資，保證項目利潤率水平；戰略精簡、降本增效，提升經營效益；回歸產品、加強產品打造，提高產品適銷性及產品溢價，是目前企業穩利潤、穿越周期的關鍵。
??01
營收利潤雙降，凈利潤連續四年虧損
??1、營業收入下降15%至12868億，毛利潤下降9%
??2025年上半年，行業典型上市房企1整體實現營業收入12868億元，同比下降15%；營業成本11454億元，同比下降16%。營業收入在2023年短暫回升后，2024年再次出現加速下滑態勢，2025年上半年營收規模跌幅略有收窄。
??從毛利潤來看，從2021年開始就保持下滑趨勢，2025年上半年典型上市房企實現毛利潤1414億元，同比下滑9%。
從凈利潤及歸母凈利潤來看，由于營收規模下滑、資產減值等諸多因素，自2022年起，行業典型上市房企的凈利潤出現大幅虧損，2023年凈利潤虧損擴大至2762億，2024年進一步擴大至3397億，2025年上半年凈利潤虧損達902億，歸母凈利潤虧損954億，行業凈利潤已連續四年虧損，整體行業盈利表現不容樂觀。
??2、毛利率為10.87%，凈利潤處于持續虧損狀態
??從企業各項利潤率指標來看，2025年上半年行業典型上市房企整體的毛利率為10.87%，較2024全年上升1.8個百分點；凈利率為-7.45%，為虧損狀態；歸母凈利率同樣為-7.9%。如果排除已出險企業，僅看27家未暴雷房企的盈利水平，對應的毛利率為15.09%，較2024全年上升2個百分點；凈利率為1.71%，扭轉了2024年凈利虧損態勢。
??房地產行業盈利出現虧損的原因，一方面，歷史高位獲取的高地價、低利潤項目影響仍在持續傳導。其次，近年來企業銷售去化壓力放大，不少房企通過打折促銷、“以價換量”來保證貨值去化，加劇了企業增收不增利的表現。此外，行業下行背景下，房企對存貨等資產及應收款項等，計提資產減值或信用減值撥備，以及投資物業的公允價值波動，也對當期的利潤表現有較大的負面影響。
??3、整體投資物業收入下降3%，占總營收占比5%（略）
??02
減收減利成為行業普遍趨勢66%房企凈利潤出現虧損
??1、近六成房企毛利潤下滑，經營性業務修復企業盈利（略）
??2、66%企業凈利潤為虧損，四家房企凈利潤虧損超百億（略）
??3、行業ROE水平進一步降低，保持在歷史較低水平（略）
??03
??期內存貨跌價損失494億
??投資物業重估承壓
??1、商業物業需求下滑，投資物業公允價值虧損33億（略）
??2、超七成房企計提存貨跌價，確認存貨跌價損失494億（略）
??3、超七成房企合聯營虧損，表外項目仍有資產減值風險（略）
??4、行業銷管費用規模下降11%，銷管費用率略上升至6.07%（略）
??04
??總結：規模擴張轉向質量比拼
??資產運營成為周期壓艙石
??2025年上半年，房地產企業營收與盈利雙降，行業凈利潤依舊保持虧損狀態，一方面結轉物業利潤空間下降，此外存貨及應付款項均存在減值風險，合聯營投資虧損也成為凈利虧損的重要因素。
??展望2025年下半年，在最近的業績會中，部分頭部房企給出了不同角度的預判。綠城管理層認為，行業正處在“三變三不變”的轉折期：“政策導向已從去杠桿轉向防風險，需求由普漲變為分化，競爭也從規模擴張轉向質量比拼。但不變的是，城鎮化的長期邏輯仍在，居民對美好生活的追求沒有改變，“房住不炒”的大基調依舊清晰”。而龍湖管理者則直言，短期走勢仍要看政策刺激的力度。經歷四年深度調整，不少城市的房價相比高點已下跌三成甚至更多，樓市的止跌回穩不僅關系行業本身，更關乎宏觀經濟與金融穩定。中長期來看，龍湖依然堅定樂觀，原因在于一二線核心地段依舊缺乏真正的“好房子”，改善性需求韌性強，而建好房子、提供好服務，依舊是一門值得長期深耕的生意。萬科管理層也在會上延續了務實基調。他們指出，新房供應仍偏緊，供求關系的改善為市場走出低谷提供了條件。當下房地產市場是“增量容易，存量難”，未來只能“以時間換空間”，耐心等待信心恢復。
??與此同時，隨著房地產開發行業的深度調整，商業運營等業務成為穿越周期的壓艙石，穩定了企業的盈利能力。典型企業如龍湖集團，業績會中管理層表示，下半年將開業約10座商場，2026年及2027年，計劃每年新開業約十個項目。2025年整個商業航道預計會實現10%以上的增長。“會堅定地圍繞著1+4，C1（航道）在慢慢穿越周期，另外四個航道會堅定地構成一個增長盤來共同幫助整個集團進行增長。”與此同時，華潤置地、招商蛇口及新城控股均有提及要通過公募 REITs推動存量資產價值釋放。
??盡管當前房地產市場仍處于下行階段，但下行力呈現邊際改善，下行區間已有收窄。尤其是近期短期政策頻頻利好，著力推動房地產市場更快止跌回穩，2025年下半年或2026年將成為房地產市場筑底回穩的關鍵之年。在此背景下，房企更要從“精準投資、產品升級、運營增值、資產周轉”四個方面來提升核心競爭力。在開發業務領域，平衡好資源流速與利潤兌現，落實提升產品品質。在資產運營領域，做好去粗存精，加強內容運營，加快效益貢獻。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
