??調研感受

??■  配套先行催地熱，拿地憑運氣，多個馬甲齊上陣；

??■  賣房靠萬達，萬達在哪哪火；

??■  今年主城區和郊區價格普漲，去化加速；

??■  普遍有返鄉情結、外面掙錢家鄉花，千萬豪宅也不難賣；

??■  房企利潤靠精裝，客戶習慣抗性小；

??■  渠道分銷常態化，主城分銷控占比，鄉鎮盤渠道分銷占比六七成。

??◎  作者 / 楊科偉、齊瑞琳

??1城市綜述

??GDP總量福建省靠后、人口流出城市
??但莆田系商人實力雄厚

??莆田，福建省轄地級市，北靠福州、南臨泉州、廈門，地理位置決定其有優勢也有劣勢。

??莆田在福建省GDP排名靠后，2020年地區生產總值2643.97億元，在省內倒數第三。截至2020年，常住人口321.1萬人，戶籍人口365.6萬人，為人口流出型城市。

??與其城市GDP表現相異，莆商實力雄厚，在國內大約占民營醫療行業的85%、木材市場近70%、金銀珠寶行業的60%、油畫出口占全國的三分之一。

??2政策環境

??不限購、限價、二套房最低首付30%

??莆田實行限貸、限價。具體來說，首套房付首付比例20%、二套及三套以上的最低首付比例皆為30%。但如果有貸款未結清，二套房的首付比例在40%以上，三套以上停貸，需要全款買房。房貸利率首套5.24%，二套5.48%左右。土拍限房價，擬出讓的涉宅用地均設置住房毛坯最高銷售均價，防止企業隨意定價。

??2023年起試行“六年一戶”政策，給學區房市場降溫。從2023年開始，荔城區和城廂區公辦學校片區內的一套房產六年內只提供一戶家庭的學位。

??嚴格管控精裝質量。裝修價款以套內建面進行計價，實體樣板間需保留至項目交房不少于三個月方可拆除或入住，并鼓勵菜單式裝修，裝修標準2000元/平方米以下（中心城區土地級別五級以內2500元/平方米以下）中等檔次裝修建面不少于該項目裝修住宅總建面的50%。

??政府配套先行保證土拍熱度
??拿地限價搖號憑運氣

??莆田政府限制土地供應量，配套先行保證土拍熱度穩定。保證住房供應規模合理，2012年至今，莆田的住宅用地成交建面基本上在260萬平方米以下。土地市場冷熱與住宅市場保持同步，2017年土地市場火熱，房企競拍熱度高，溢價率大幅提升，平均樓板價達到9000多元/平方米，此時莆田房價迎來高峰期，如融信府等毛坯房均價在1.8萬元/平方米，后續房價及地價經歷雙降。目前土拍市場較為平穩。政府“做莊”，未來主要供地區域規劃先行，率先引進優質學區資源，既給房企提供未來預期，又抬升土拍熱度。

??莆田土拍限房價、競地價，當競價達到限價上限后，由現場搖號來產生受讓方，雪津板塊今年出讓的3宗地均拼馬甲，其中最終由正榮競得的涵江雪津地塊五共有51家房企報名競拍，參與競拍的不乏碧桂園、龍湖、中梁、建發和保利等規模房企。以限定的房價和地價測算，房企基本上通過精裝房加價，仍能獲取一定的利潤。因此，宅地大多進入搖號環節，不少企業身披多個馬甲，但是否能拿到土地仍取決于運氣。

??2020年以來，城區優質地塊普遍需要搖號，如2020-12號玉湖地塊，現場報名參拍的企業高達169家。其中包括了保利、中海、世茂、正榮、中南、中梁、融信、融僑、中駿、三盛、建發、聯發、大唐、東湖等主要開發企業，最后由大唐地產搖得到，總價10.76億元，樓面價9515元/平方米，溢價率58%。另外2020年9月29日，在PS拍-2020-20號城廂區溝頭片區地塊一拍賣現場，中南以23.2億元競得該地塊，樓面價約13412元/平方米，成為2020年莆田土拍的單價地王。

??4樓市變化

??歷年平穩運行，2021年市場回溫
??限價盤普遍靠精裝溢價

??莆田市場整體運行平穩，熱度僅次于泉州，僅早先玉湖板塊建發首個項目萬人搶購，源于毛坯限價1.2萬元/平方米，遠低于市場預期。

??2019年年初有經歷一波降價，2021年市場回溫，主城區限價盤普遍頂著備案價賣，并且通過精裝溢價，已被市場默認。熱銷盤車位軟綁，買車位25萬，住房售價優惠200元/平方米。

??目前核心區位熱銷盤也不需要搖號，一、二手倒掛現象較少。外圍片區樓盤售價較難達到最高限價，但今年有漲價趨勢，漲幅500元/平方米。月均流速平穩，主城區月均成交170-180套，遠郊鄉鎮盤月均30-50套。

??5區域市場

??各區域價差較大

??主城精裝房在2萬元/平方米以上

??莆田市主城市中區主要是位于荔城大道和荔園路內范圍，呈現出金圓寶狀，跨荔城區和城廂區。板塊基本上按照區內劃分。

??城廂區和荔城區為全市價格高地，基本上項目都是頂著備案價賣。其中城廂區可以分為城北板塊、城南板塊、城東板塊和市中心板塊，城廂區各板塊價差不大。城北板塊，居住環境優越，圍繞綬溪公園打造，19年房價由1.8萬元/平方米跌至1.5萬元/平方米；城南板塊，配套最優有萬達廣場，核心區位精裝2.1萬元/平方米；城東板塊，新房4年斷供，房價1.7萬元/平方米；市中心板塊，精裝2.1萬元/平方米，優質二手學區房超3萬/平方米。

??荔城區主要分為玉湖板塊、高鐵新城板塊和黃石板塊，玉湖板塊是目前比較熱門的一個板塊，政府配套先行，歷經8年發展配套成熟，房價由19年毛坯1.2萬/平方米漲至1.45萬/平方米毛坯，精裝加2500元/平方米；高鐵新城板塊，配套較為落后，毛坯8000-9000元/平方米；黃石板塊，配套能級低沒新房，房價8000-9000元/平方米。

??秀嶼區目前房價7000-8000元/平方米，莆田人比較認可萬達廣場，因此萬達板塊房價9500元/平方米。涵江區：涵西板塊，房價1.1萬元/平方米，保利深耕優勢顯著；涵東板塊，房價8500元/平方米；雪津板塊，涵江區重點發展片區，有學區、區政府搬遷利好，下半年將有4個項目首開，限價11000元/平方米。客群主要為本地客群。

??6購房能力

??縣鎮產業和本地拆遷補償支撐支付能力強

??返鄉置業沒有價格天花板

??主城區3成首付，地緣性較強，郊區如涵江主要也是當地人及周邊鄉鎮客戶。莆田人相對來說比較有錢，偏好較大的戶型。除莆田鞋外，各縣鎮均有特色產業，例如仙游紅木，黃石工藝品。

??莆田人普遍有返鄉情節，即便在外地掙錢落戶也要在家鄉買房、蓋別墅，且做購房決定不猶豫，看房周期大都控制在一周以內，甚至20分鐘就下定。莆田并沒有價格天花板，總價千萬的正榮白棠云麓別墅也有人買。

??近年拆遷進度加快，各區域補償標準不一，安置房、房票、貨幣補償皆有。例如城廂區早期拆遷貨幣補償8000元/平方米，涵江區購房補貼1800元/平方米，近乎首付全額補貼，購房壓力不大。

??7需求結構

??面積段基本在100平方米以上
??精裝抗性不高

??市場需求以本地居民自主為主，對學區房、周圍配套及環境較為看中。本地人認可萬達廣場，萬達開到哪里，哪里就是市中心，萬達廣場開業后能吸引大量人流。購房半徑以步行距離衡量，不超過一公里，并要能眼看到周邊商業配套，即使拐個彎脫離視線都不行。

??市場上戶型相對偏大，多為100平方米以上戶型，其他如140多平方米的戶型也比較常見，贈送面積基本是標配。由于政府限價，主城區基本上為精裝房，客戶已經普遍接受這一現象。

??8房企競爭

??渠道分銷常態化，品牌房企相繼進駐
??建發、正榮、保利業績領跑

??莆田市的銷售較為平穩，房企渠道分銷常態化，主城區成交占比20%-40%，傭金比例1.5%-2%，各個項目通常會控制分銷占比，控費用。鄉鎮盤成交更依賴分銷帶客，渠道分銷占比60%-70%，傭金比例約在3%。

??從莆田的房企總體競爭格局來看，規模房企在市場認可度高。根據克而瑞數據，2020年莆田房企操盤銷售金額TOP10中，本地房企只有鳳達投資上榜。其余房企分為兩類，一類是保利、融創和恒大等頭部規模房企，另一類則是以閩系房企居多，如建發、聯發、力高、大唐等，以及創始人為莆田人的正榮地產。其中本地房企鳳達資金強勢，通常為現房開盤，比較受到當地上年紀的保守派居民喜愛。而年輕人則比較喜歡產品力水平較高，物業管理較好的規模房企，其中建發、正榮、融創最被當地客戶認可，而保利則是在涵西板塊溢價能力強，售價即使比本地房企貴2000元/平方米，去化速度也好于競品。龍湖、中梁、中南等品牌房企也已經進駐莆田市場，未來市場競爭加劇，對各家房企的品牌、產品、營銷及物業服務管理能力提出更高要求。

??9前景展望

??政府配套兌現

??樓市持續平穩運行

??城市規劃配套先行，市場預期基本兌現，主城區內房價基本上頂著備案價銷售，整體去化速度加快。莆田為內生型需求城市，不像閩南區域多承接廈門等周邊核心城市外溢需求。投資性需求一般，但高凈值人群購買力強，千萬豪宅也有人問津。

??展望未來，平穩將是莆田樓市基本主旋律。但憑借良好規劃及周邊商業帶動，未來高鐵新城、雪津板塊熱度有上升趨勢。

??典型項目一：中南·瓏禧臺

??地理位置：荔城區 萬達廣場商圈

??主力戶型：129平方米、143平方米、169平方米，都是四房兩廳三衛

??項目點評：項目總建面22.3萬方。規劃11棟高層分南北地塊兩期開發，共1208套。其中129平方米和143平方米戶型比較多。是中南在莆田的第一個項目。最新開盤3月6號，最高限價到19200元/平方米，精裝項目3000元/平方米，平均均價20600元/平方米，車位沒有強制捆綁，會有優惠比例。目前南地塊已經全部開盤，目前還剩幾十套。分銷正常1-2個點，分銷比例控制在20%。

??地理位置：城廂區 城北板塊

??物業類型：高層，商業別墅（40年土地使用權）

??主力戶型：109、112、116平方米三室兩廳兩衛，130、140平方米4室兩廳兩衛

??項目點評：項目占地62.7畝，劃分為3個地塊，容積率月2.2，項目自帶商業。首開是2020年9月底，價格在13000元/平方米，首開三棟樓，當時去化70%。精裝毛坯可選，精裝標準在2800元/平方米，由于現在莆田市區多為精裝，因此毛坯能促進去化速度，目前月均流速在50-60套，預計今年去化完，目前還剩余50%。項目使用分銷渠道，分銷成交占比大概在30%左右。

??典型項目三：中梁星海臻園

??地理位置：荔城區高鐵新城板塊

??主力戶型：103平方米三室兩廳兩衛、126平方米四室兩廳兩衛、136平方米四室兩廳兩衛、155平方米四室兩廳三衛

??項目點評：項目為荔城區南部高鐵新城板塊，是目前該片區市場上唯一一個品牌開發商，位于國投城市廣場，有輕軌線和動車站，項目限價9000元/平方米，為毛坯房。項目總建面43畝，共450戶，為9棟11層洋房，一梯兩戶設計，公攤面積較小約為13%-15%，容積率在2.1，樓間距在36米采光好，車位配比1:1.1。首開3#、7#、9#和10#，去化80%，蓄客期在一個月多，之后續銷，后續推盤基本上一個月移動。營銷基本上根據節假日做活動，到訪客戶轉化率7-8成。老帶新比例在30%左右，有全民經紀人活動。

??典型項目四：正榮·白棠云麓|璽樾

??地理位置：涵江區，莆田涵江區交匯處

??物業類型：高層、疊墅復式

??主力戶型：115-135平方米復式、109-143平方米高層

??項目點評：項目總建面249畝，高層1400多套，別墅361套。一期是2017年5月拿地，共279套別墅。二期為2017年10月拿地，共3棟高層，92套別墅。三期2019年拿地，共70畝。目前主要推一期三區別墅及三期的高層，目前再推6#和7#兩棟。三期首開在1月5號，總共104套，當天去化在50%左右。該項目主打園林居住空間和產品力。一期按照備案價買25247元/平方米。二期價格在18000元/平方米，為聯排別墅已售罄。一期沿湖獨棟限價賣27000元/平方米，獨棟一套價格在千萬左右。項目都為毛坯房，涵江人對精裝接受有抗性。客戶主要是大莆田區域的再改客戶，注重園林環境和戶型環境。銷售以順銷為主，營銷活動方面針對高層客戶做節日親子活動等，別墅客戶則為圈層活動為主，老帶新比例較高，尤其是別墅占到3成左右。

??典型項目五：三盛·璞悅灣

??地理位置：涵江主城區，涵江區人民街與環城南路交叉西南側

??主力戶型：108平3房2廳2衛；128平4房2廳2衛

??項目點評：項目總建面31畝，共有468套房源，2019年10月拿地，20年1月開盤，月均流速在20-30套，21年市場熱度走高去化快一些。剛開盤售價8500元/平方米，目前均價在9000元/平方米，樓盤限均價9000元/平方米（整體樓盤均價控制在9000元/平方米就可以）。108平方米的戶型去化較好。項目的主要客源地緣性較強，一般都是涵江客戶，本地客戶約在70~85%，也有不少外來務工人員，主要在本地工作，也有不少周邊鄉鎮客戶。通常買房客戶主要為婚房，或者讀書學區。營銷方面分銷占比約50%。