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??中房網訊 5月30日，由上海易居房地產研究院主辦的“2023房地產及物業上市公司測評成果發布會”在香港舉行。備受關注的"2023房地產上市公司綜合實力榜"、"2023房地產上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

克而瑞集團副總裁 張兆娟

??會上，克而瑞集團副總裁張兆娟表示，今年上市物企的營收差距進一步擴大，表現出企業分化在加劇。從格局上看比較穩定，基本在兩三年之內沒有變化。物業行業去年開始已經進入新階段，獨立性比較強，相對增長比較高質、平穩，未來每年能有20%-30%的增長。

??以下為文字實錄：

??張兆娟：各位嘉賓好，下面由我發布2023中國物業管理上市公司研究報告，這也是我們第一年發布這個報告，從市場表現、運營規模周期、運營質量、增長曲線和社會責任五個方面分析。

??這次發布的是5月15日之前已經發布上市年報的在港的51家和滬深5家公司發布，資本市場表現、企業規模、質量等角度分析，今年會對個別指標有權重上的調整。

??首先回到資本市場的表現，其實整體而言，無論是物業板塊的指數以及股價的走勢，還有目前的市盈率的整體情況看，都呈現出一樣的特點，就是央國企相對來講韌性比較強，民營企業相對來講差距比較大，去年11月份開始，整個物業板塊還有一個止跌回升的現象，同時整個物業板塊比地產板塊表現更好。

??這是資本市場最基本的表現。

??回到每股收益，整體物業板塊去年的每股收益大幅下滑，雖然下滑但是也比地產板塊好一些，表現更好的是滬深上市的幾家物業公司，每股收益達到了0.67元。

??另外看一下市值，去年的平均市值下滑接近24%，百億以上的企業數量在減少，11家減少到2家，30億以下的企業在增加，以前24家，今年有31家。30億到100億的企業15家，基本上沒有變化。因為這樣的頭部的減少，下面在增加，所以整體上市值下滑的比較明顯。這是資本市場的基本表現，因為去年整體延續了21年整體的表現。

??具體做一個更細的分析，整體看一下目前的運營規模的情況。結構也比較清晰，四個方面：分化加深、格局已定、增速放緩、自我提升。

??今年上市物企的整體的營收分四個梯度，百億、50到100億，10到50億和10億以下的，整個的各個梯度各家的差距進一步擴大，表現出企業的分化在加劇。

??具體回到格局上看，物企相對來說，這幾家比較穩定，基本上這個格局可能在兩三年之內都沒有辦法發生變化，這個格局已定是客觀的事實，這幾年可能都是這樣的情況。

??再看一下增速，整體這兩年放緩，營收同比增長11.4%，比去年下降25個百分點，我們講地產在下降，其實物業整體的下滑也很厲害，尤其是50到100億的大型企業基本上增速。

??再看一下在管規模，也是6.2%，下滑了34個百分點，比營收的下滑更明顯，這塊下滑最明顯的是10到50億的企業，都是由原來的71%下降到18.6%。

??整體的和約面積也是延續下滑的趨勢，比去年同期下降24個百分點，這個梯度都有不同程度的下滑。當然整體下滑的原因核心一方面在于地產關聯方的持續降低，在管面積降低有關。同時我們發現去年為什么和約面積下滑嚴重，跟整體的收并購下降有關，去年只有66個收并購案例，關鍵總金額只有119，是前年的1/3，收并購這塊可以看出來整體市場相對來說趨向于理性，而且明后年會再下滑。

??判斷未來可能性在自己的關聯方30%，另外拓展的要達到70%。所以對物業行業的同仁來講，未來同樣項目的拓展可能都有一個核心的動力，所有人都要存量競爭，競爭壓力也很大。

??運營質量來講，整體的運營下滑比較明顯，另外我們整體的經營風險在增加。首先第一個，雙利在下降，毛利率和凈利率的比例在下降，尤其是凈利率，去年的12.6%下降到今年的6.0%，確實下滑的比較明顯，過往這么多年都沒有碰到過。

??核心的原因在于跟去年的本身規模擴張有關，平均的運營成本率上升有關，整體合在一起導致目前的盈利能力的全面下滑。因為盈利能力全面下滑之后，我們發現物企的整體收益率目前只有7.1%，對物企來講也是下降特別明顯的。盈利能力方面雙利下降，確實延續了2021年增收不增利的現象。

??回到物企的經營風險來講，整體我們的資產負債率這幾年沒有變化，差不多在45、46、47%左右，不管是大公司還是小公司都保持在這個基數上。雖然凈資產負債率不高，但是我們經營型現金流下滑的太研究了，43.9%，248降到今年的140，而且小型物企下降更嚴重。

??經營風險的核心原因在于應收帳款，對于物業公司來講，應收帳款這么多是比較大的影響。

??再看一下我們的經營效率，反而在提升，整體人均在管面積達到6800，但是人均凈利下降了，出現了增員減效的現象，人員在增加，但是人員創造的效率在下降。

??第二個經營效率是所有的物業公司一直在持續努力的，也是我們一直想提高單城市的項目密度，如果從公布的37家數字來看，均值已經達到了153萬方，是有比較大的提升的。全國性企業，包括大企業的整體的在管面積更高，200多萬方，都是比較好的效果。但是所有的企業都提到未來的幾年持續的提高，未來這塊的數字會更大，這是經營效率的情況。

??另外，整體的經營質量上，我們還把研發投入，大家在數字化、科技化的投入很大，無論是服務的平臺打造還是維修的升級，整體的運營管理，績效方面，這些企業都做了比較大的投入，而且已經成為了標配，現在的創新也很多，整體的建設投入也在持續的提升。

??以上這部分講的是我們整體的運營質量，雙利下降，質量不太好。

??最后再看一下對于物業公司來說，長期的住宅物業之外，我們還有第二市場曲線，目前來看第二增長曲線已經顯示出該有的擔當。

??之前我們先看一個數字，去年因為一些原因不好開展，去年的基礎物管占比提升了61%，在市場最難的時候你發現基礎物管的收入是我們物業公司的壓倉石，未來希望物業公司基礎物業這塊繼續做好。

??第二個數字，我們發現確實由于關聯企業的影響，占比持續下降。增值服務的應收總額上來了，未來隨著外部環境的改善，所謂的物業家的服務，社區服務這塊會釋放更大的潛力，而且我們跟企業中也發現了這塊的優勢。

??單獨說一下商管服務，已公布的八家公司的商管服務，營收增長了12%，毛利率沒有低于30%的，個別企業高達70%，未來商管怎么布局，是提高我們經營質量和改善商業特別重要的。

??另外我們再看一下，大家都在提的城市服務，去年公布的13家企業整體營收已經突破了100億大關，而且整體的平均增長率33.5%，這個數據就比較科學了，比增值服務的增長更好，物業公司布局的城市服務板塊目前已經在擔當比較重要的任務了。從整體的情況來看，社區增值，非住里面的商管和城市服務已經承擔了該有的第二增長曲線的職能。

??最后再看一下社會責任，我們也看一下納稅，物業這邊納稅總額也是在下降了，下降了7.3，平均納稅一億多，頭部企業納稅占了60%。另外我們發現提供就業就是好行業，物業公司提供就業是比較好的，上市公司的從業人數超過100萬，按自有員工和外包員工的比例來看，光上市公司提供的人數就有3、4百萬，也是行業就業的核心的重要的基數。

??另外，雖然一些個別的企業只有幾個億的收入，但是無論是綠色管理體系還是低碳運營，服務品質，物業公司都在做一些積極的探索，而且承擔比較重要的社會責任。

??以上就是我們2022年整體上市公司的年報的分析。

??未來我們認為物業行業來說，去年開始已經進入新階段，無論是獨立性還是增長性，獨立性比較強，相對增長比較高質的平穩，每年20、30%的增長，另外未來在效率高、質量好、服務社會方面發揮更大的作用，謝謝大家！