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??學(xué)區(qū)房的好光景，難再續(xù)。

??“低于指導(dǎo)價(jià)500萬(wàn)元，深圳四大名校，106平方米3房?jī)H8xx萬(wàn)元”深圳一位房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)中介人士在公眾平臺(tái)百花片區(qū)發(fā)布有關(guān)學(xué)區(qū)房的房源價(jià)格情況。類似這樣的信息層出不窮。

??伴隨這一輪房?jī)r(jià)下行，以名校為噱頭的學(xué)區(qū)房也難逃周期，紛紛上演著價(jià)格大跳水。

??與此同時(shí)，深圳集團(tuán)化辦學(xué)還在加快推進(jìn)，“名校”范圍不斷蔓延，范圍內(nèi)部分非市區(qū)板塊項(xiàng)目，單價(jià)更是低至僅“2字頭”即可進(jìn)場(chǎng)。

??在這個(gè)歷史進(jìn)程中，名校學(xué)區(qū)的光環(huán)，還會(huì)被進(jìn)一步稀釋。

??名校學(xué)區(qū)上演過(guò)山車 

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，深圳2023年11月依舊延續(xù)房?jī)r(jià)下行走勢(shì)，且一二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅達(dá)年內(nèi)最大。在這一輪持續(xù)性的價(jià)格下探中，長(zhǎng)期以來(lái)作為硬通貨的深圳學(xué)區(qū)房早已不能獨(dú)善其身，經(jīng)歷著一次又一次下跌。

??僅對(duì)比2022年底，在@大咖深房團(tuán)篩選監(jiān)測(cè)的119個(gè)有效學(xué)區(qū)樓盤(pán)中，2023年內(nèi)掛盤(pán)均價(jià)下滑小區(qū)高達(dá)112個(gè)，下跌占比94%。

??即便是頂流“四大”學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格（深圳中學(xué)初中部、深圳外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校初中部、深圳市高級(jí)中學(xué)）也難逃下滑走勢(shì)，如深實(shí)驗(yàn)初中部的長(zhǎng)樂(lè)花園，目前掛盤(pán)均價(jià)為9.2萬(wàn)元/平方米，2023年內(nèi)下滑22.5%。

??如果將時(shí)間線再稍微往前，對(duì)比2021年仍在頂流位置時(shí)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格，掛牌價(jià)直接“腰斬”的小區(qū)可謂比比皆是。

??以下為房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)中介人士提供的一份“四大”對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)房現(xiàn)掛牌均價(jià)與2021年高峰期時(shí)對(duì)比數(shù)據(jù)。

??從數(shù)據(jù)圖表可以看到，就算是“四大”學(xué)區(qū)，最高跌幅也已超過(guò)40%，普遍跌到20%以上，能保持在20%以內(nèi)的都屬相對(duì)堅(jiān)挺。

??在 “四大”學(xué)區(qū)之外，尤其是部分僅借靠?jī)?yōu)質(zhì)名校起身的“老破小”項(xiàng)目，無(wú)疑受影響更為明顯。

??這當(dāng)中，房?jī)r(jià)從“暴漲”到走下神壇的八卦嶺板塊可謂經(jīng)典。

??據(jù)一位網(wǎng)友表示，他最早買下八卦嶺宿舍的一套一室房源，總價(jià)不過(guò)20萬(wàn)元。后至2019年，伴隨深圳房?jī)r(jià)上升，八卦嶺片區(qū)的二手房均價(jià)也漲到了“5字頭”，不過(guò)還是遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)福田區(qū)“7字頭”的均價(jià)。

??同年，隨著片區(qū)被劃入新建荔園小學(xué)東校區(qū)消息傳出，八卦嶺的房?jī)r(jià)便開(kāi)始“扶搖直上”。

??2019年9月，八卦嶺片區(qū)均價(jià)迅速追平福田區(qū)的整體均價(jià)水平，屆時(shí)有個(gè)別房源最高掛牌價(jià)已升到“9字頭”；上漲還在繼續(xù)，次年3月，荔園實(shí)驗(yàn)中學(xué)再次落地八卦嶺，頭頂“雙名校”光環(huán)，2020年的八卦嶺住宅普遍掛牌價(jià)穩(wěn)穩(wěn)站上10萬(wàn)元/平方米。

??2021年3月份，八卦嶺宿舍成交多套一室單元，成交單價(jià)高達(dá)14萬(wàn)元/平方米，以一套29平方米戶型為例，總價(jià)達(dá)到420萬(wàn)元。

??反觀現(xiàn)在，據(jù)中介機(jī)構(gòu)分享的數(shù)據(jù)，2023年初，八卦嶺宿舍成交了一套同樣29平方米的一居房源，總價(jià)僅230萬(wàn)元，折合單價(jià)不到8萬(wàn)元/平方米，相較過(guò)去高峰期的420萬(wàn)元近乎“腰斬”。目前二手房平臺(tái)上該小區(qū)掛牌價(jià)格也幾乎維持在7萬(wàn)元~9萬(wàn)元/平方米之間。

??寶安新安片區(qū)寶中學(xué)區(qū)的靈芝新村、羅湖翠竹片區(qū)深中學(xué)區(qū)的鵬公館等樓盤(pán)，亦是類似現(xiàn)況。

??名校學(xué)區(qū)不再高不可攀

??以這批“老破小”學(xué)區(qū)房為首的堪稱過(guò)山車式的價(jià)格下跌，除了受樓市大環(huán)境因素的影響外，亦離不開(kāi)深圳近年來(lái)教育均衡化政策的不斷改革深化。

??從2021年開(kāi)始，深圳推出大學(xué)區(qū)、名校集團(tuán)化、教師輪崗和雙減政策，四把重拳之下無(wú)論是意向?qū)W區(qū)房的買家，還是學(xué)區(qū)房的業(yè)主，心理都產(chǎn)生了微妙變化。業(yè)主們?cè)桨l(fā)不安，買家們則越發(fā)觀望、糾結(jié)。

??以大學(xué)區(qū)為例，福田區(qū)一位中介人士說(shuō)：“即便是價(jià)格有下調(diào)，但福田本身的房?jī)r(jià)并不低，買家花個(gè)幾百上千萬(wàn)元買個(gè)學(xué)區(qū)房，還要擔(dān)心自己的孩子被分到不是理想中的學(xué)校，自然會(huì)影響決策。”

??不僅如此，名校集團(tuán)化的推進(jìn)還在進(jìn)一步稀釋著名校本身的光環(huán)。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，所屬教育集團(tuán)為“四大”或“四大”衍生而出的新教育集團(tuán)的已開(kāi)學(xué)學(xué)校，全市已接近30所，覆蓋深圳各區(qū)。以深圳中學(xué)教育集團(tuán)為例，旗下所屬學(xué)校目前已達(dá)12座。

??除了“四大”名校之外，深圳各區(qū)亦在加大培育本土名校集團(tuán)，如近期寶安區(qū)最新提出將深外寶安學(xué)校獨(dú)立成為新的教育集團(tuán)，同時(shí)新增寶安中學(xué)（集團(tuán)）和寶安中學(xué)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（集團(tuán)）。

??一番快進(jìn)操作下來(lái)，基本實(shí)現(xiàn)了“名校”遍地。

??隨著“名校”范圍的蔓延，自然也是越多項(xiàng)目被賦予“名校”光環(huán)。其中，相較福田、南山等板塊的高房?jī)r(jià)，龍崗、光明、坪山乃至大鵬等區(qū)域，疊加樓市價(jià)格戰(zhàn)激烈，無(wú)疑也是越發(fā)友好的“名校”進(jìn)場(chǎng)區(qū)域，包括“2字頭”可拿下的深圳中學(xué)大鵬學(xué)校、“3字頭”的深實(shí)驗(yàn)坪山中學(xué)/深中坪山創(chuàng)新學(xué)校等。

??回看過(guò)去高高在上的深圳市區(qū)“老破小”，當(dāng)學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)在教育均衡化過(guò)程中不斷被稀釋，它們也再無(wú)法支撐起被透支的房?jī)r(jià)，剔除學(xué)區(qū)概念，那年代感久遠(yuǎn)的墻體背后更多剩下的或不過(guò)是棚改預(yù)期。

??不過(guò)值得一提的是，成績(jī)才是最直觀的說(shuō)服力，大幅增加的名校本身如后續(xù)辦學(xué)成績(jī)跟不上，事實(shí)上也在進(jìn)一步削弱名校含金量。

??“名校本部的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格大概率會(huì)止跌回升，非本部就不好說(shuō)了，對(duì)于很多家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，房子可以再換，但孩子的教育只有一次，有條件的家庭還是會(huì)盡可能傾向更具教學(xué)確定性的學(xué)校。”上述中介人士表示。

??學(xué)區(qū)房擠泡沫 

??從當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，2023年11月深圳推出樓市松綁新政后，近期深圳二手房成交出現(xiàn)明顯提升，據(jù)多位中介人士反饋，對(duì)于價(jià)格友好的“筍盤(pán)”（一年以上物美價(jià)廉的二手房），看房客戶量上升，決策相較之前也更為果斷，去化周期稍有加快；同時(shí)，年底換房，買學(xué)區(qū)房的客戶也在加速入市，市場(chǎng)需求量有提升。

??“長(zhǎng)城花園前幾天就接連成交了2套，一套94平方米兩房改三房，710萬(wàn)元，一套105平方米三房，810萬(wàn)元。”百花片區(qū)一位中介人士說(shuō)，不過(guò)據(jù)他表示，雖成交在增加，但價(jià)格還在下滑，市場(chǎng)整體延續(xù)以價(jià)換量的態(tài)勢(shì)。

??就長(zhǎng)城花園來(lái)看，上述成交單價(jià)不過(guò)“7字頭”，該小區(qū)高峰期時(shí)成交單價(jià)一度接近17萬(wàn)元/平方米。

??也有觀點(diǎn)認(rèn)為，不必太悲觀，如果將時(shí)間周期再拉長(zhǎng)些看，所謂的“腰斬”結(jié)論又有不同。

??根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)的一份2018年~2023年“四大名校”各學(xué)區(qū)成交較為活躍的樓盤(pán)成交均價(jià)價(jià)格走勢(shì)可以看到，絕大部分依舊保持較為可觀漲幅。

??換句話說(shuō)，過(guò)去的這一輪下跌，更多還是擠泡沫的過(guò)程，如今當(dāng)泡沫被擠完，對(duì)于有入學(xué)需求的家長(zhǎng)，不妨放松心態(tài)，撿漏擇機(jī)進(jìn)場(chǎng)。