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??杭州市場仿佛回到了3年前。

??自“杭七條”實施以來，市場反饋迅速，多個售樓部已對外掛出“歡迎寧波臺州溫州看房團”“歡迎上海嘉興看房團”及“歡迎金華義烏看房團”等標(biāo)語，樓盤現(xiàn)場出現(xiàn)大量外地車牌。杭州市拱墅區(qū)某樓盤首開當(dāng)日，社保年限甚至飆升至118個月。

??隨著外地看房團重返杭州樓市，市中心“老破小”也開始發(fā)力。這部分購房人群有的沖向了市中心總價僅百來萬元的“老破小”，有的選擇了總價300萬元左右的蕭山、余杭、錢塘等周邊區(qū)域的項目。一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴中國房地產(chǎn)報記者，一些主城區(qū)的“老破小”租金收益率可以到2.5%，甚至跑贏了理財產(chǎn)品。

??“新政釋放了一部分購買力，市場流動性增加。”杭州貝殼研究院院長上官劍表示，目前政策實施的成效顯著，但熱度能否持久還屬未知。

??看房團卷土重來

??在全面取消住房限購等“5·9新政”及全面下調(diào)房貸利率、貸款首付比后，杭州樓市迎來火熱場景。記者在多個售樓處探訪時發(fā)現(xiàn)，看房和買房的人比新政前明顯增加，除了熱門項目外，之前賣得一般或難賣的樓盤去化情況也有所好轉(zhuǎn)。

??為了獲客，有的售樓處甚至掛出了“歡迎XXX看房團蒞臨看房”“歡迎上海嘉興看房團”“歡迎金華義烏看房團”等歡迎條幅。

??“5·9新政”后的第一個周末，綠城錦海棠的案場便有一個看房團來訪，兩天時間，項目累計到訪的外地看房團人數(shù)超200人，有4組客戶當(dāng)場認籌。

??杭州西湖龍塢景區(qū)的濱江溪映聽廬是此次新政后的一個典型項目。據(jù)項目相關(guān)負責(zé)人郭先生告訴記者，新政剛出臺不久，就有一位河南的客人“打飛的”來到案場，當(dāng)場下定了兩套疊拼別墅項目，總價2600余萬元。

??“平均每天要接待60~70組客戶，新政之前每天只有20~30組。”濱江溪映聽廬項目負責(zé)人表示，該項目容積率僅為1.1，是杭州市主城區(qū)少有的純低密改善院墅產(chǎn)品，套均總價在1000萬元左右。

??杭州貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，進入5月以來，杭州新房成交量已連續(xù)4周位于上行區(qū)間，以5月20日至5月26日一周為例，杭州新建商品房成交1502套，較上周增加341套，環(huán)比上漲29.4%。

??“5·9新政”以來，杭州主城區(qū)新房熱度最明顯的是拱墅運河新城和石橋兩個板塊，新政后新盤中簽率均有下降。

??其中，石橋板塊的綠城溪映明月新政前首開84套，有822組登記，中簽率17.51%；新政后二次銷售153套房源，共有948組家庭報名，中簽率16.14%。

??杭州運河新城板塊的綠城宸岸印月里項目新政后兩次開盤，首開時有房家庭需要拼118個月社保入圍搖號，整體中簽率13.99%；二次銷售為大戶型洋房，中簽率16%。同區(qū)域的其他項目去年底開盤的中簽率高達50%。

??5月27日，在綠城熙海棠售樓處，記者看到項目沙盤圍滿了看房人，一些前后腳到場的客戶置業(yè)顧問不得不把他們拼在一起講解樓盤信息。即便這樣，還是有很多客戶沒能及時等到工作人員便開啟了自助式看房。

??據(jù)案場銷售經(jīng)理介紹，數(shù)據(jù)顯示，這個周末綠城熙海棠項目案場到訪直接超1000組。作為杭州西湖區(qū)地鐵口位置的項目，價格只需要2.8萬元/平方米，無疑對購房者們有很大的吸引力，看房團連番而來，銷售們忙得連喝水都時間都沒有。

??前述項目策劃負責(zé)人郭先生告訴記者，“5·9新政”讓杭州一下子吸引了全省乃至全國的目光，而限購放開后讓原本就有“倒掛紅利”的樓盤蓄客變得更容易。

??綠城熙海棠項目營銷負責(zé)人表示，近期明顯感覺到來自環(huán)杭區(qū)域和省外城市的購房者有所增加。據(jù)該負責(zé)人透露，新政以后，項目增加了30%左右來訪量，目前已經(jīng)累計了近2000組客戶。

??杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，“杭七條”發(fā)布首周，貝殼平臺日均新增二手房掛牌量比4月日均增長了46%。

??市場虹吸效應(yīng)愈發(fā)明顯

??記者注意到，新政后一線市場的熱度主要集中在杭州主城區(qū)或者外圍板塊的中心區(qū)域，相較之下，近郊、遠郊區(qū)域暫時沒有顯著變化，甚至出現(xiàn)了“利空”情況。

??如杭州市場上無需搖號的項目占多數(shù)，在西湖區(qū)小和山、龍塢，臨平喬司、翁梅、東湖新城等區(qū)域新盤，從報名情況來看和新政前沒有太大變化，仍然以“零登記”居多。

??目前，外圍板塊的市場觀望情緒濃厚。“我們項目也有來自金華、嘉興、義務(wù)、溫州的購房團，目前還沒有明顯成交。”某品牌房企位于杭州下沙板塊的項目策劃負責(zé)人告訴記者，“5·9新政”以來，杭州周邊尤其是省內(nèi)城市居民來看房的數(shù)量的確有回流，但對于購房人而言，會優(yōu)先將資源投入到確定性高的項目上。因此，購房客主要“回流”的項目普遍集中在熱門板塊。但近郊和遠郊的一些項目確是另一番景象，主城區(qū)的放開不可避免的給近郊和遠郊市場帶來了一定的去化難度。

??“從數(shù)據(jù)看，新房市場分化仍在，杭州本輪新政已經(jīng)在短期內(nèi)對主城區(qū)市場發(fā)揮了效用，但外圍區(qū)域樓盤的看的人、問的人、買的人比之前有所增加，潛在需求正逐步顯現(xiàn)，但對有些項目依然收效甚微。”招商局杭州市場部相關(guān)負責(zé)人向記者表示。

??對此，上官劍表示，購房熱度是從中心向外圍擴散的，目前市場仍然處于筑底修復(fù)階段，信心仍在恢復(fù)過程中。

??據(jù)前述市場部負責(zé)人介紹，外地客的目標(biāo)項目主要分為兩種，一種項目本身具有高端屬性和稀缺性，另一種則是物美價廉的。

??前述濱江溪映聽廬策劃負責(zé)人則認為，當(dāng)下的杭州市場有一定回溫，如果以股市對比的話，目前只是一個反彈，還遠沒有到反轉(zhuǎn)地步。不過，也有樂觀人士認為，新政率先激活的是主城區(qū)板塊，外圍板塊的熱度尚需一定時間。

??以價換量的二手房市場

??一系列穩(wěn)樓市政策出臺后，杭州二手房市場也有了明顯起色，其中以“老破小”為代表。

??“‘老破小’因低總價的特點，尤其受外地客的歡迎。”德佑地產(chǎn)文二新村門店的中介機構(gòu)人士向記者表示，外地人來杭州買房子主要看中的是價格，其次對學(xué)區(qū)有一定要求。

??不同于以往人們奔向“一二手倒掛”的熱點樓盤搖號，或是幾年前去郊區(qū)“抄底”，此次一部分人不約而同選擇回歸市中心，緊盯“老破小”。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，5月9日新政后，“老破小”的日均成交量同比增長38%，交易活躍度大增。

??“老破小”成交火熱的背后依然離不開價格邏輯，一經(jīng)紀(jì)人告訴記者，一些主城區(qū)的“老破小”租金收益率可以到2.5%，甚至跑贏了理財產(chǎn)品。

??浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛表示，過去3年，二手房價格跌幅最大的物業(yè)類型就是學(xué)區(qū)房和市中心的“老破小”。例如，4月杭州朝暉七區(qū)的二手房成交均價約2.2萬元/平方米，價格回到了2016年左右水平。

??位于杭州西湖區(qū)申花板塊的杭州學(xué)區(qū)房“神盤”的耀江文鼎苑，自2007年引入學(xué)軍小學(xué)紫金港校區(qū)以來，高峰期時的二手房價曾達到11萬元/平方米，后回落至5.5萬元/平方米左右，與高峰相比幾乎下調(diào)50%。

??丁建剛表示，帶有學(xué)區(qū)屬性的“老破小”單價持續(xù)回落，令部分購房者足以承受。特別是部分學(xué)區(qū)較好的“老破小”，成為部分購房者上車市區(qū)學(xué)區(qū)房的最低標(biāo)準(zhǔn)。記者在市中心多個房產(chǎn)中介門店了解到，目前市中心總價150萬元以下的房源已經(jīng)被“掃”得差不多了。

??杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月杭州二手房交易量排行榜上成交量前20名小區(qū)中，有5個是成交套均面積在60平方米以下、總價在100萬~160萬元的“老破小”小區(qū)，分布在上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)等核心城區(qū)。從下定面積看， 60平方米以內(nèi)的老破小成交占比相較新政前提升4.3%；60~90平方米的學(xué)區(qū)房成交占比提升8.7%。

??除了市區(qū)“老破小”走出了一波獨立行情外，熱門板塊的“次新小區(qū)”也是一塊“香餑餑”。德佑地產(chǎn)杭州藍孔雀店經(jīng)紀(jì)人劉新豪告訴記者，新政之后，便有外地人慕名前來看房，“這類人群特點是成交快，往往會集中看幾十套房子，最后根據(jù)價格、板塊、配套擇優(yōu)錄取。”

??德佑地產(chǎn)杭州學(xué)君店負責(zé)人鄭為忠告訴記者：“周末基本忙的沒停下來過，從早到晚都在帶客戶看房，基本上是無休狀態(tài)。”

??長期以來，杭州是以“一二手房倒掛”作為標(biāo)志，但自2023年4季度以來，這種倒掛逐漸消失，有的項目甚至跌破了“發(fā)行價”。某房產(chǎn)中介機構(gòu)人士告訴記者，經(jīng)過2年多調(diào)整，如今杭州二手房房價已經(jīng)回到了2018年前價格水平，和新房之間的“一二手倒掛差”基本消失，買家由原先的觀望轉(zhuǎn)為積極入市，賣家的心態(tài)也不再迷茫，紛紛想乘著政策暖風(fēng)抓緊出貨。

??目前，各大房產(chǎn)中介門店的“帶看轉(zhuǎn)定比”明顯增加，以劉新豪所在的門店為例，原先他們每25名客戶才能成交一單，現(xiàn)在只要15名客戶就能成交；與此同時，成交周期也由原先的半年以上縮短至3個月。

??劉新豪告訴記者，在價格合理的情況下，一套房源的成交周期已經(jīng)縮短至1~2周。

??以劉新豪所在的申花板塊的兩個樓盤九龍倉天玨和天薈為例，自“5·9新政”以來，5月份成交了5套千萬元級豪宅。

??不過，另一方面，二手房市場也呈現(xiàn)兩極分化，成交主要集中在150萬~300萬元左右的房源，高端純改善的客戶群體占比依舊偏少。上官劍告訴記者，目前杭州主城區(qū)的去化周期已經(jīng)明顯縮短，杭州外圍板塊去化周期依然居高不下，有的甚至超過30個月。“這波放量主要集中在主城區(qū)熱門板塊的改善型住房和主城區(qū)總價不高的‘老破小’。”

??目前，政策實施的成效顯著，但熱度能否持久尚屬未知。