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??繼6月推出第一批“以舊換新”項目名單后，西安市房地產行業協會（以下簡稱“西安市房協”）近日又公布了第二批“以舊換新”名單：共有103個項目、20家房地產經紀機構、7家商業銀行加入到該活動中。

??對于政策帶來的效果，西安市房協相關人士稱，多個參與的項目咨詢量都迎來了高潮；西安市碑林區某項目營銷負責人也反饋，自活動開始后，咨詢參與“以舊換新”的電話和來訪客激增近3成。

??不同于其他城市的國企下場收購模式，西安的“以舊換新”主要由項目、購房者、經紀公司三者自行商量達成交易。“由經紀公司牽頭，三方簽訂一個以舊換新協議，由購房者先向房企繳納一定比例的誠意金鎖定房源，舊房賣出后可直接簽約；若未在規定時間內賣出，則無條件退換誠意金給購房者。”一位參與了住房“以舊換新”的房企人士表示。

??“增加了一個推廣渠道”

??“我們項目已經有七八套通過‘以舊換新’完成了交易。”西安市興慶御苑一位置業顧問表示。

??興慶御苑是西安第一批參加“以舊換新”的項目。作為該項目的開發商，陜西白云房地產開發有限公司董事長助理薛艷斌在接受采訪時表示：“獲悉倡議后，公司便報名參加了這一活動。在全面取消住房限購等政策的基礎上，‘以舊換新’活動能給有改善需求的客戶提供更大優惠和便利，更好地激發房地產市場活力。”

??興慶御苑是西安曹家巷棚戶區改造項目，首次取價是在2022年1月，同年2月項目進行了登記，以平銷收官。根據約定，項目本應于2023年8月交房，不過后續由于資金問題延期至今年6月交付，目前小區部分未售房源已是現房狀態，這也是項目優勢。

??但項目劣勢也很明顯，作為一個棚戶區改造小區，興慶御苑容積率高達7.9，梯戶比較高；且由于開發時間較長，產品設計相對不具備優勢，產品面積跨度大，既有約60平方米的一室，也有276平方米的大戶型。

??據上述置業顧問透露，除了案場常規優惠之外，參與“以舊換新”活動的客戶可額外享受1個點優惠。

??相較于興慶御苑，其他項目則沒有這么幸運。一位參與了二批次“以舊換新”的項目負責人表示：“對我們來說相當于增加了一個推廣渠道。從效果上來看，目前咨詢的比較多，但成交的還沒有”。另外一家參與了首批次“以舊換新”的房企表示，到目前為止，公司旗下的項目還沒有完成成交案例。

??談及對“以舊換新”活動的看法時，一位沒有參與的項目人士表示：“落地效果有限，只有去化有困難的項目才會參與。”

??此外，據多家經紀機構反饋，目前也尚未有成交案例。 

??難賣的二手房

??在參與企業看來，“以舊換新”活動的難點在于二手房“難賣”。

??“此前公司旗下某項目曾與一位購房者簽訂了‘以舊換新’協議，且額外為該業主提供了1個點優惠，最終因購房者手上的二手房未能在規定期限內賣出，最后又將誠意金退還給了購房者。”參與的一位企業人士表示。

??“之前是帶看20~30組能成交1套，現在帶看19組能成交，帶看效率提升了。”一位房產經紀機構人士表示，這主要是“以價換量”的結果。

??相關研究機構數據顯示，西安二手房成交量已出現3連降，進入7月二手房交易數據出現上升趨勢。數據顯示，7月份，西安二手房網簽備案面積98萬平方米，環比上漲約13%；住宅部分網簽備案了9268套，環比上漲約15%，同比增長31%。但二手房價格環比仍在下降0.78%，跌幅較上月有所增加。

??李女士是西安二手經紀機構順邦地產的一位置業顧問，已在門店工作5年，在剛剛過去的7月份她成交了3套房源，拿到了一筆不菲的傭金。她說：“雖然成交量上來了，但價格還在往下降”。

??因為房價不斷在下降，買賣雙方也陷入了拉鋸戰中。

??2020年，因價格倒掛，王女士成為某網紅小區“萬人搖”中的一員，她也很幸運地搖中了，最終選擇了一套196平方米、總價450萬元左右的房子。2022年交房后，小區二手房價格一路上漲。后因工作調動，王菲打算買掉這套房子，去年她的掛牌價是680萬元帶車位，最近中介給她的報價是600萬元以下，而她的心理預期是620萬元左右。“暫時租出去吧，后期如果還在降就不打算賣了。”王女士表示。

??“能夠快速成交的房子，都是價格降到位了的。”上述企業人士表示。