市場 2024-11-25 08:52:16 來源：丁祖昱評樓市
??自財政部11月13日“購房降稅”新政出臺，以降稅為主體的新一輪樓市政策不斷落地。
??過去一周，隨著11月22日廣州正式官宣，至此，四大一線城市全部落地取消普宅與非普宅標準，并調整相關配套稅費政策。
??從效果來看，“購房降稅”新政以來，一二手房成交端雖然沒有體現出明顯的提振效果。不過，無論是新房項目來訪、認購數據，還是二手房掛牌情況，兩者均出現積極變化，預計存量客戶將持續釋放，后續成交端將持續顯現。
??財政部發布住房交易優惠稅收政策五天后，上海于11月18日率先落地，取消普通住房和非普通住房標準，擴大住房交易優惠稅收政策覆蓋面。
??同日晚間，北京也宣布，取消普通住房和非普通住房標準，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
??次日，深圳跟進，明確自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房標準，并對相關征稅問題予以明確。
??在上海、北京和深圳之后，廣州于11月22日宣布取消普宅標準。
??四大一線城市政策調整基本一致，稅收優惠政策對于90平方米以上至140平方米及以下住房交易成本的降低明顯，取消普宅標準后的稅收政策購買140平方米以下住房，契稅均可減少至1%，第二套住房契稅由原來的3%調整至140平方米及以下1%、140平方米以上2%。
??實際上，在“930新政”后市場明顯呈現出“前高后低”的趨勢，市場增長動能減弱，而“降稅新政”的發布無疑是對“930新政”的一次接力，刺激改善需求釋放，進一步鞏固市場回溫效果，持續推動樓市“止跌回穩”，隨著政策效應持續釋放，預計11月和12月市場成交有望繼續企穩。
??從當前樓市表現來看，“購房降稅”新政加持，整體暫未對一二手房成交端起到明顯的促進作用，降稅后（2024年11月13日-11月20日，下同）一二手房成交量較降稅前（2024年11月前12日，下同）均微降4%。
??據CRIC監測數據顯示，11個核心城市降稅后二手房日均成交35.24萬平方米，較降稅前日均成交微降4%。
??不過，11月前20日11城累計成交722萬平方米，環比10月日均增長21%，且增幅有進一步擴大的趨勢。
??新房整體增幅不及二手。
??據CRIC監測數據，13個核心城市降稅后新房日均成交30.13萬平方米，較降稅前日均成交同樣微降4%。
??2024年11月前20日13城累計成交617萬平方米，環比10月日均上升10%，增幅不及二手房，前期新政集中放量后新房增長后勁略有不足。
??從城市層面來看，降稅后新房成交整體“漲多跌少”。
??具體來看，廣州、成都、蘇州、合肥等城市進入集中放量期，“降稅”新政加持，前期來訪、認購客戶的持續轉化。CRIC監測數據顯示，上述四城新政后較新政前增幅均在15%以上，武漢、寧波次之，漲幅在10%以內。北京、上海、深圳和杭州等城市新房成交動能略有放緩。
??從反映新政后居民購房態度的項目來訪、認購等前端指標來看，據CRIC調研數據顯示，11月前3周周均來訪、認購量較“930”新政首月（2024年10月）環比下降，但顯著好于“930”新政前一個月（2024年9月）。與此同時，認購量較9月增幅顯著高于來訪量，也可看出，當前市場成交仍以復訪客戶為主，有效客戶占比有所上升。
??二手房層面，僅北京、鄭州降稅后表現好于降稅前，分別增長5%和42%。上海、成都、寧波、廈門基本持平，熱度延續。而青島二手房成交出現了大幅回落，跌幅高達43%。
??降稅后一定程度上會促進二手房源加快掛牌，二手房新增掛牌套數變化能夠反映出業主心態變化。事實上，降稅后僅北京、濟南、長沙等個別城市新增掛牌套數較11月前12日有明顯增長。其余城市均有所回落。
??不過，以“930”新政為節點，多數城市2024年11月前17日日均新增掛牌量較9月日均明顯增長。
??聚焦落地“降稅”政策的一線城市，北京、上海刺激作用好于廣州和深圳。北京、上海11月13日新政后新增掛牌量有了顯著拉升，而后穩步回落；廣深總體延續降勢，“降稅”政策刺激效用并不顯著。
??值得注意的是，北上廣深四大一線城市均在11月18日以來陸續官宣取消普宅標準，與此同時，廣州放寬落戶條件，在白云區、黃埔區等7個區有房且繳納社保滿1年可申請落戶。一線城市政策刺激作用仍將持續顯現，后續一線城市二手房交易活躍度還將進一步提升。
??從成交層面來看，“購房降稅”新政后二手房成交端并未出現明顯提升，不過前端項目來訪和認購數據仍處于高位，預計存量客戶持續釋放將在后續成交端進一步體現。
??降稅后個別城市二手房掛牌量出現明顯增長，尤其是一線城市取消普宅標準同時加大住房交易稅收優惠力度，后續成交活躍度有望進一步提升。
報告｜10月一線城市租金環比回升
2024-11-21二線、三四線環比下滑，租賃市場短期將延續淡季行情。最高法：加大網絡法拍不動產騰退交付力度
2024-11-21對不動產進行處置，除有法定事由外，執行法院應當負責騰退交付，嚴禁在拍賣公告中聲明“不負責騰退”。六省啟動不動產登記“跨省通辦”
2024-11-21省會城市發揮重點城市效能，帶動縣級通過以點帶面推進更多業務實現“跨省通辦”。2024年第三季度房地產開發企業信用狀況報告發布
2024-11-20房企不良信用信息數量環比減少，債務違約情況好轉。國家發改委：11月和12月經濟運行有望延續回升向好態勢
2024-11-20中國經濟回升向好、長期向好的基本趨勢沒有改變，對此充滿信心。央行副行長朱鶴新：房地產市場已經出現一些積極變化
2024-11-20看房量、交易量都在上升。深圳取消普通住房和非普通住房標準
2024-11-20繼北京和上海之后，深圳也取消了普通住房標準。京滬同日取消普通住房標準
2024-11-19一線城市政策進入寬松期。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
