市場克而瑞產城 2025-01-13 09:29:25 來源：丁祖昱評樓市
??國家“十四五”規劃《綱要》明確提出，以產業為主、擁有全要素城市功能的產業社區，是產城融合發展的基本單元。截至2024年，全國已有超過30個城市提出產業社區相關指導意見或落地項目。產業園區的“社區化”浪潮已開始顯現。
??過去，產業園區以規模化、集約化的物理空間載體支持產業發展。如今單一要素已難以吸引和留住優秀企業和人才。面對企業需求的多元化和人才競爭的激烈化，集多元功能于一體的 “產業社區” 應運而生，成為產業發展與城市建設融合的新方向。它不僅關注產業的引進，更注重產業的培育、成長和可持續發展，以及人的全面服務。
??2023年11月，我國“產業社區”方面首個全國性團體標準——《產業社區建設管理指南》發布。其中，對產業社區的定義是“產業社區直接或間接依托產業集群，兼備生產經營要素和社會服務功能，能夠滿足人們生產和生活的多元化需求，促進產業生態構建和社區生活服務的深度融合發展，擁有復合功能，統一建設管理的區域性經濟社會活動空間。”換言之，產業社區于產業集聚之外，整合公共服務、生活服務及商務服務等多元社區功能，全方位滿足人們工作、生活、娛樂與休閑需求。就內涵、功能和生態豐富度而言，產業社區更復合，其建設和運營管理的復雜性和挑戰性也更高。
??從工業園、產業園到產業社區的發展歷程中，名稱變化的背后是產業與城市關系相互融合的過程。早期工業園區規劃建設多聚焦基礎設施投資與招商引資，著重發展生產、研發功能，生活與生態功能常被忽視。這致使產業發展與城市進程脫節，工作與生活半徑毫無交集，園區宛如封閉孤島，活力盡失，難以吸引年輕人才扎根。
??產業社區則致力于扭轉這一局面，伴隨著城市轉型、產業升級及科技產業回歸都市的契機，力求打造宜業宜居的理想環境。產業社區區別或進步于工業園、產業園區之處在于，產業社區打破了地理邊界，空間更開放、企業生態更多元、社群交流更活躍，契合新時代產業人群 “生活即工作” 的新訴求，以實現“人產城”融合發展——在“人”的發展方面，產業社區注重人文場景營造，打造宜人宜居的生活環境；在“產”的發展方面，產業社區促進產業要素和社會要素融合，作為創新型產業集群的載體，成為區域經濟發展的活力源頭；在“城”的發展方面，產業社區可提升產業空間載體的價值，進而帶動區域城市品質的提升，是未來產城布局的創新空間模式。
??國家“十四五”規劃《綱要》明確提出，以產業為主、擁有全要素城市功能的產業社區，是產城融合發展的基本單元。為此，各級地方政府紛紛響應，目前，包括北上廣深和重點二三線城市在內，已有超過30個城市推動產業社區的落地試點工作。
??北京中關村通州園推動產業園區向產業社區轉型升級，打造良好產業發展生態和一流營商環境。
??上海在2021年發布的《上海市新城規劃建設導則》中就明確提出要“促進產業社區向綜合功能城區轉變……完善商業、餐飲等生活配套設施，營造開放共享的公共空間，滿足就業人口多元需求，實現園區內住宅、服務設施15分鐘慢行可達，促進職住平衡。” 這與過往提出的鄰里社區、步行社區等理念的最大不同在于，“15分鐘城市”引入了“工作”功能。
??深圳前海產業新社區朗峻廣場主打 “產城融合”，將研發辦公、宿舍配套、商業配套相結合。
??杭州濱江區掛牌成立了全省首個產業社區 —— 物聯網產業社區，還發布了全國首個《現代產業社區治理與服務規范》。錢塘高鐵新城以錢塘高鐵站為核心打造未來產業社區，規劃了一軸、兩核、三環的布局結構，秉承產城人融合發展的開發理念。
??蘇州工業園探索在用地功能混合的產業社區結構中，形成前端以“研發+生產+展示”實現產業布局，后端以“生活+居住”構建社區功能。
??南京在《南京市關于促進產業用地高質量利用的實施方案(2021)》提出，到“十四五”末，規劃工業用地規模控制在300平方公里，形成“產業園區-產業社區-零星工業地塊”三級體系。秦淮區的壹城?數創未來中心是區內第一個 4.0 產業生態社區。
??長沙高新區是長沙產業社區的重要承載地，在智能制造、新材料、電子信息等領域形成了產業集群，岳麓山大學科技城圍繞高校資源，打造了產學研協同創新的產業社區。
??成都創新性地將公園城市營城理念嫁接到產業社區上，把產業社區建設作為變革城市發展方式和市民生活方式的重要抓手，到 2025 年基本建成 20 個主業突出、產城融合的產業功能區（產業社區）。
??福州探索開展園區共享區建設，引導各園區在共享區配套建設住房、生活服務、生產服務等各類設施，推動產業園區向產業社區轉型升級。
??漳州2024 年初提出要打造 “16+N” 百億級以上產業社區，出臺了《漳州市產業社區（標準化工業園區）建設行動方案（2024-2027 年）》。
??泉州市自然資源和規劃局制定產業社區規劃建設標準，構建 “15 分鐘” 產業社區生活圈，劃定了先進制造型、小微企業型、研發設計型 3 類產業社區。
??洛陽根據《洛陽市人民政府辦公室關于印發洛陽市科技產業社區建設行動方案（試行）的通知》，2024 年擬認定九創航空裝備科技產業社區等 11 家社區為洛陽市星級科技產業社區。
??此外，傳統的園區用地規劃以單一用地性質（工業用地或科研用地）為主，在當前強調以人為本的背景下，更傾向于在產業社區內推行功能復合的布局方式，混合供地漸成趨勢，要求開發主體具備多業態綜合體開發運營能力。
??以廣州南沙新區M9用地要求為例：產業功能需融合研發、創意、設計、中試、無污染生產、品牌、營銷、結算等；配套商業功能建筑面積不高于20%；配套員工住宅（70年產權）計容建筑面積不高于20%。
??與之前M0不同，M9配套比例最高可做到40%且80%計容面積可售，同時允許多家中小企業通過簽訂聯合競買協議組成聯合體競拍土地，統一委托國資企業建設科創樓宇，而M0的供應對象原則上為單一主體。最直觀的影響就是滿足了新興產業的需求，一方面在單個宗地項目中融入商辦和住宅，讓高層次人才能做到工作和生活無縫連接，一個園區就是一個產業社區。另一方面，不具備獨立拿地條件的中小科技企業可以積極尋求產業資源合作，抱團拿地。上市公司奧飛數據(300738)旗下子公司競得南沙區慶盛樞紐片區M9地塊的土地使用權，根據規劃，該地塊將打造成總部社區，以自用為主，同時引入上下游公司打造成為生態總部，以達到項目供地后評價要求。
??目前，成功的產業社區，不僅是復合型產業集群，更是生活導向的“都市區”。對于城市整體發展來說，這些產業社區早已不是工業地產，而是城市區域綜合開發的新動能。
??1、第一代產業社區——新加坡緯壹科技城
??緯壹科技城位于新加坡裕廊工業區，是新加坡新一代產業新城典范，項目總占地2平方公里，吸引超過400家科技領頭企業、機構，700多家初創公司入駐。
??汲取上一代裕廊工業園“強產業、弱配套”的不足經驗，緯壹科技城在規劃之初，就將自身定義為一座功能綜合的城中城，涵蓋產業、居住、教育、休閑等多元功能。
??在產業定位方面，緯壹科技城根據城市產業導向、經濟發展水平，出于產業關聯度、產業成鏈的角度考慮，選擇生命科學、信息科技、數字創意多媒體為產業主題。
??不僅在整體規劃上，緯壹科技城每一棟建筑都是一個社區。例如作為啟動項目的啟匯城，建筑總高20多層，不僅綜合了研究機構、科技企業，還設有居住公寓、科技孵化、零售與休閑等配套設施，另外新加坡科技研究局、若干政府服務部門也設在其中，在建筑地下層還開設地鐵站，整棟建筑充分體現了綜合創新社區的建設理念，吸引了眾多國際一流研發機構落戶。
??2、深圳首個工改工產業社區——深圳坂田天安云谷
??天安云谷位于深圳中部核心區坂雪崗科技城內，是廣深科技創新走廊及大灣區發展的重要節點。項目總占地1140畝，總規劃建筑面積400萬方，分六期開發。
??在產業上，依托龍頭企業（華為）打造垂直生態，定位以云計算、物聯網、移動互聯網、智能設備、機器人等新一代信息技術產業為主的產業鏈圖譜，也是國內首個以“云計算、大數據”理念規劃的智慧園區。從13年開發至今，招商運營表現一直是深圳市產業升級和城市更新項目的典范。目前已建成一二期產辦面積約84萬㎡，一期散售二期租賃，二期租賃面積38萬方，出租率93%，租金高于周邊15%-20%。入駐企業超760家，其中世界500強8家、上市/擬上市58家、高新技術企業110家、專精特新9家。
??3、產業+人文社區營造——深圳全至科技創新園
??深圳全至科技創新園前身是茅洲山工業區，占地面積近3 萬平方米，由于原有產業能級不足，通過拆除重建和綜合整治相結合，按照“廠房+寫字樓+配套”規劃，打造一個集研發辦公、高端生產、生活配套于一體的產業綜合體，建筑體量也從原先的5 萬平方米，拓展至23萬平方米。
??園區包括一棟23層科創大廈(“工業上樓”模式主體)、3棟5層研發辦公樓、1棟人才公寓、1棟綜合配套樓, 配有會議中心、美術館、員工食堂、咖啡店、書吧、籃球場、商業街等配套設施，重點傾向人文社區的營造。
??面向科技創新需求，傳統同質化的工業用地布局已經無法滿足多元化人才的聚集，必須要使園區空間與城市空間互通、共融，創造園區經濟與城市經濟混合的新功能布局方式。
??從傳統的產業園區更新為產業社區，也成為現代園區更新發展的重要模式。從空間上看，產業社區打破了地理邊界，用地混合發展；從功能上看，產業社區在科技、產業功能基礎上，需要滿足人生產和生活的多元需求；從產業上看，產業社區更注重產業生態的構建，完善技術、資金、人才等產業要素支撐，促進產業集群良性發展。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
