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??2024年11月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)通知提及，城中村改造政策支持范圍從最初的35個(gè)超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到近300個(gè)地級及以上城市。地級城市資金能平衡、征收補(bǔ)償方案成熟的項(xiàng)目，均可納入政策支持范圍。

??雖然從總數(shù)和范圍上看，城中村改造的步伐正不斷加快。但若落實(shí)到具體項(xiàng)目，不難發(fā)現(xiàn)仍有部分項(xiàng)目面臨進(jìn)展緩慢、企業(yè)資金壓力較重等問題。

??鑒于此中央、地方政府正不斷推進(jìn)創(chuàng)新舉措，從資金端、土地端等多個(gè)角度出發(fā)，積極尋找并實(shí)施有效的解決方案。

??上海作為走在城中村改造前列的典型城市，早在2022年，上海中心城區(qū)成片二級以下舊里房屋改造便已全面完成。

??截至2024年底，上海市已累計(jì)啟動(dòng)了93個(gè)城中村改造項(xiàng)目。根據(jù)上海最新的城市更新目標(biāo)，到2025年，中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造將全面完成，小梁薄板房屋改造也將基本完成。

??本文主要以上海城中村改造為例，為市場提供參考。

??在上海的項(xiàng)目中，國有企業(yè)發(fā)揮著主導(dǎo)作用，其中區(qū)屬國企占據(jù)近五成，城投平臺(tái)占比超兩成。民營企業(yè)方面，以大華、瑞安、萬科等8家企業(yè)為主要參與者。但近年來，民企的參與度呈現(xiàn)下滑趨勢，從首輪認(rèn)定項(xiàng)目的22%減少至目前第三輪的13%。并且預(yù)計(jì)隨著第二、三輪認(rèn)定項(xiàng)目合作單位的進(jìn)一步引入，這一比例還將繼續(xù)下降。

??其中部分項(xiàng)目的推進(jìn)速度也相對緩慢。以小昆山鎮(zhèn)港豐村與陸家埭村城中村改造項(xiàng)目為例，其計(jì)劃通過引入產(chǎn)業(yè)空間并整合公共服務(wù)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)“科創(chuàng)綠谷、產(chǎn)城融合”的目標(biāo)。盡管該項(xiàng)目于2024年4月發(fā)布了合作單位遴選的招標(biāo)公告，但遺憾的是項(xiàng)目最終流標(biāo)，目前仍未確定合作單位。與2014年上海首輪城改相比，如今企業(yè)在對待城改項(xiàng)目時(shí)顯然采取了更為審慎的態(tài)度。

??1、古鎮(zhèn)老街、產(chǎn)城融合類改造占比明顯提升，改造成本進(jìn)一步加大

??根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前城改項(xiàng)目規(guī)劃情況可以大致劃分為以下三類：

??第一類是以住宅建設(shè)為主導(dǎo)，融合商辦、公服等的綜合開發(fā)。該類在項(xiàng)目規(guī)劃中往往占據(jù)較大比例，旨在打造功能完備的綜合性居住社區(qū)。

??第二類是圍繞古鎮(zhèn)老街等特色，打造輕度假旅游體驗(yàn)的開發(fā)模式。在第三輪認(rèn)定項(xiàng)目中，該類規(guī)劃占比逐漸攀升至40%。以蟠龍?zhí)斓貫榈湫偷墓沛?zhèn)類城中村改造項(xiàng)目取得了成功實(shí)踐，也極大地加速了同類項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程。

??第三類是以產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目作為核心驅(qū)動(dòng)力的產(chǎn)城融合類城改。在第三輪認(rèn)定中此類規(guī)劃的項(xiàng)目數(shù)量也有所增加。

??當(dāng)然古鎮(zhèn)老街以及產(chǎn)城融合類的改造項(xiàng)目涉及文保建筑修繕、優(yōu)質(zhì)企業(yè)導(dǎo)入、多功能業(yè)態(tài)融合等層面，且上述規(guī)劃的較多項(xiàng)目占地面積往往超過千畝，總投資亦在百億以上。目前除了瑞安之外，尚未有其他民企涉足。

??2、城改項(xiàng)目向城市外郊環(huán)傾斜，銷售去化壓力較大

??隨著上海中心城區(qū)的城中村改造項(xiàng)目逐漸減少，新認(rèn)定項(xiàng)目的地理位置更偏向于五大新城和城市郊環(huán)區(qū)域。

??近年來隨著房地產(chǎn)市場步入下行周期，城中村商品住宅的去化率普遍跌落至50%以下。除了市場環(huán)境的影響因素外，這些項(xiàng)目往往位于非核心地段，周邊多為安置房及亟待改造的城中村，加之改造周期較長，區(qū)域規(guī)劃尚不確定，相關(guān)配套設(shè)施也有待健全。相較于市中心的城市更新項(xiàng)目，其住宅往往面臨著更為嚴(yán)峻的去化壓力。

??由于項(xiàng)目規(guī)劃趨勢的變化進(jìn)而導(dǎo)致改造成本的增加，浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)小灣村、暮二村等地塊城中村改造項(xiàng)目采取了創(chuàng)新策略，即將產(chǎn)業(yè)用地與部分住宅用地進(jìn)行組合出讓，以此優(yōu)化資源配置，更有效地達(dá)成項(xiàng)目資金平衡的目標(biāo)。而且規(guī)劃能級較高的項(xiàng)目往往也能帶來更多的資產(chǎn)溢價(jià)空間。

??2024年以來中央、地方金融支持城改力度明顯加大。2024年國開行新增城中村改造專項(xiàng)借款3817億元，覆蓋北京、廣州等城市共723個(gè)城中村改造項(xiàng)目。其中根據(jù)南寧、合肥等5市所公開的數(shù)據(jù)顯示，專項(xiàng)借款可占城中村改造項(xiàng)目總投資近八成。

??2024年10月17日，住建部計(jì)劃通過貨幣化安置等方式新增改造100萬套城中村及危舊房。10月末財(cái)政部又提前下達(dá)2025年城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金，其中涉及城中村改造100億元。同時(shí)地方政府專項(xiàng)債繼續(xù)發(fā)力。11月上海計(jì)劃發(fā)行2024年專項(xiàng)債90億元，其中轉(zhuǎn)貸區(qū)級22.5億元用于城中村改造等多個(gè)領(lǐng)域。

??當(dāng)前城中村改造已獲得了千億級別的資金支持。可以預(yù)見自2025年起，隨著各項(xiàng)政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)以及資金的陸續(xù)到位，一批長期陷于停滯狀態(tài)的城中村改造項(xiàng)目有望迎來重啟契機(jī)，同時(shí)新項(xiàng)目開工時(shí)間也有望提前。

??在拓寬融資渠道方面，未來也可以多加利用城市更新專項(xiàng)基金、市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs等方式，旨在吸引更多社會(huì)資本積極參與城中村改造。