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??2024年政策頻頻，在多項(xiàng)政策組合拳下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”趨勢(shì)。回顧這一整年，上海有兩條政策對(duì)未來(lái)市場(chǎng)影響極大，或者說(shuō)在一定程度上改變上海市場(chǎng)格局。

??這兩條政策分別為提高中小套規(guī)定（“70/90”政策）以及取消限價(jià)（房地聯(lián)動(dòng)價(jià)）。

??2024年8月27日上海發(fā)布新規(guī)，提高商品住房中小套型的面積標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)優(yōu)化調(diào)整中小套型住房所占比例。

??簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，調(diào)整“70/90”至“50/120”后，上海外環(huán)內(nèi)將難覓100㎡以下戶型。

??與此同時(shí)，自2024年第三批次開(kāi)始，土地出讓階段取消溢價(jià)率上限及房地聯(lián)動(dòng)價(jià)。這直接導(dǎo)致市中心土地成交溢價(jià)攀升，乃至第七批次平均溢價(jià)率高達(dá)20%。

??從這2條政策來(lái)看，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)上海市區(qū)“小戶型”“低總價(jià)”新房項(xiàng)目將尤為稀少。這意味著，對(duì)于不希望離開(kāi)中心區(qū)域的千萬(wàn)級(jí)改善客戶來(lái)說(shuō)，未來(lái)總價(jià)門檻也將越來(lái)越遙不可及。

??從近期入市及在售的項(xiàng)目來(lái)看，楊浦城投·悅江灣以99㎡三房、總價(jià)1000萬(wàn)左右的房源供應(yīng)，在單價(jià)、總價(jià)、戶型上均有明顯優(yōu)勢(shì)。為近期想要在上海市中心城區(qū)買房的千萬(wàn)級(jí)改善客戶提供了一個(gè)不出錯(cuò)的選擇。

??2024年上海出臺(tái)了2條重磅政策：1、中小套型規(guī)定調(diào)整從“70/90”變?yōu)椤?0/120” ；2、全面取消土拍溢價(jià)率上限及房地聯(lián)動(dòng)價(jià)。

??首先是中小套型規(guī)定，自2006年開(kāi)始，上海要求商品住房總面積中，套型建筑面積90㎡以下住房面積所占比重必須達(dá)到70%以上。小高層可以突破至95㎡，高層可突破至100㎡。

??2024年8月27日，上海發(fā)布新規(guī)，提高商品住房中小套型的面積標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)優(yōu)化調(diào)整中小套型住房所占比例。多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)分別調(diào)整為100㎡、110㎡、120㎡。中小套型住房供應(yīng)比例原則上，中外環(huán)間區(qū)域不低于70%，中環(huán)以內(nèi)區(qū)域不低于60%，新城和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域不低于60%，外環(huán)外其他區(qū)域不低于50%。

??從上海近幾年成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，大戶型已成為上海購(gòu)房者的主力目標(biāo)，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年全年三房及以上戶型成交面積占上海新建商品住宅總成交面積的94.28%，較2023年上升約2個(gè)百分點(diǎn)，其中四房與五房及以上產(chǎn)品成交比重較2023年增加7.43和0.39個(gè)百分點(diǎn)。

??市場(chǎng)對(duì)大面積的產(chǎn)品需求正在攀升，100-120㎡段產(chǎn)品成為主力成交面積段，占比達(dá)到24.65%，同時(shí)120㎡以上各面積段產(chǎn)品的市場(chǎng)比重呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，180㎡以上產(chǎn)品成交比重達(dá)18.61%，比重較2023年提升7.84個(gè)百分點(diǎn)，漲幅為各面積段最高。

??改善型需求的持續(xù)釋放，上海中高端市場(chǎng)顯示出較強(qiáng)的韌性，不僅如此，當(dāng)前市場(chǎng)大戶型改善類產(chǎn)品整體溢價(jià)也更高。因此在“70/90”政策調(diào)整后，無(wú)論是從順應(yīng)市場(chǎng)需求的角度、從戶型溢價(jià)能力等、從提升項(xiàng)目品質(zhì)塑造企業(yè)品牌美譽(yù)度等方面考量，開(kāi)發(fā)商均有做大戶型的動(dòng)力。

??這就意味著，2024年以后拍賣的中心城區(qū)土地，社區(qū)規(guī)劃階段越來(lái)越難以出現(xiàn)小戶型的配置。

??再是取消土拍溢價(jià)率上限及房地聯(lián)動(dòng)價(jià)。2024年第三批次土拍開(kāi)始，上海取消了自2021年實(shí)行的溢價(jià)率10%封頂原則，在出讓條件中也沒(méi)有房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的相關(guān)規(guī)定。同時(shí)，自2024年3月起，無(wú)聯(lián)動(dòng)價(jià)項(xiàng)目取證價(jià)格一再突破上海同類型產(chǎn)品價(jià)格天花板，如香港置地啟元取證價(jià)格突破至17.8萬(wàn)元/㎡，翠湖六合取證價(jià)格突破至21萬(wàn)元/㎡等。

??在以上多重因素影響下，上海土拍溢價(jià)率開(kāi)始上升，2024年除第六批次土拍單幅地塊起拍價(jià)大都超30億元，金額較大之外，其余各批次土拍溢價(jià)率都較以往有一定提升，12月拍出的第七批次、第八批次土拍平均溢價(jià)率高達(dá)20%和16.63%，楊思地塊及徐匯龍華地塊更是前后拍出了40%的溢價(jià)率。與土地價(jià)格上漲相呼應(yīng)的是企業(yè)對(duì)未來(lái)定價(jià)的看高。

??由此，我們推算未來(lái)短期內(nèi)上海中心城區(qū)小戶型、低總價(jià)樓盤急劇減少或?qū)⑾В氯胧许?xiàng)目?jī)r(jià)格全面超越聯(lián)動(dòng)價(jià)項(xiàng)目。

??在這樣的背景下，我們統(tǒng)計(jì)了上海近期在售以及即將入市的總價(jià)1000萬(wàn)左右的新房項(xiàng)目情況。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海近期有約26個(gè)項(xiàng)目在售及即將入市。從區(qū)域分布來(lái)看，26個(gè)項(xiàng)目中，靜安、楊浦、浦東占比最高。面積段從72㎡至163㎡，均價(jià)從8.3萬(wàn)元/㎡至13.6萬(wàn)元/㎡不等。

??具體到項(xiàng)目來(lái)看，由于千萬(wàn)級(jí)改善客群大部分以家庭為單位，幾乎沒(méi)有個(gè)人，家庭人口基本以一孩或二孩為主，因此三房也成了必選項(xiàng)。

??在我們把目光集中在“外環(huán)以內(nèi)”“千萬(wàn)級(jí)門檻”“三房戶型”這三項(xiàng)后，最終梳理出19個(gè)項(xiàng)目。浦西更多，浦東較少，其中位于靜安的三個(gè)項(xiàng)目及位于浦東、閔行的項(xiàng)目門檻最高，基本超出1200萬(wàn)。

??總價(jià)1000萬(wàn)上下的項(xiàng)目中，位于楊浦的興華里以86㎡做三房戶型，雖然總價(jià)較低，但單價(jià)較高，達(dá)12萬(wàn)元/㎡，且86㎡與普遍的90多平方米相比，三房的面積更為局促。位于普陀的大華峯薈單價(jià)和面積段相對(duì)較好，但受地塊限制，戶型面寬及光照有一定影響。位于浦東的新楊思上園則為一梯二戶無(wú)連廊設(shè)計(jì)，商業(yè)配套較少。綜合來(lái)看，位于楊浦的楊浦城投·悅江灣在單價(jià)和總價(jià)上，均有明顯優(yōu)勢(shì)。

??同時(shí)，我們也對(duì)比了2024年總價(jià)900萬(wàn)-1100萬(wàn)區(qū)間的二手房產(chǎn)品，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年全年共成交4709套總價(jià)1000萬(wàn)左右的二手房，其中成交套數(shù)最高的為中遠(yuǎn)兩灣城，共成交51套。從建筑年代來(lái)看，大部分至今約20年，僅位于浦東的萬(wàn)科海上傳奇年代較新。

??綜合以上來(lái)看，對(duì)于千萬(wàn)級(jí)想買上海中心城區(qū)的改善客群來(lái)說(shuō)，當(dāng)前浦東、浦西一二手房源可選空間差不太多，但對(duì)上海改善客群來(lái)說(shuō)，除非本身工作或生活以浦東為主，否則選擇浦西的人群會(huì)更多一些，而對(duì)想要買上海浦西中心城區(qū)的千萬(wàn)級(jí)改善客群來(lái)說(shuō)，要么選擇20年樓齡上下的二手房，要么選擇相對(duì)短板較少的新房項(xiàng)目，從目前市場(chǎng)在售及即將入市的新房項(xiàng)目來(lái)看，楊浦項(xiàng)目相對(duì)更優(yōu)。

??聚焦到楊浦來(lái)看，自2024年第七批次土拍至今，楊浦共出讓3幅地塊，溢價(jià)率分別為16.22%、17.09%、16.27%，成交樓板價(jià)一次比一次高，目前已超過(guò)86000元/平方米，加上高品質(zhì)建設(shè)要求，建設(shè)成本已接近10萬(wàn)元/平方米。

??進(jìn)入2025年上海土拍熱度延續(xù)，第一批次4宗地塊平均溢價(jià)率33.6%，其中虹口金茂瑞虹地塊以89.64億元成交，溢價(jià)率38.2%，成交樓板價(jià)117474元/平方米，不僅刷新了上海2024年8月取消土拍溢價(jià)率上限及房地聯(lián)動(dòng)價(jià)政策以來(lái)的總價(jià)紀(jì)錄，還刷新了虹口區(qū)域單價(jià)記錄。

??從這一趨勢(shì)來(lái)看，隨著后續(xù)楊浦區(qū)核心優(yōu)質(zhì)地塊的陸續(xù)掛牌入市，未來(lái)?xiàng)钇值貎r(jià)或有進(jìn)一步走高的可能。屆時(shí)房?jī)r(jià)也將水漲船高。

??從當(dāng)前楊浦市場(chǎng)整體供應(yīng)來(lái)看，楊浦城投·悅江灣性價(jià)比凸顯，首先楊浦城投·悅江灣是五角場(chǎng)板塊近十年少有的純新盤供應(yīng)，其他項(xiàng)目大多為老盤新推或加推為主。

??項(xiàng)目小戶型房源以99㎡三房為主，項(xiàng)目均價(jià)9.9萬(wàn)元/平方米，總價(jià)控制在1000萬(wàn)左右，無(wú)論是在單價(jià)和總價(jià)上，均有明顯優(yōu)勢(shì)。

??項(xiàng)目周邊為北京城建長(zhǎng)海社區(qū)，聯(lián)動(dòng)價(jià)10.7萬(wàn)，兩者間均價(jià)存在8000元/㎡價(jià)差。附近板塊周邊板塊雖有越秀天玥同期供應(yīng)，但因?qū)僦性鍓K，與五角場(chǎng)板塊有一定差距。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年至今上海市楊浦區(qū)五角場(chǎng)板塊成交均價(jià)101905元/平方米，而中原板塊成交均價(jià)為88379元平方米，不僅是2025年，五角場(chǎng)板塊一直以來(lái)成交均價(jià)都高于中原板塊。

??由此可見(jiàn)，均價(jià)9.9萬(wàn)元/平方米的楊浦城投·悅江灣無(wú)論是均價(jià)還是總價(jià)都處洼地。

??從板塊自身來(lái)看，楊浦本身是擁有百年工業(yè)、百年大學(xué)、百年根脈、百年市政“四個(gè)百年”歷史底蘊(yùn)的中心城區(qū)，未來(lái)?xiàng)钇謱⑿纬纱髣?chuàng)智數(shù)字創(chuàng)新實(shí)踐區(qū)、“長(zhǎng)陽(yáng)秀帶”在線新經(jīng)濟(jì)生態(tài)圈、環(huán)同濟(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)圈創(chuàng)新實(shí)踐區(qū)。其中，曾作為“大上海計(jì)劃”的“市中心區(qū)域”的江灣-五角場(chǎng)，不僅接續(xù)了上海珍貴的城市記憶，未來(lái)還將承接大創(chuàng)智示范區(qū)，迎接新一輪發(fā)展，周邊抖音等新創(chuàng)企業(yè)集團(tuán)入駐也將帶來(lái)高素質(zhì)的人群提升整體區(qū)域價(jià)值。

??除了價(jià)格和區(qū)位，楊浦城投·悅江灣項(xiàng)目本身也不乏亮點(diǎn)，項(xiàng)目擁有約3.1米層高、約74-78%得房率。

??戶型設(shè)計(jì)上，99㎡三房擁有三開(kāi)間朝南，客廳+次臥大面寬南向陽(yáng)臺(tái)，主臥套房設(shè)計(jì)，預(yù)留衣帽區(qū)+獨(dú)立衛(wèi)生間+大尺寸飄窗，空間尺度感拉滿，私密性與功能性兼顧。

??與市面上同類面積段產(chǎn)品相比，高超的戶型設(shè)計(jì)水準(zhǔn)+約77%的得房率，使其能夠同時(shí)做到大三房的空間和南向約8㎡的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)（一半面積附贈(zèng)）。

??高性價(jià)比的價(jià)格、產(chǎn)學(xué)研三向發(fā)力的潛力板塊、尺度與功能性兼顧的產(chǎn)品，楊浦城投·悅江灣為近期想要在上海市中心城區(qū)買房的千萬(wàn)級(jí)改善客戶提供了一個(gè)不出錯(cuò)的選擇。

??住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議民生主題記者會(huì)上表示，去年9月以來(lái)，房地產(chǎn)政策持續(xù)發(fā)力，各地因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，大力支持居民的剛性和改善性需求，保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)經(jīng)過(guò)努力完成了年度目標(biāo)任務(wù)，在各方努力下，市場(chǎng)信心得到有效提振，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。

??從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2025年1、2月份房地產(chǎn)市場(chǎng)保持止跌回穩(wěn)的積極勢(shì)頭，市場(chǎng)信心正在回歸。

??隨著楊浦未來(lái)價(jià)值的一步步兌現(xiàn)，作為上海中心城區(qū)洼地之一的楊浦也正在迎來(lái)新一輪的價(jià)值重估。

??一方面是上海中心城區(qū)未來(lái)小戶型的供應(yīng)斷檔，另外一方面是高性價(jià)比的總價(jià)均價(jià)，綜合比較未來(lái)供應(yīng)及性價(jià)比筍盤后，楊浦城投·悅江灣成交正處于穩(wěn)步上升周期，目前900萬(wàn)以下已售罄，還有少量1000萬(wàn)以下優(yōu)質(zhì)房源可供選擇。