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??7月31日，廣州市越秀區洪慶坊社區，一處被居民樓包圍的工地正在進行主體結構施工。周邊商鋪門口坐著不少乘涼的市民，饒有興致地看著運送建筑材料的車輛進進出出。

??這個名為“黌橋·小石集”（以下簡稱“小石集”）的項目是廣州首個中心城區危舊房連片“原拆原建”項目。為破解空間有限的難題，該項目應用模塊化建造技術獲得了6%的容積率激勵，而“業主出一點、企業投一點、政府補一點”的創新籌資模式則有效解決了資金難題。

??據了解，截至目前，廣州已落地多個危舊房自主更新項目，其中集群街2號、新華坊等項目已完工，小石集預計9月底完工，還有部分項目正在推進中。

??廣州市住房和城鄉建設局相關人士對中國房地產報記者表示，廣州正在摸索中心城區高密度社區危舊房自主更新的可行路徑，現已明確了工作機制、改造程序、改造模式等，也探索了多宗地改造、增容提質、模塊化建造新技術應用、多元籌資等方式，具備向全市推廣的條件。

??高密度老社區的自主更新

??小石集涉及17棟建于上世紀60年代至80年代的1層至4層低矮老舊建筑，這些建筑多為磚木結構，在風雨侵蝕下老化嚴重，承重構件出現不同程度損壞，經評估均為C級、D級危房。而項目周邊的街巷狹窄，公共空間不足，消防和結構安全隱患也很突出。當地居民自2023年起便持續反映改造訴求。

??基于小石集片區建筑、環境問題突出，同時項目內政府和國企管理的公房較多且連片，具備危舊房改造先行試點的條件。最終，該項目被納入了廣州危舊房改造首批試點項目，改造建筑面積2000多平方米。

??這個項目的改造難點之一在于房屋權屬性質復雜，涉及街屬公房、區直管公房、私房等多種類型，同時每棟房屋均擁有獨立宗地。相較于單一宗地上的“原拆原建”，協調難度更高。為此，地方政府決定采用“統一設計、歸集產權、整體報批”的模式，對房屋進行整體規劃設計，在確保建筑風格和功能布局協調統一的同時滿足業主的多樣化需求。

??第二個難點則是周邊建筑密度大、可開發空間有限。中國房地產報記者在現場看到，小石集坐落于人口密集的社區中心，與周邊建筑間隔狹窄，僅一處通道可容汽車通行。政策紅利成為一個突破口，根據《廣州市裝配式建筑和模塊化建筑項目容積率激勵措施實施細則》，標準層模塊化箱體水平投影面積占標準層水平面積75%以上或模塊化箱體水平投影面積占地上建筑面積50%以上的項目，本棟建筑單體享受6%的容積率激勵措施。為了激勵小業主、權屬單位北秀公司等出資改造，小石集成為了廣州首個“原拆原建”同步增容的項目。增容面積主要用于電梯、公共走廊、服務配套等。

??據介紹，小石集的公房部分規劃建設4層，一樓增設250平方米公共服務空間，二層到四層則保留居住功能，引入項目建設方整體運營，打造“租商融合”新業態。

??廣州市住房和城鄉建設局沒有披露該項目的改造金額和具體出資方式，僅表示籌資方式為“業主出一點、企業投一點、政府補一點”，實現了業主收獲物業提質增值、企業取得投資收益空間、政府實現城市更新提速的多贏局面。

??裝配式建筑的優點在于工期短、使用壽命長，揚塵和噪音都較少，能夠有效減少對周邊居民生活的影響。小石集采用的是現澆混凝土框架+鋼結構模塊體系，模塊主體結構采用鋼梁+鋼柱+鋼筋桁架樓承板的鋼框架結構，配套集成墻板、整體衛浴等裝配式裝修產品，整合機電系統，在工廠形成箱式結構后現場整體吊裝，相較傳統施工工藝，縮短約3個月的建造周期。該項目于今年5月份動工，預計9月底便可完工。

??大型社區的改造還有挑戰

??2024年6月，廣州印發《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》（以下簡稱“辦法”），其中提到城鎮危舊房可采取拆除翻建的方式實施改造，由房屋使用安全責任人自主籌資實施，也可依法引入市場主體合作改造實施等。此后，廣州便開始積極探索原拆原建、自主更新的危舊房改造新模式。

??位于花都區的集群街2號是首個成功案例，25戶住宅業主自籌800萬元資金完成了危舊房改造。集群街2號附近的一處商用物業也在近日完工，首批簽約的商家預計8月底便可入駐。這個項目的總建筑面積約2533平方米，過去主要用作商鋪和倉儲，共19套房屋，其中7套為直管公房，12套為私人業主產權。基于商業價值大的特點，地方政府為項目“量身定做”了一個自拆自建的籌資方案，業主可采取直接出資或間接出資方式，統一將新建筑的20年運營權有償讓渡給區屬國企花都區城投集團。直接出資的業主可獲得改造前評估租金收入的全額返還，間接出資的業主則以每月部分租金抵扣建設成本，剩余部分作為租金收益。最后，12戶私人業主中，有10戶選擇間接出資，2戶直接出資，成功解決了籌資難題。

??荔灣區廣船鶴園小區也嘗試了新的籌資模式。據了解，該小區擬推進3棟危舊房原拆原建，其中1棟已經在7月上旬封頂，另外2棟計劃年內動工。因為項目資金需求較大，荔灣區探索通過廣船舊廠改造收儲出讓地塊，反哺小區微改造和原拆原建。即由廣船收儲公開出讓地塊的競得者廣州瑞凌實業發展有限公司出資改造。

??以上項目有不少共性，如規模小，戶數少，協調難度相對較低等。而在大型老舊小區的自主更新方面，廣州尚未有成功案例落地。

??今年4月份，越秀區共和村的物業公司——廣州廣建城市服務有限公司發布了《致共和村業主的一封信》，其中提到共和村房屋年久失修、公共設施老化、消防隱患突出、停車資源緊缺等問題日益凸顯，已嚴重影響居住安全和社區活力，鑒于社區已滿足辦法規定的改造條件，將按相關規定開展原拆原建的改造意愿征詢工作。改造費用有4個標準，3000元/平方米~4000元/平方米、4000元/平方米~5000元/平方米、5000元/平方米~6000元/平方米及6000元/平方米~7000元/平方米。

??根據辦法，共和村要啟動改造需有90%以上業主表決同意。市場消息顯示，在第一輪摸查中，1600戶居民中只有500來戶同意出資改造，不想出資和擔心項目爛尾是居民的主要顧慮。

??據中國房地產報記者了解，除了共和村，目前廣州還有多個項目正在開展原拆原建、自主更新的前期研究工作。

??廣東華憲潤科律師事務所主任龔軍偉認為，老舊小區的原拆原建改造，是一件螺螄殼里做道場的難事，不僅受制于空間有限，還受制于資金難題。對于居民擔心的出資問題可以采取多種方式解決，如針對不愿出資的老人，推行“以房養老”，針對低收入家庭可以在貨幣出資之外，設計“實物”出資方式，如適當降低未來安置房的面積來“出資”等，辦法規定的新增建筑面積中的經營性配套設施也可用于融資，降低居民的出資負擔。而項目爛尾的風險則可以通過制度設計來規避，如由政府組織非盈利機構（或者現有的事業單位）牽頭、協調改造工作，參考信托制度與公司治理結構完善改造資金的管理與使用等。