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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）8月份，受國(guó)內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)以及部分地區(qū)極端的高溫天氣等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度走弱。

??克而瑞研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市8月份成交面積環(huán)比下降13%，同比跌幅達(dá)31%，與上月基本持平。土地市場(chǎng)方面，截至8月28日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地8月總成交建筑面積為7938萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17.6%，同比降幅收窄至35.1%。

??百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)環(huán)比基本持平

??從各線城市的市場(chǎng)表現(xiàn)上看，一線城市成交轉(zhuǎn)降，同、環(huán)比分別下降16%和10%。26個(gè)二、三線城市成交環(huán)比下降13%，同比下降33%。分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)熱門城市有所降溫，大灣區(qū)市場(chǎng)全面降溫，環(huán)渤海地區(qū)整體低迷，中西部地區(qū)則陷入沉寂。

??從房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷情況看，業(yè)績(jī)延續(xù)今年以來(lái)的低迷表現(xiàn)。根據(jù)克而瑞研究中心報(bào)告，TOP100房企8月份實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5190.1億元，環(huán)比較上月基本持平；同比降低32.9%，降幅略有收窄。累計(jì)業(yè)績(jī)方面，百?gòu)?qiáng)房企1-8月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在47.4%的較高水平。

??需要注意的是，8月份百?gòu)?qiáng)房企中近6成企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，其中12家企業(yè)降幅在30%至50%之間，10家企業(yè)降幅超過(guò)50%。同時(shí)，有6成百?gòu)?qiáng)房企8月單月業(yè)績(jī)不及上半年的月均水平。

??但也有部分規(guī)模房企項(xiàng)目業(yè)績(jī)表現(xiàn)較佳。其中，一部分國(guó)央企在當(dāng)前市場(chǎng)的正向刺激反饋下，實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的去化。另一部分則是環(huán)京市場(chǎng)布局的房企，得益于廊坊限購(gòu)的解除，對(duì)這些企業(yè)銷售有積極作用。

??土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，萬(wàn)科前8月拿地金額同比降幅超六成

??土地市場(chǎng)方面，由于集中供地迎來(lái)短暫的“間歇期”，因此導(dǎo)致土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌。

??根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，截至8月28日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地8月總成交建筑面積為7938萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17.6%，同比降幅收窄至35.1%。

??成交總價(jià)方面，8月份土地成交總金額1872億元，同環(huán)比分別下降35%和56%。另外，由于月內(nèi)集中土拍減少，且除深圳外，天津、濟(jì)南、無(wú)錫等城市的土地市場(chǎng)熱度較低，導(dǎo)致三四線城市成交占比增加，土地成交均價(jià)下降至1872元/平方米，環(huán)比降幅達(dá)到47%。

??房企拿地金額方面，由于集中供地迎來(lái)“真空期”，因此單月銷售50強(qiáng)房企拿地金額不足700億，較去年高峰下降88%，同環(huán)比也分別下降48%和49%。在拿地的企業(yè)中，近期仍是包括中海、華潤(rùn)、保利、招商在內(nèi)的規(guī)模化國(guó)央企。

??由于土拍集中進(jìn)行，疊加現(xiàn)金流緊張等因素，導(dǎo)致1-8月拿地呈現(xiàn)規(guī)模化國(guó)央企強(qiáng)勢(shì)、民企羸弱、城投平臺(tái)“托底”的格局。從拿地金額TOP20來(lái)看，僅濱江、龍湖、偉星等少民企上榜，國(guó)央企則占據(jù)了近8成，其中全國(guó)化、規(guī)模化國(guó)央企拿地金額超過(guò)5000億，占金額20強(qiáng)的76%，占據(jù)金額TOP100的49%。

??盡管在集中供地中規(guī)模化國(guó)央企表現(xiàn)相對(duì)積極，但與去年同期相比，受制于市場(chǎng)的走弱，1-8月拿地金額、貨值仍舊大幅下滑。其中，行業(yè)龍頭萬(wàn)科的拿地金額同比降幅超過(guò)六成，貨值也較同期下降56%。

??根據(jù)報(bào)告，截止8月末，新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻達(dá)到61.4億元，金額百?gòu)?qiáng)門檻23.1億元，建面百?gòu)?qiáng)門檻33.2萬(wàn)平方米，環(huán)比均僅有5%以下的微弱漲幅，但三項(xiàng)數(shù)據(jù)門檻值與去年同期的門檻值相比，分別為下降53%、52%和64%，降幅較7月末有所擴(kuò)大。

??市場(chǎng)下行預(yù)期難扭轉(zhuǎn)

??目前，行業(yè)整體信心尚處在低位，穩(wěn)地產(chǎn)政策力度較弱，疊加市場(chǎng)信心不穩(wěn)，較難扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行預(yù)期。

??對(duì)此，克而瑞研究中心認(rèn)為，9月以及第四季度市場(chǎng)依舊難言樂(lè)觀，即便供應(yīng)放量增長(zhǎng)，成交也難顯著反彈。一方面，行業(yè)大周期拐點(diǎn)真正到來(lái)，隨著市場(chǎng)下行趨勢(shì)不斷強(qiáng)化，傳統(tǒng)銷售旺季也難出現(xiàn)大幅上漲行情。另一方面，穩(wěn)地產(chǎn)政策力度較弱，疊加市場(chǎng)信心不穩(wěn)，企業(yè)的去化壓力仍然較大。

??從土地市場(chǎng)來(lái)看，多個(gè)城市供應(yīng)量較第二輪大幅提升，供地結(jié)構(gòu)相對(duì)均衡。土拍政策面依舊保持了“讓利”、“引流”的寬松趨勢(shì)。盡管政策面預(yù)期整體保持寬松，但當(dāng)前主要問(wèn)題仍在于保交付，且購(gòu)房意愿偏低，因此銷售回款減少、現(xiàn)金流不足仍是制約房企短期拿地的核心原因。

??在克而瑞研究中心看來(lái)，隨著市場(chǎng)信心的恢復(fù)帶動(dòng)銷售提升，疊加核心城市土拍寬松，將會(huì)給中小房企帶來(lái)投資的機(jī)會(huì)。但考慮到核心城市地價(jià)較高，短期國(guó)央平拿地的主力格局并不會(huì)改變，民企或?qū)⒃谑袌?chǎng)回暖后迎來(lái)一波拿地“窗口期”。