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??走進房企

??房企債務置換有新花樣

??“三道紅線”壓頂綠地，張玉良：一個季度降一道線

??合生創展346億拿下廣州最大舊改項目

??金科股份擬發行19億公司債，用于償還舊債

??國瑞置業再啟高息發債模式

??華夏幸福收上交所監管函

??【1】房企融資進一步受阻、現金流趨緊已注定。貝殼研究院近日發布的報告稱，2021年房企到期債務規模（不含2021年將發行的超短期債券）預計將超過1.2萬億元，同比增長36%，并歷史性地突破萬億大關。不過已露端倪的是，房企正通過債務置換緩解債務壓力自救。上周開始，華北某大行其所在省已有幾個城市的地方政府和房企合作，試圖通過地方政府融資平臺向銀行貸款，置換房企到期債務，以緩解房企現金流緊張狀況。具體來看，明面上看，地方政府沒有出面主導，銀行與項目方洽談時，對方也不會提政府背書，但銀行是看著政府背景才對接。相關業內人士表示，房企拿到置換的資金并非盲目擴張或繼續亂投資，只為活下去。在多個地市，這樣的試點解決方案正在鋪開。對銀行和地方政府平臺來說，這樣的方式或許存在風險，但還款來源是新項目，地產公司在新的醫療城和輕軌周邊都囤積了地塊，新項目一方面可以“置換”舊債，另一方面也將有望帶動周邊地產升值，獲得穩定的收入來源，進而改善房企現金流。

??【2】2019年報顯示，綠地集團凈負債率為155.6%、剔除預收款后的資產負債率82.8%、現金短債比0.76，“三條紅線”全踩雷。截至2020年第三季度，綠地控股仍踩中“三道紅線”：凈負債率為183.45%，遠超100%的標準；剔除預收款后的資產負債率為82.38%，超過70%的標準；現金短債比為0.78，低于1倍的標準。近日，綠地董事長張玉良在每年例行的媒體交流會上表示，針對三條紅線，綠地已經制定了降檔時間表，先降的是現金短債比，原計劃2021年6月完成，按現在的情況，2021年一季度降完一條線沒有問題。其他兩條線綠地的目標也是按要求提早，希望提早越多越好。

??【3】總投資超346億元的廣州海珠舊改“巨無霸”，最終花落合生創展。1月21日，經村民代表公開投票表決，合生創展以100%同意率，成為廣州海珠區鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造項目合作企業。據悉，該項目北接中山大學，與廣州塔直線距離約2公里。項目總占地面積約113萬平方米，改造投資總金額約為346.67億元，創下廣州城市更新掛網招商以來投資總額紀錄。

??【4】1月24日，金科股份對外發布公告稱，擬發行19億元公司債，募集資金擬用于償還公司債券回售或兌付本金或利息。公告顯示，金科股份該期債券為2021年面向專業投資者公開發行公司債券（第一期），發行規模不超過19億元，分為兩個品種，品種一為4年期（附第2年末發行人調整票面利率選擇權和債券持有人回售選擇權）、品種二為5年期（附第3年末發行人調整票面利率選擇權和債券持有人回售選擇權）。據悉，債券發行首日為2021年1月27日，起息日為2021年1月28日。

??【5】剛踏入2021年，多數房企就一如既往地開啟了“借新還舊”的發債模式，不同的是，由于當前融資環境仍處于相對寬松，因此，部分房企的發債利率有所下調，但同時，也有中小房企的發債利率依然保持在高位，在港上市的國瑞置業即是一例。1月12日，國瑞置業公布發行一筆利率高達14.5%的三年期美元票據。從近期房企發債情況來比較，國瑞置業以逼近15%的債券高利率，創下了自開年以來房企“高息發債”之最。回顧過去四年，國瑞置業的發債利率呈逐年增長的態勢：2017年—2019年，國瑞置業的美元債利率分別為7.0%、10.1%、13.5%。同時，由于公司被惠譽二次下調投資評級至“負面”，加上盈利指標連續4年走低，市場對公司整體前景難言樂觀。

??【6】據上交所1月21日披露信息，上交所向華夏幸福發出監管工作函，處理事由為：關于相關事項的監管工作函。截至目前，華夏幸福未對外披露2020年度營運數據。據此前發布的三季報，2020年1-9月，華夏幸福實現銷售額合計600.85億元，同比下降40.30%；對應的銷售面積為328.72萬平方米，同比下降63.92%。具體到各項業務方面，2020年前三季度，華夏幸福產業園區結算收入額為261.05億元，同比增長37.06%；房地產開發簽約銷售額309.19億元，同比下降60.64%；其他業務（物業及酒店等）銷售額為30.61億元，同比增長0.59%。