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??宋都股份（600077.SH）的退地事件登上了地產(chǎn)圈的熱搜。

??因合作方突然變卦，宋都股份放棄了此前在杭州首批集中供地中以17.83億元競得的一宗土地，繳納的5000萬元保證金也打了水漂。

??有人在“退”，有人在“進”。

??同一天，陽光城拿下七宗地塊。7月21日，陽光城（000671.SH）發(fā)布公告，稱其全資子公司杭州高光置業(yè)有限公司（以下簡稱“杭州高光置業(yè)”）擬以 61.45 億元收購永康市智信企業(yè)管理有限公司（以下簡稱“永康市智信”）持有的金華虹光置業(yè)有限公司（以下簡稱“金華虹光”或“標的公司”）100%股權以及應收債權。

??通過這起收購，陽光城獲得了位于浙江省永康市核心區(qū)眾泰小鎮(zhèn)項目，包括六宗土地及一個已開發(fā)地塊。

??據(jù)了解，六宗地塊總面積35.24萬平方米，計容建面85.65萬平方米;已開發(fā)地塊的約300套商品房住宅已經(jīng)全部銷售完畢，正式協(xié)議簽署后，陽光城浙江置業(yè)將承接該地塊的代建義務。

??多半新增土儲來自收并購

??據(jù)了解，截止2021年4月30日，金華虹光資產(chǎn)總額61.5億元，交易總估值62.34億元，負債總額0.88億元。共持有7宗地塊，均位于浙江省永康市核心區(qū)位，其中地塊一已開發(fā)建設，約300套商品房住宅已經(jīng)全部銷售完畢，其余6宗地塊總面積約35.24萬方。

??對此次交易，陽光城表示本次收購項目質(zhì)地優(yōu)良，交易完成后，公司將補充公司浙江大區(qū)房地產(chǎn)項目儲備資源，并可以快速實現(xiàn)銷售，助力公司進一步實現(xiàn)發(fā)展。

??收并購是陽光城擴張土儲的重要渠道，據(jù)樂居財經(jīng)不完全統(tǒng)計，2021年1-6月，陽光城共新增土儲26宗，其中有14宗是通過收并購獲取，權益對價超52億，樓面均價整體控制在4000元/平左右。2020年12月，陽光城曾在一個月內(nèi)花了48億收購了6個項目。

??發(fā)力擴張的背后，是那份十年對賭協(xié)議。2020年9月，陽光城以十年凈利潤作為對賭條件，獲得泰康保險近34億元的戰(zhàn)略投資。

??其中一條協(xié)議，就是陽光城需以2019年40.2億元的歸母凈利潤為基礎，在2020-2024年間，累積歸母凈利潤數(shù)不低于340.59億元，同時滿足歸母凈利潤年均復合增長率不低于15%，2025-2029年間，做到累計歸母凈利潤601.64億元，否則就對泰康保險進行相應現(xiàn)金補償。

??2020年是第一個考驗期，年報顯示，陽光城凈利潤為52.20億元，同比增長了29.85%。

??4月15日，陽光城執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌在2020年度業(yè)績說明會表示：“我們的利潤率有可能還會下降，但在利潤率低的情況下，也可以實現(xiàn)利潤總額的增長。未來將在確保利潤安全的基礎上，擴大經(jīng)營規(guī)模。”

??車企退圈

??實際上，這筆交易背后是車企跨界地產(chǎn)后的退圈之舉。

??樂居財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，眾泰小鎮(zhèn)項目本身是一個汽車特色小鎮(zhèn)項目，根據(jù)當時的新聞報道，該項目總投資在總投資65.5億元左右。

??彼時，開發(fā)商為卓誠公司，其控股股東為鐵牛集團有限公司，是浙江省大型民營企業(yè)，橫跨汽車、電子器件、貿(mào)易等多領域，旗下還擁有眾泰汽車（證劵簡稱 *ST眾泰 000980.SZ）和銅峰電子（600237.SH）兩家上市公司。

??其中，眾泰汽車2011年開始進軍新能源汽車領域，2016年將觸角伸向房地產(chǎn)行業(yè)，眾泰汽車小鎮(zhèn)項目一時在當?shù)仫L光無二，不過三年之后，該項目就走上賣地回血的路子。2020年以來眾泰汽車的整車業(yè)務處于停滯狀態(tài)，最新公告顯示，眾泰汽車自身也正面著臨退市風險。

??眾泰汽車走到如今這一步，外界將矛頭指向了公司的“不務正業(yè)”，特別是其在房地產(chǎn)上的盲目投資所帶來的資金問題。除了在永康有多宗地塊，眾泰汽在內(nèi)蒙古、湖北黃石也都有圈地，將大量的資金投入地產(chǎn)行業(yè)，也導致對汽車主業(yè)的投入后勁不足。

??而另一方面，母公司鐵牛集團未能履約對賭協(xié)議也加深了眾泰汽車的債務問題。

??2017年鐵牛集團等通過發(fā)行股份方式對眾泰汽車進行收購，雙方還簽署了《盈利預測補償協(xié)議》，承諾眾泰汽車2016-2019年扣非歸母凈利潤分別不低于12.1億元、14.1億元、16.1億元、16.1億元；如果不能達成目標，則需對眾泰汽車進行補償。

??事實上，除了2016年扣非凈利潤12.3億元，完成業(yè)績承諾，眾泰汽車2017-2018年扣非凈利潤分別為13.4億元、-4.91億元（扣非以及扣除配套募集資金所產(chǎn)生的損益后的凈利潤）。此外，2019年扣非歸母凈利潤為-93億元，連續(xù)3年未能完成業(yè)績承諾。

??同時，其母公司鐵牛集團也因自身陷入債務問題未能履約對賭，2020年12月23日，ST眾泰發(fā)布公告稱，鐵牛集團由于已經(jīng)資不抵債，且無繼續(xù)經(jīng)營的能力，缺乏挽救可能性，已被永康法院裁定終止重整程序，并被宣告破產(chǎn)。

??鐵牛集團表示，為兌現(xiàn)業(yè)績補償，鐵牛集團從2019年下半年就已展開眾泰小鎮(zhèn)的土地資產(chǎn)盤活工作，與包括恒大在內(nèi)的國內(nèi)多家知名房地產(chǎn)開發(fā)商有過接洽商淡，但受到疫情和政策的疊加影響未能成功出手。