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??半年報未至，預告先行。

??隨著2021年過去一半時間，不少房企發布了上半年業績預告。根據東方財富choice數據顯示，截至7月28日，A股房地產企業共有46家發布業績預告，其中，26家企業宣布上半年歸屬上市公司股東的凈利潤是盈利狀態，另外還有20家對歸屬上市公司股東凈利潤進行了預虧損發布，預虧企業數量占已發布盈利預告企業數量的43.48%。

??從數據來看，今年上半年房企業績虧損現象相較往年有所增多。諸葛找房數據研究中心分析師認為造成這種情況多半是受“三道紅線”制約以及融資監管力度加大的影響，房企預計盈利空間將會受到一定程度的壓縮。

??對于這些房企出現虧損的原因，上述分析師認為主要有兩方面：“首先在全國房地產政策調控趨緊的環境下，房企的銷售價格、推盤力度等均受到一定程度的影響，造成利潤率下滑；其次，隨著房企紛紛開始醞釀業務轉型，部分房企轉型失利，同時地產業務也并未帶來較大盈利，也使得業績出現下滑，另外，部分房企布局城市受疫情影響，銷售回款也受到一定阻力。”

??多城調控持續加碼

??中小房企面臨生存挑戰

??2021上半年，房地產市場延續去年底熱度。從去年的“三道紅線”、房貸集中度管理到今年上半年的集中供地政策，房企端、銀行端、土地端三大主體聯合發力，多措并舉，進一步落實“三穩”目標。

??在這種情況下，上半年新房、二手房市場活躍度均較高。隨著多城調控政策頻頻加碼，市場熱度有所回落，房地產成交規模受到一定程度的抑制，但相對而言仍處于較高水平。

??不過，這種市場熱度并未傳導至中小房企的業績表現上，相比規模型房企，中小房企仍然面臨了嚴峻的生存壓力。

??在所統計數據中，上半年出現虧損的房企多為中小規模房企，例如沙河股份、南國置業、光明地產等。一位TOP30房企人士認為，中小房企資金實力較弱，資金周轉效率相對較低，同時自身品牌影響力不足，運營能力有所欠缺；另一方面，“三道紅線”政策制約疊加融資監管力度加大使得企業間分化明顯，中小房企在融資方面凸顯出一定的難度，這些因素都是導致中小企業經營難以為繼的重要方面。

??實際上，隨著融資端收緊以及土地端兩集中政策的實施，不少中小房企已經喪失了拿地和后續開發能力。

??以*ST中房為例，由于此前的業績疲弱，公司已經被冠以“ST”警示，公司也曾向外界透露，因主營房地產業務可銷售房屋減少，預計公司上半年的累計凈利潤可能為虧損。

??公開資料顯示，今年上半年，*ST中房已無新增房地產儲備，無新開工以及竣工項目，也無商品房銷售。截至二季度末，該公司可出租物業總面積3024.82平方米，實際出租面積161.28平方米。2021年上半年實現出租收入16.82萬元，其中2021年第二季度實現出租收入8.41萬元。

??在這些預告虧損的企業中，預計虧損額度最高的是泰禾集團。根據泰禾集團發布的盈利預告顯示，其上半年歸屬上市公司股東的凈利潤預計虧損8.5億元至11.5億元；有5家中小企業為近年來首次虧損，分別為沙河股份、渝開發、美好置業、天保基建和國創高新。

??轉型失利影響業績

??后期戰略聚焦需更明確

??除了本身的開發實力已經不適應競爭激烈的行業環境，不少中小房企在尋求轉型的過程中也遇到了不小的挑戰。

??不難發現，上半年業績預虧的房企中不少都是由于轉型失利而導致。

??以今年上半年首次出現凈利潤虧損的美好置業為例，其上半年歸屬上市公司股東的凈利潤虧損額在2.9億元至4.1億元。對于公司的業績虧損，美好置業相關人士回復中國房地產報記者稱，主要原因是裝配式建筑業務尚未達到相應的規模，報告期產生經營虧損2億元；此外，受房地產開發周期影響，2021年前6個月房地產項目結算面積、結算收入較少，125億元的項目預收款也尚未達到結算條件。

??對于美好置業而言，雖然今年上半年才出現虧損，但實際上轉型裝配式建筑的陣痛期并不短。公開資料顯示，2017年，美好置業正式進入裝配式建筑賽道，此后公司業績便呈現下滑態勢，2017年至2019年歸屬上市公司股東的凈利潤逐年下滑。

??“由于公司裝配式建筑業務處于培育期和投入階段，管理費用增加且收入占比較小，房地產業務仍然是公司業務收入的主要來源。房地產業務收入與工程項目的進度和排期直接相關，完工交付的項目規模決定了收入規模。”上述美好置業人士表示，目前，公司房地產業務板塊預售項目期末預收款項125億元，但尚未達到結算條件，將在未來1-3年的期間逐步確認收入；累計取得裝配式建筑業務EPC、PC及設計訂單額合計約74億元，其中履約中合同金額71億元，將在未來1-3年逐步履約、結算，一定程度上保障了公司未來數年內主營業務收入及利潤實現。

??此外，該人士還提到，裝配式建筑業務的盈利時間尚取決于市場狀況變化、業務拓展和經營情況等多種因素，公司能做的就是繼續專注房屋智造主業，夯實公司基本面，爭取實現良好業績以獲得投資者更多認可。

??相比美好置業，另一些小房企卻因為轉型業務表現不佳而在生死線上徘徊。

??例如*ST銀億，其業績預告顯示，公司上半年歸屬上市公司股東的凈利潤虧損3億元至3.7億元，同比下降1424.6%-1733.67%。對于業績大幅下滑的原因，*ST銀億表示，受歐美、印度等境外疫情嚴重等因素影響，公司旗下汽車零配件境外業務經營受到較大制約，導致汽車零配件板塊經營業績產生虧損。同時，公司旗下房地產業務受項目交付收入較少、財務費用以及自持物業折舊等計提因素影響，經營業績亦產生虧損。

??面臨同樣情形的還有*ST綠景。由于收入減少、期間費用（包括公司重大資產重組中介機構費用等）增加，*ST綠景預計今年上半年歸屬上市公司股東的凈利潤虧損600萬元至1000萬元。

??值得注意的是，*ST綠景于2019年、2020年連續虧損，分別實現歸母凈利潤-0.09億元、-0.18億元，同期對應的營收分別為0.16億元、0.15億元。根據滬深交易所發布的退市新規，若*ST綠景今年的凈利潤仍為負值且其營業收入低于1億元，則該公司很可能將面臨退市的命運。

??上述諸葛找房研究中心分析師認為，房企轉型過渡期較長，短時間內帶來可觀收益的可能性不大，因此，對于這些中小房企而言，未來一方面要保證主營業務、企業優勢領域業務有較好的收入來源，以此提高營收；其次，應提高公司運營能力，在保證不影響公司運營的情況下盡可能的降低運營成本，拓寬盈利空間；第三，其建議這些轉型其他賽道的中小企業，應根據公司轉型業務的市場情況和發展前景，考慮是否繼續聚焦該轉型業務，還是布局新的業務領域。