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??“不以捕捉資本市場窗口為主要考慮因素”，資本也難以給予足夠的回饋。

??10月14日，是萬物云空間科技服務股份有限公司（以下簡稱“萬物云”，02602.HK）上市以來的第十個交易日，盤中一度漲3.78%，報43.95港元，總市值約513億港元，這在接連下行的股價表現中并不多見。

??時間回到9月29日，萬物云上市無懸念破發。當日9時30分，報每股45.9港元，較49.35港元的發行價下跌6.99%，收盤報46港元/股，收跌6.79%?；趦韧獠凯h境的影響，此后萬物云的股價至今未見起色。

??若以估值論，萬物云曾有很好的上市機會。按照2021年9月的估值水平，萬物云當時每股交易成本高達99.77元，相應估值躍升至1139億港元，是目前市值的兩倍有余。

??以低于預期價上市后的萬物云將長期接受投資者和市場的考驗，長期懸而未決的科技成色不足、毛利率等問題或將一直伴隨著這家新晉的公眾公司。

??就上述相關問題，記者聯系了萬物云方面，但截至發稿未能獲得回復。

??上市后估值回落

??“1993年，萬科發行了B股，碰巧達到了市場的最高點。七年后，B股價格回到了原來的發行價格，大量投資者被困在其中，七年的壓力和痛苦讓我們記憶深刻。”對于萬物云破發上市，萬科董事會主席郁亮在上市儀式上的講話中回顧說，“因此，我們不關心上市時點的估值，更關心其未來的長期表現。”

??實際上，在錯過最佳上市窗口期后，萬物云上市后的估值降低已在預料之中。這其中既有外部原因，也有內部原因。

??萬物云上市前幾周，港股正在跌跌不休。截至9月29日收盤，港股股指處于近十年來的低位。此外，房地產板塊的估值水平也大幅下降。

??摩根士丹利9月15日發布的研究報告指出，物業管理股的股價可能在短期內繼續受到壓力，預計明年市盈率將達到7.9倍。

??內部方面。2021年，萬物云在中國物管服務市場中排名第一，占4.28%的市場份額。今年上半年，萬物云營業收入143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區空間居住消費服務收入80.8億元，占比56.3%；承載“云”概念的AIOT以及BPaaS解決方案的營收，占比僅有8.1%，科技成色不足。

??產業經濟專家黃昇對記者表示，萬物云研發投入占比不超過總收入的2%，這和市場對其期望仍有距離，其后果會直接體現在當下的股價和未來的股價上面。

??此外，2021年，萬物云的整體毛利率水平是16.96%，住宅部分是11.1%，這個在行業處于中下游的。至今年年中，行業58家上市物業公司，平均毛利率為16%，高者甚至有超過30%。從收入、利潤的增幅看，萬物云都能實現30%左右的增長，但是在行業并不占優。

??不過，業內人士認為，二級市場對萬物云的影響不會像其他物業企業那么大。此次上市，萬物云僅拿出了11.67億總股本中約10%發行，共1.17億股。該比例相對來說是比較小的，華潤萬象生活的港股股本共22.83億股，而碧桂園服務的港股股本則達33.73億股。

??1993年后，中國房地產業很快迎來多個黃金時期，站在當下這個時間節點，依托房地產業發展的物業行業會在何時迎來黃金發展期？一切皆有可能。

??寄望成為行業顛覆者

??上市公司簡介顯示，萬物云是中國領先的物業管理服務提供商,在過去三十年里推動行業進步。它的業務范圍已拓展至物業管理服務以外的業務,并成為了增長模式由社區、商企和城市空間業務體系協同驅動的領先服務提供商。

??在業務上，萬物云也一直在朝著城市服務商的定位轉型而努力，并為上市打好“基本功”。自2018年起，萬物云開始在城市、商業和增值服務等方面有所涉獵。

??如在增值服務上，2018年通過與?？低暫献鞒闪⑷f御安防，欲打造安防服務領先品牌。同年還將萬科租售中心升級為樸鄰發展，提供社區增值服務；在商管領域，2020年初萬物云通過與戴德梁行的整合，推出萬物梁行，并成為商管領域領頭羊。

??另外，2021年萬物云通過頻繁的收并購，也為上市保駕護航。如收購深圳市機場物業、伯恩物業，換股陽光智博服務等。

??過去幾年間，萬科物業把準備做到了最足：升級社區服務，并購戴德梁行，打包萬?？萍?，形成Space、Tech和Grow三大模塊，2021年收入計排名全行業第一，市占率達4.28%。

??弗若斯特沙利文的公開資料顯示，2021年萬物云在中國物業管理服務市場排名第一，占有4.28%的市場份額。截至2021年12月31日，萬物云在管住宅及商企物業建筑面積已達約7.85億平方米。

??10月13日，瑞銀發布研究報告稱，首予萬物云“買入”評級，該行預測其2022年至2024年盈利年復合增長率為30%，目標價53.5港元。報告指出，萬物云在獲取第三方項目和現有物業方面有良好的記錄，加上有母公司萬科強勁的現金流支持，以及通過其“蝶城”模式成為潛在的行業顛覆者。

??黃昇認為，物業公司的創新乃至顛覆性發展需要轉變自身的思維和重構自身的基因來賦能物業服務這種勞動密集型的產業，否則在資本市場永遠不可能享受到與硬科技類型公司股價和市值一樣的待遇和追棒。但他表示，物業行業自己來顛覆自己的可能性微乎其微，因為本身是即得利益者，沒有動力和決心去做這些事情。