公司梁笑梅 2023-06-25 09:47:16 來源：中房報
??物業股估值回落，股價下跌已成常態，仍然有物業企業不斷奔赴港交所。
??截至6月20日收盤，有8家港股上市物業企業股價上漲，12家股價持平，30家股價下跌。
??6月16日，眾安智慧生活服務有限公司（以下簡稱“眾安智慧生活”）通過港交所聆訊。
??資料顯示，眾安智慧生活一次招股說明書失效，兩次曾經通過港交所聆訊，第三次已經全球發售，在擬定敲鐘的4天前，眾安智慧主動申請延后上市。
??漸苒物業研究院首席研究員湯曉晨告訴中國房地產報記者“眾安智慧生活過去幾次通過聆訊但未能成功上市，其原因主要是募資情況沒有達到既定預期。”
??4次遞表，從眾安智慧生活頻繁遞表來看，顯然其十分渴望在港股上市。
??資料顯示，2022年末，眾安智慧在管面積為0.13億平方米，來自大股東眾安集團有限公司（以下簡稱“眾安集團”，00672.HK）旗下項目超過五成。
??眾安集團成立于1997年，是一家總部位于杭州的房地產開發公司，其房地產開發范圍主要集中在浙江和長三角地區。
??值得一提的是，招股書顯示，眾安智慧生活貨幣資金被大股東所占用。
??對于眾安智慧生活而言，能否成功上市是第一步，而貨幣資金被大股東所占用的問題是重中之重。
??四次遞表
??2021年6月24日，眾安智慧生活首次遞表，6個月后招股說明書失效。
??數據顯示，2021年，新交表物業企業數量高達36家，創下歷史之最，但全年僅新增14家上市物業企業。
??在同一年眾多遞表的物業企業中，眾安智慧生活的實力的確不太突出。
??根據2021年的招股說明書顯示，眾安智慧生活規模偏小，業務在管項目僅有70余個，且頗為依賴大股東“輸血”。
??眾安智慧生活早就料到了結局。2021年12月23日，眾安集團就發布公告稱，建議分拆取決于（其中包括）聯交所批準、市況及其他考慮因素。因此，建議分拆可能會亦可能不會進行。
??可以理解，當年和其他物業企業相比，眾安智慧生活可謂“小巫見大巫”。2021年6月，包括華潤萬象生活在內的不少頭部物業企業股價與市值都達到上市以來最高點，華潤萬象生活市值一度接近1200億元。
??接著，2022年1月30日，眾安智慧生活第二次向港交所遞交招股說明書。驚喜的是，眾安智慧生活在將近3個月后等來了通過港交所聆訊的好消息，同時披露聆訊后資料集。
??在此次通過聆訊后，眾安智慧生活沒有進一步動作。直到2022年7月29日，等來的是其第三次向港交所遞交招股說明書的公告。
??在近5個月后，眾安智慧生活又一次通過了聆訊。2022年12月28日，眾安智慧生活開始全球發售，但在2023年1月12日，眾安智慧生活發布公告稱，公司將延期上市，其再次和港交所擦肩而過。
??果不其然，眾安智慧生活在今年的4月28日又進行了第四次遞表。
??在不到兩個月的時間里，眾安智慧生活第三次通過港交所聆訊。
??成功上市尚有不確定性
??從每一次的遞表可以看出，眾安智慧生活都在更新自己的招股說明書內容。
??眾安智慧生活想不斷豐滿自己的“羽翼”。
??從2020年12月31日到2022年12月31日的招股書中可以看出，眾安智慧生活的基本面在提升。
??在業績方面，眾安智慧生活的收入由2020年的2.307億元增加至2022年的3.197億元，復合年增長率約為17.7%。毛利潤由2020年的0.87億元增加至2022年的1.163億元，復合年增長率約為15.8%。凈利潤由2020年的人民幣0.47億元增加至2022年的0.51億元，復合年增長率約為4%。
??在規模方面，眾安智慧生活在管面積由截至2020年的約0.11億平方米增加至截至2021年的0.12億平方米，并進一步增加至2022年的0.13億平方米，復合年增長率為8.9%。
??同策研究院研究總監宋紅衛表示：“在一定程度上說，眾安智慧生活上市成功的可能性在進一步上升。”
??不過，他同時分析，眾安智慧屬于典型的小而美物業企業，自身的優勢明顯，但是缺陷一樣明顯。隨著開發房企的債務暴雷頻發，物業板塊企業戰略轉型明顯，從上市的角度來看，問詢聆訊的重點將會從公司內控、關聯交易向募集資金使用、企業發展前景側重。作為小而美的物業企業，信用好、盈利性穩健，在關聯性交易大幅降低背景下，未來的成長性就會受到質疑，同時，募資用途也會受到挑戰。
??在湯曉晨看來，“與去年相比，今年資本市場物業股現狀并未有太大改善，且港股上半年IPO募資活動也有所放緩，這對其也是不利因素。但從另一個角度看，相比去年今年物業股IPO數量本身較少，競爭情況不大。不過，眾安智慧生活是否能夠上市成功目前尚有不確定性。”
??不容忽視的是，招股書顯示，2020年眾安智慧為包括眾安集團在內的關聯方墊款0.19億元，2021年墊款更是高達1.32億元。在招股書中眾安智慧坦言為眾安集團墊款并未收取任何利息，資金均為無償使用。
??好的一點是，從招股書情況來看，眾安集團已經返還眾安智慧生活部分資金。
??不過，如何與大股東劃清界限是眾安智慧生活急需考慮的問題。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
