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??在房地產企業盈利水平不斷遭遇挑戰的背景下，一些國企開發商也遇到經營難題。

??不久前，北京首創城市發展集團有限公司（以下簡稱“首創城發”）發布2024年度報告。

??2024年，首創城發營業總收入為165.79億元，同比下降35.5%；凈利潤由盈轉虧為虧損54.03億元；歸屬母公司所有者的凈利潤更是創下近五年來最大虧損額，為虧損60.37億元。

??在2021年重組之后，業界對于新公司首創城發的業績表現頗為關注，但沒想到，這家企業高開低走，2024年還陷入虧損。

??去年末，首創城發再度更換董事長，原董事長劉永政上調至母公司首創集團擔任董事長，秘勇則接替劉永政被選舉為首創城發董事長。這已經是首創城發兩年內三度更換掌門人。

??一位同樣在國企擔任過高管職務的人士認為，國企內部人事輪換是常有的事，有的與業績相關，但有的也不一定。不過兩年時間更換了三任董事長，這樣的高頻輪換可能說明企業戰略不清晰，從企業發展角度來看，掌門人頻繁更迭，會打亂企業正常發展節奏，導致企業發展不穩定。

??雖然接手的首創城發算不上“香餑餑”，但新任董事長秘勇干勁十足。

??就在4月16日首創城發一季度工作會議上，他提出要以自身努力的確定性有效應對外部環境的不確定性，力爭在二季度超預期實現雙過半目標。緊接著，4月22日，其還帶隊考察了首創城發位于上海的力寶廣場項目。

??不過，相比于此，對管理團隊而言，當下更緊迫的是如何帶領首創城發扭虧為盈，畢竟根據其披露的一季度業績數據來看，首創城發營業收入同比下降45.27%，凈利潤仍然虧損17.52億元，整體經營狀況還有待好轉。

??頻繁人事更迭

??談及首創城發首先聯想到的就是首創置業。

??首創置業成立于2002年，是北京首創集團旗下地產開發平臺。在重組之前，首創置業曾是北京市國資委所屬的大型國有企業集團，也經歷過發展高光時刻。

??早在2002年成立之時，首創置業的利潤在北京所有國企里排名第一，在2003年港股上市后，首創置業發展一路向上，至2015年以超300億元銷售額位列行業第23位。

??2018年時，首創置業曾提出一個三年銷售目標，即2018年“保750億元沖800億元”、2019年突破1000億元、2020年實現1400億元。

??不過現在看來，這個目標未能實現。

??2019年創造的全年808億元銷售額已經是首創置業的業績高點，彼時其位列行業第43位。

??此后，在激進擴張下，首創置業與設立的目標漸行漸遠。

??2021年，首創置業正式退市，各類資產項目正式被最新成立的首創城發吸收合并，新公司轉型目標為城市運營商。

??在業界看來，從國企上市平臺到私有化可謂“新瓶裝舊酒”，但即使如此，業界對首創城發的發展表現頗為關注。尤其是重組之后，這家公司幾經換帥，人事動蕩也引發業內質疑。

??在重組后，首創城發董事長由首創集團總經理、原首創置業董事長李松平擔任。

??不過，李松平僅在任一年多，2023年3月就辭任，董事長一職由同樣擔任過首創集團總經理的劉永政接棒。

??但劉永政任職未滿兩年，于2024年12月卸任，接棒者為曾經擔任過首創集團總會計的秘勇。與此同時，劉永政上調首創集團出任董事長。

??公開資料顯示，秘勇出生于1970年，是正高級會計師。其于2023年8月加入首創集團，任首創集團黨委常委、總會計師，自2024年10月起，擔任首創集團黨委副書記、董事、總經理職務。

??加盟首創集團前，秘勇曾先后就職于北京城建集團有限責任公司、北京市國有企業監事會（主席助理（掛職））、北京首都開發控股（集團）有限公司、北京首農食品集團有限公司。

??秘勇上任后，帶領首創城發持續發展的決心很大。在4月16日的一季度工作會上，他提出，力爭在二季度超預期實現雙過半目標。

??他強調，當前核心任務進入沖刺階段，首創城發要保持開門紅干勁，緊盯折子工程，突破關鍵問題，密切協同聯動，形成強大合力，在多重目標中把握動態平衡，在多重約束中取得最優突破。

??資本與庫存急需破題

??“財務出身更能在企業發展和財務安全之間找到平衡點，對企業來說是有好處的?！鄙鲜鰢笕耸勘硎?。

??事實上，今年以來，首創城發在資本端就已經有了突破。

??今年3月13日和3月26日，首創城發成功發行兩筆合計9.5億美元債券，不僅成為近年來首家完成大規模美元債發行的國有地產企業，其雙周融資規模也創下行業之最。

??且據公開報道顯示，首創城發還謀劃將奧萊業務板塊股權重組至奧萊控股，整合優化旗下資源。

??雖然秘勇上任后帶領首創城發多線突圍，但不可否認的是，當下的首創城發困境重重。

??60億元的巨虧是擺在秘勇面前的第一道關卡，這是首創城發近五年來最大虧損紀錄。

??首創城發在2024年度報告中解釋稱，公司虧損主要源于四方面因素：受前期房地產政策調控及行業波動影響，公司年度完成履約義務并納入結轉的項目銷售毛利較低；部分房地產開發項目隨著項目完工竣備，借款利息停止資本化，當期費用化的利息費用增加；基于謹慎性原則，公司對部分房地產開發項目計提了存貨跌價準備；非經營性損益本期較上期有所減少。

??實際上，首創城發近5年的利潤表現均不穩定，2020年至2024年歸屬母公司所有者凈利潤分別為10.53億元、6.4億元、-9.5億元、13.94億元以及-60.37億元。

??從上述數據可以看出，首創城發于2022年也出現了虧損，這一年也正是首創城發重組后的第一年。但僅虧損一個財年，其業績在2023年扭虧為盈，不過這背后的原因并非經營改善，而是通過出售資產錄得較大投資收益，最終實現了正向盈利。

??首創城發的業務板塊在年報中被劃分為房地產開發、土地一級開發、城市運營以及其他。數據顯示，2024年，首創城發的房地產開發業務實現營業收入135.92億元，占總收入的比重為81.98%；其次是城市運營業務，營業收入18.9億元，收入占比11.4%；土地一級開發業務，營業收入4.63億元，占比2.79%。可見，房地產開發業務仍是首創城發收入主要來源。

??然而，2024年，首創城發其他業務板塊毛利率均保持30%以上，只有房地產開發業務出現虧損，僅錄得毛利率-3.86%。而房地產開發業務在公司整體業務中占比最大，所以極大影響了公司整體利潤表現。

??數據顯示，2020年至2024年，首創城發的整體毛利率分別為26.72%、19.45%、12.51%、5.83%和5.41%，明顯呈現逐年下滑趨勢。

??首創城發在解釋公司出現虧損時也提到對部分房地產開發項目計提了存貨跌價準備。實際上庫存高企也是侵蝕首創城發利潤的“元兇”之一。

??截至2024年末，首創城發還有高達700多億元的存貨，存貨占總資產的比重已經接近一半，期內首創城發對這些存貨計提減值22.19億元。

??去庫存也成了首創城發首要解決的問題。

??在一季度經營工作會議上，首創城發集團黨委副書記、董事、總經理范書斌也坦言，當前房地產市場重點城市復蘇趨勢初現，但去庫存壓力依然較大，接下來將打造高效作戰體系，集中力量攻堅重點項目，在困境中尋求突破。

??由于庫存高企，首創城發從2023年起便暫停在公開市場拿地，一方面去化困難，另一方面又沒有新增土地儲備，這直接導致首創城發銷售額直線下滑。

??克而瑞數據顯示，2021年至2024年，首創城發銷售額從546億元下跌至75.6億元，2024年同比跌幅超56%。

??相比董事長的頻繁更換，首創城發的營銷負責人已十年未變。不知在業績重壓下，首創城發下一步的營銷條線，是否會成為改革的“第一刀”？