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??在面臨銷(xiāo)售回款萎縮、融資渠道收窄、債務(wù)壓力攀升等多重困境下，房企的現(xiàn)金流管理面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

??尤其是2023年、2024年，房地產(chǎn)行業(yè)的分化進(jìn)一步加劇，隨著銷(xiāo)售萎縮疊加回款拉長(zhǎng)，民企、混合制現(xiàn)金流入斷崖式下跌，尤其是民企現(xiàn)金流入三年復(fù)合降幅超40%，僅央國(guó)企憑借信用優(yōu)勢(shì)維持資金鏈相對(duì)穩(wěn)定。

??CRIC選取了50家樣本房企，包括11家央企、8家國(guó)企、6家混合制及25家民企，通過(guò)系統(tǒng)追蹤2021年-2024年經(jīng)營(yíng)性、投資性與籌資性現(xiàn)金流變化發(fā)現(xiàn)：

??1、投資活動(dòng)現(xiàn)金流出與流入持續(xù)收縮，2024年54%房企為凈流出，凈流出額達(dá)到443億元。

??2、融資性現(xiàn)金流長(zhǎng)期凈流出，2024年凈流出3434億，雖有所收縮，但運(yùn)營(yíng)性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正也無(wú)法覆蓋。

??3、房企持有現(xiàn)金持續(xù)減少，2024年持有現(xiàn)金同比減少9.9%，短期償債壓力仍在加大。

??在行業(yè)調(diào)整期，市場(chǎng)信心持續(xù)持續(xù)萎靡，房地產(chǎn)行業(yè)整體銷(xiāo)售回款仍在持續(xù)惡化，并呈現(xiàn)呈現(xiàn)斷崖式下跌態(tài)勢(shì)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年50家樣本房企銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金總額為25599億元，較2021年大幅縮水55%，三年復(fù)合增長(zhǎng)率跌至-23.4%。

??房企整體銷(xiāo)售回款大幅下滑。一方面是因?yàn)樾袠I(yè)整體銷(xiāo)售額大幅萎縮，市場(chǎng)成交量低位徘徊。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降12.9%，銷(xiāo)售額同比降17.1%，延續(xù)自2022年以來(lái)的持續(xù)下行趨勢(shì)。

??另一方面2024年50家樣本房企已竣工存貨占比攀升至25%，較年初大幅增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下近年新高。

??在市場(chǎng)銷(xiāo)售疲軟的背景下，房企庫(kù)存結(jié)構(gòu)持續(xù)惡化，庫(kù)存去化周期明顯拉長(zhǎng)，導(dǎo)致房企銷(xiāo)售回款周期同步延長(zhǎng)，制約房企的整體周轉(zhuǎn)效率，使得銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金承壓，加劇了房企流動(dòng)性緊張的局面。

??不同性質(zhì)房企的回款能力分化加劇。

??2024年民企銷(xiāo)售回款遭受沖擊最為嚴(yán)峻，銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金總額為4909億元，較2021年大幅下降80%，三年復(fù)合增速低至-42%。混合所有制房企2024年銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金總額為5849億元，較2021年大幅下降56%，三年復(fù)合增速低至-24%。

??相比之下，央國(guó)企銷(xiāo)售回款表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。2024年央企銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金總額為10743億元，持續(xù)處于高位，三年復(fù)合增速僅-6.2%，而國(guó)企該指標(biāo)的三年復(fù)合增速為-8.8%，均顯著優(yōu)于民企和混合所有制房企。

??從歷年50家典型上市房企投資活動(dòng)現(xiàn)金流來(lái)看，現(xiàn)金流出和流入均在大幅收縮，2024年典型房企的投資活動(dòng)現(xiàn)金流入為3113億元，相比2021年下降60%；而投資活動(dòng)現(xiàn)金流出為3556億元，相比2021年下降了74%。

??投資活動(dòng)現(xiàn)金流出的收窄幅度要大于現(xiàn)金流入，可見(jiàn)房企正在控制投資支出，但2024年的投資活動(dòng)現(xiàn)金流出依然要高于流入，整體投資活動(dòng)保持現(xiàn)金凈流出的狀態(tài)。

??歷年的投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~從2021年凈流出5960億元，大幅收縮至2024年凈流出443億元。

??其中，2024年50家典型房企中有54%的房企投資活動(dòng)現(xiàn)金流為凈流出，剩下46%的房企為凈流入，分化相對(duì)明顯。

??從50家重點(diǎn)房企2021-2024年的融資性現(xiàn)金流表現(xiàn)來(lái)看，受行業(yè)下行、流動(dòng)性危機(jī)集體爆發(fā)影響，企業(yè)的借貸規(guī)模大幅減少。

??數(shù)據(jù)顯示，2022年50家房企融資性現(xiàn)金流流入降幅最高，從2021年的約37796億元大幅減少35.5%至24387億元，此后兩年保持著每年20%左右的跌幅。

??同時(shí)由于償債潮到來(lái)以及逾期債務(wù)難以?xún)斶€，房企的融資性現(xiàn)金流流出降幅大于現(xiàn)金流流入的降幅。融資性現(xiàn)金流凈流出在2022年同比大幅增長(zhǎng)了607.5%至5434億元，2024年雖然凈流出規(guī)模同比收縮，但是房企資金壓力仍然較大。

??如果將經(jīng)營(yíng)性與投資性現(xiàn)金流凈額的總和記作運(yùn)營(yíng)性現(xiàn)金流，總和為正視為運(yùn)營(yíng)資金盈余，總和為負(fù)則為運(yùn)營(yíng)資金缺口。

??2021年房企的運(yùn)營(yíng)資金缺口為3009億元，不過(guò)，房企在2022年開(kāi)始主動(dòng)調(diào)整對(duì)融資性現(xiàn)金流的依賴(lài)度，在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)上控制收支平衡，2022年首次實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)資金盈余1647億元，此后也長(zhǎng)期保持運(yùn)營(yíng)資金盈余。

??不過(guò)，由于償債壓力仍然較大，融資性現(xiàn)金流長(zhǎng)期凈流出，整體現(xiàn)金流也長(zhǎng)期處于凈流出的狀態(tài)。

??由于房企融資仍然處在低位，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走弱，銷(xiāo)售回款減少，房企集團(tuán)層面上的資金壓力仍然較大。

??50家重點(diǎn)房企的持有現(xiàn)金規(guī)模持續(xù)萎縮，至2024年底現(xiàn)金持有量為13122億元，較期初減少了9.9%。

??從歷年變化來(lái)看，房企的現(xiàn)金持有量自2021年首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)后就逐年減少。

??從扣除預(yù)售監(jiān)管資金（僅扣除12家主動(dòng)披露的企業(yè)）之后的調(diào)整后非受限現(xiàn)金來(lái)看，2024年底50家重點(diǎn)房企的調(diào)整后非受限現(xiàn)金為9653億元，較期初減少8%。因此調(diào)整后非受限現(xiàn)金短債比的加權(quán)平均值相較于期初繼續(xù)下降了0.07至0.45，房企整體仍然有著較大的短期償債壓力。

??值得注意的是，由于多數(shù)企業(yè)未在年報(bào)中披露預(yù)售監(jiān)管資金，若是算上受監(jiān)管的資金，企業(yè)持有的非受限現(xiàn)金將進(jìn)一步減少，調(diào)整后非受限現(xiàn)金短債比將會(huì)進(jìn)一步降低，企業(yè)實(shí)際上的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)更大。比如萬(wàn)科，2024年底和2023年底企業(yè)都沒(méi)有披露預(yù)售監(jiān)管資金，未剔除預(yù)售監(jiān)管資金的非受限現(xiàn)金短債比分別為0.53和1.55。若是都按照2023年中期的預(yù)售監(jiān)管資金464億元估算，萬(wàn)科在2024年底和2023年底的調(diào)整后非受限短債比分別為0.24和0.81，企業(yè)的短期償債壓力進(jìn)一步加大。

??房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流呈現(xiàn)出一定程度上的枯竭，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流入均在大幅收縮，而三類(lèi)活動(dòng)相應(yīng)的現(xiàn)金流出也在消減。

??一方面，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持審慎態(tài)度。據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)，信托資金余額投向房地產(chǎn)行業(yè)的占比已從2021年的11.74%快速下降至2024年的3.78%。此外，工商銀行作為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的銀行，2024年來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)客戶(hù)貸款約8810億元，相比2021年下降6%。

??另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，房企難以通過(guò)銷(xiāo)售回款滿(mǎn)足資金需求，只能通過(guò)壓降各項(xiàng)支出，以減緩流動(dòng)性緊張。

??2025年各項(xiàng)政策利好頻出，房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松導(dǎo)向。2025年政府工作報(bào)告中，首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫(xiě)入總體要求，重申“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。在2025年6月的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中，再次提及“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

??從目前已落地的利好政策來(lái)看，各地持續(xù)解除限購(gòu)、限售政策，同時(shí)降首付款比例、LPR利率、公積金貸款利率方面促進(jìn)需求釋放。融資端利好政策包括融資協(xié)調(diào)機(jī)制、專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款以及公募REITs條件的放寬等等。如2025年5月，金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤于國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)透露，房地產(chǎn)“白名單”貸款審批通過(guò)金額攀升至6.7萬(wàn)億元。在專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)方面，全國(guó)范圍內(nèi)已有多家房企試水，包括萬(wàn)科、金茂等等。在多重政策利好疊加下，房企現(xiàn)金流緊張問(wèn)題將會(huì)得到緩解。

??對(duì)于房企而言，亟需提高競(jìng)爭(zhēng)力轉(zhuǎn)型發(fā)展。值得注意的是，城市更新和推進(jìn)“好房子”建設(shè)將是未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的重要著力點(diǎn)，相信隨著城市更新的持續(xù)推進(jìn)，將會(huì)引導(dǎo)更多資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，起到真正穩(wěn)住樓市的作用。