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??房源生命周期特征研究報告

??房源生命周期指的是一套房子從掛牌到賣出所經(jīng)歷的時間周期。房源生命周期的長短是判斷市場冷熱程度的重要指標，對于房源成交周期性的研究，可以幫助業(yè)主判斷房源的出手時機和購房者入市時機，對研究市場周期性特征具有重要意義。諸葛數(shù)據(jù)研究中心通過諸葛科技龐大的底層掛牌房源數(shù)據(jù)，透析房源生命周期特征供市場決策參考。

??01、樣本選擇及指標介紹

??所謂生命周期（Life Cycle，簡稱LC），從廣義上來看通常指的是一個事物從出生到消亡的生命過程。在房地產(chǎn)市場中，一套房源的全生命周期（ALC）代表的是該房源從首次掛牌到下架所經(jīng)歷的時間長度。了解一套房源的生命周期，可以判斷不同城市、不同區(qū)域房產(chǎn)的出手速度，因此，房源生命周期可以作為購房者以及業(yè)主交易的重要參考指標，也是觀測市場信心高低的風(fēng)向標。通常來看，房源生命周期越短，業(yè)主出手速度越快，表明市場信心越足，周期越長，則市場觀望情緒越濃，房源出手越不容易。調(diào)價幅度（Price adjustment range，簡稱PAR）通常可以反映業(yè)主對于房源價格的預(yù)期，業(yè)主上調(diào)價格表示對后市預(yù)期較高，認為房價上漲的可能性較高，反之則代表業(yè)主對未來預(yù)期不高。調(diào)價頻次（Frequency of price adjustment）則指的是從一套房源掛牌到最后下架這段時間內(nèi)業(yè)主上調(diào)或者下調(diào)價格的次數(shù)，反映業(yè)主心態(tài)的變化情況。

??在樣本選擇上，本報告依靠諸葛科技平臺房源數(shù)據(jù)，選取2018年到2023年8月12個重點城市（北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、無錫、成都、重慶、天津、鄭州）的二手房掛牌房源數(shù)據(jù)，包括房源掛牌時間，調(diào)價頻率，調(diào)價幅度，下架時間等數(shù)據(jù)維度。深入分析房源的生命周期，房源調(diào)價頻次變化，并探究房源不同維度（戶型、總價、房齡、裝修等）的生命周期及調(diào)價特征。

??02、2023 買方市場來臨，房源生命周期平均高達200天

??房源生命周期的變動與市場形勢、政策環(huán)境等息息相關(guān)。2018年，是房地產(chǎn)周期的重要轉(zhuǎn)折點，這一年房地產(chǎn)市場仍處于高位盤整，基本結(jié)束快速增長勢頭，隨后房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步收緊，從2019年以后房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和商品房銷售額同比就呈現(xiàn)波動下行態(tài)勢，與此同時，房源生命周期逐步拉升，業(yè)主調(diào)價頻次增多，到2020年新冠疫情爆發(fā)，房地產(chǎn)市場幾度陷入暫停狀態(tài)，房源生命周期拉長至134天。2022年房地產(chǎn)市場降溫明顯，大型房企接連暴雷，市場信心降至底部，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至-9.8%，出現(xiàn)了近十幾年來首次負增長的局面。房源生命周期增至174天，購房者觀望情緒漸濃。

??2023年房源生命周期拉長至200天，調(diào)價頻次增至4次。房源生命周期走高，調(diào)價傾向于高頻多次。進入2023年，市場短暫升溫后再次降溫，房源生命周期創(chuàng)近年來新高，達到200天，首次調(diào)價到最后一次調(diào)價周期159天，降價幅度3.25%，均達到2018年以來的峰值。反映出業(yè)主對后市信心不穩(wěn)，多次調(diào)低價格想要迅速出手，而買方觀望情緒加重，博弈周期拉長。在房地產(chǎn)交易中，房源生命周期也可以作為判斷市場是否進入買方市場的參考指標，通常來看，房源生命周期在30-90天賣出即為賣方市場，90-120天賣出則為相對平衡市場，大于120天則是買方市場。隨著市場降溫，掛牌房源量不斷攀升，2023年買方市場地位更加深化。8月下旬以來，中央端接連出臺重磅救市政策，北上廣深“認房不認貸”政策的落地，多城出臺松綁政策，放開限購限售等，預(yù)計9月份以后房源生命周期及調(diào)價頻次均有望下降。

??03、一線城市生命周期、調(diào)價頻次、調(diào)價幅度低于二線城市

??一線城市房源生命周期、調(diào)價頻次明顯低于二線城市。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年，北上廣深四個一線城市的房源生命周期為180天，首次調(diào)價到最后一次調(diào)價的周期為145天，調(diào)價頻次為3.44次，降價幅度為1.78%，而重點二線城市房源周期達到217天，首次到最后一次調(diào)價周期為167天，調(diào)價頻次達到3.99次，降價幅度3.91%。這表示在二線城市中，一套房源從掛牌到出售要超過7個月的時間，在一線城市用時半年，這樣的對比下，一線城市的房源出手更為容易，交易周期更短。一線城市占據(jù)著全國的資源優(yōu)勢和人口優(yōu)勢，需求量充足，房源成交相對更加迅速。

??分城市對比，2023年，重慶房源生命周期最長、上海最短，無錫、鄭州降價幅度最大。調(diào)價頻次來看，重慶調(diào)價頻率最高，上海調(diào)價頻次最低。而無錫的調(diào)價幅度最大，2023年下調(diào)幅度達6.44%，廣州、北京、深圳的調(diào)價幅度最小，下調(diào)幅度均不足2%。整體來看，一線城市除了深圳受到指導(dǎo)價影響房源生命周期位居高位，北上廣三城的房源生命周期均處于全國低水平線。同時，熱點二線城市杭州、南京、成都的表現(xiàn)也較為優(yōu)異，僅高于北上廣，房源生命周期在140-160天左右。而河南省會城市鄭州近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展承壓，房源生命周期達到223，降價幅度也接近5%。在該城市中，業(yè)主想要出售房源難度較大，需要較高的折價，主要還是市場需求不足，購買力偏弱。

??一線城市中，北上房源生命周期較為穩(wěn)定，深圳房源生命周期最長。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在北京一套房源從首次調(diào)價到最后一次調(diào)價的平均周期從2018年的75天到2023年的96天，上海從2018年的65天升至2023年的93天，而深圳變化幅度最大，2023年周期升至284天。追溯至2018年，深圳出手一套房產(chǎn)只要44天，是四大一線城市中周期最短的。2021年深圳二手房指導(dǎo)價出臺后，對市場產(chǎn)生了深刻的影響，不僅僅是掛牌量減少，房價下調(diào)，購房者的觀望情緒加重，成交周期也在迅速拉升。北京和上海的房源生命周期相較于其他更為穩(wěn)定，增長幅度最小。北上在下行周期下仍然具有較強的韌性，買賣雙方之間的心態(tài)都偏于平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大幅的波動。

??監(jiān)測二線城市中，各城市房源生命周期基本上呈現(xiàn)逐年攀升態(tài)勢，其中重慶升幅最為顯著。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，杭州、南京2023年房源生命周期分別為113天和141天，較2022年小幅拉升了3天和15天，作為長三角的兩大核心二線城市，人口聚集，購買力強勁，在疫情防控放開后市場穩(wěn)定修復(fù)，業(yè)主情緒相對穩(wěn)定，房源生命周期變動不大。與此同時，蘇州、重慶、鄭州生命周期顯著上升，市場觀望情緒加重，其中重慶拉長了109天，蘇州拉長40天，鄭州拉長了37天，升幅顯著。重慶二手房庫存量高企，據(jù)統(tǒng)計重慶當前二手房在掛牌量超20萬套，去庫存壓力較大，供需矛盾加劇下房源生命周期拉升。

??04、面積|小面積產(chǎn)品對應(yīng)房源生命周期更短，調(diào)價幅度更大

??房源面積越大，房源生命周期越長，調(diào)價幅度更小。通常來看，大面積段的產(chǎn)品需要購房者支付更多的資金來購入，資金的壓力也使得房屋面積越大，售出的難度越大。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，重點10城中，160㎡以上的大面積段產(chǎn)品生命周期最長，為208天，60㎡以下的小戶型產(chǎn)品生命周期最短，為190天。從調(diào)價幅度來看，面積段越小，調(diào)價的幅度反而越大。60㎡以下的產(chǎn)品下調(diào)幅度為4.16%，而120-160㎡及160㎡以上的大面積產(chǎn)品下調(diào)幅度均在2.9%以下。

??也就是說，人們在購置大面積改善房產(chǎn)時，通常會考量的時間更久，博弈時間更長，但是買方能接受的降價幅度更小，高總價產(chǎn)品的價格更加堅挺。

??05、戶型|二居室產(chǎn)品房源生命周期最短，四居及以上出手最難

??二居室戶型的房源生命周期最短，出手最容易，同時四居室及以上大戶型產(chǎn)品成交最慢。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，重點10城中二居室的戶型房源生命周期為195天，其次為一居室，房源生命周期為197天，四居室及以上生命周期為216天。從調(diào)價頻次來看，四居室及以上調(diào)價次數(shù)和幅度最低。

??對于購房者來說，二居室的戶型通常可以滿足剛需居住，是剛需客戶的首選，而一居室相對來說居住限制性較大，居住舒適度偏差。四居室以上戶型面積較大，適合多孩家庭以及多代同居的家庭，并且需要付出的總價額度過高，出手難度最大。

??06、房齡|房齡越老，生命周期越長，調(diào)價更為頻繁

??房齡作為考量一套房產(chǎn)價值屬性的重要因素，房齡越老，出手難度越大，生命周期越長。從成交周期性來看，房齡在5年以下的房源生命周期為194天，5-10年的為199天，10-20年的為205天，20年以上的為206天。基本上呈現(xiàn)房齡越長，生命周期越長的趨勢特征。而從調(diào)價頻次也可以看出，房齡越長，調(diào)價越加頻繁，出售難度越大。

??隨著人們對住房品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量的要求不斷提升，品質(zhì)溢價開始逐步凸顯，而樓齡老的房子在居住舒適度乃至升值潛力上都不具備優(yōu)勢，很多購房者不愿意為之買單，更愿意去購買價格略高、房齡較新的房子。因此，樓齡老的房產(chǎn)需要更長的時間周期、更多次的調(diào)價才能實現(xiàn)成交。

??07、裝修|精裝房源生命周期最短，毛坯房最難出手

??精裝房源生命周期最短，毛坯房源周期最長。裝修情況也是購房者選購房源的重要參考指標，隨著生活節(jié)奏的加快，以年輕人為代表的購房群體越來越傾向于購買精裝房，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重點城市毛坯房源生命周期最短為185天，降價幅度最小為3.33%，而毛坯房源的生命周期最長達207天，調(diào)價頻次最多為2.98次，同時，簡裝房源的調(diào)價幅度最大，平均降價幅度為4.28%。

??相較于毛坯房源需要花費很多的人力物力去重新打造，精裝房源更能滿足購房群體拎包直接入住的心態(tài)。實際上，這也反映出當代購房者的生活心態(tài)和消費傾向，在快節(jié)奏的工作生活中，人們愿意花費更少的時間精力在裝修房屋上，于是購買精裝房就成為一種主流趨勢。

??08、品質(zhì)|中間改善類產(chǎn)品具備“三低”特征，保值性強

??從面積、總價段交叉來看，低總價、小戶型房源生命周期短，但調(diào)價頻次高、降價幅度更大。在人們買房換房時，房產(chǎn)總價和面積都是重要的關(guān)注點。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，300萬以下的低總價產(chǎn)品生命周期短，調(diào)價頻次高、調(diào)價幅度大。相較于改善需求，剛需購房本身涉及的交易金額偏低，加上房子對于大多數(shù)人都是必需品，特別是對年輕人來說，買房是人生中的關(guān)鍵一環(huán)，對于這部分群體來說剛性需求是其買房的主要動力，因此成交周期處于低位，但是這類產(chǎn)品通常保值性偏差，抗風(fēng)險性偏低。

??120-160㎡的中間改善產(chǎn)品具備較低生命周期和低調(diào)價頻次、低降價幅度。隨著改善性需求近年來逐步占據(jù)市場的主要份額，改善性產(chǎn)品成交周期并不長，受到購房者的青睞程度較高，調(diào)價次數(shù)和降價幅度也較低，房源價格穩(wěn)定性更強，屬于保值性的產(chǎn)品。

??160㎡以上總價1000萬以上的豪宅類產(chǎn)品生命周期長、調(diào)價頻次低、降價幅度大。這部分產(chǎn)品通常對應(yīng)的是高品質(zhì)、高附加值的房產(chǎn)，屬于市場上的稀缺產(chǎn)品，抗跌性更強。然而，由于其總價高，購房門檻高，生命周期相對較長。

??從戶型、總價段交叉來看，小戶型、低總價產(chǎn)品房源生命周期短，但是調(diào)價頻次高、降價幅度更大。這類產(chǎn)品對應(yīng)的主要是市場的剛需剛改類需求，成交相對較為迅速，但是從掛牌到成交需要經(jīng)過多次的降價和較大幅度的折價，房源價值根基并不穩(wěn)定。

??總價在500萬以上的四居室以上的大戶型產(chǎn)品則生命周期較長，但調(diào)價頻次和降價幅度都處于低水平。與大面積、高總價產(chǎn)品類似，通常來看大戶型高總價產(chǎn)品屬于市場的高端改善項目，涉及的交易總額偏高，因此成交周期較長，但是同時，這類產(chǎn)品的保值性更強，具備較強的抗風(fēng)險能力，在市場波動和政策調(diào)整等情況下價格表現(xiàn)也更加堅挺。

??09、總結(jié)與展望

??近年來，房源生命周期基本呈現(xiàn)逐年拉升的態(tài)勢，反映出市場逐步由賣方市場向買方市場過渡，房地產(chǎn)高速增長的時代已經(jīng)過去，郁亮曾經(jīng)表示房地產(chǎn)已經(jīng)進入到黑鐵時代。2023年，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，買賣雙方博弈加劇，市場供大于求，需求疲軟，買方收縮。在8月下旬以來，房地產(chǎn)救市大招接連放出，認房不認貸、下調(diào)首套和二套房首付比例、下調(diào)存量房貸利率等，一線城市北上廣深以及核心二線城市相繼宣布“認房不認貸”，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，截至9月14日，全國已有30個省市官宣執(zhí)行“認房不認貸”政策，同時近30城放松限購政策，其中東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、南京、蘭州、濟南、青島、鄭州10城已經(jīng)全面取消限購。對于購房者來說，當前可謂是一個入市的窗口期，無論是剛需還是改善均迎來更多的政策紅利和選擇機會，預(yù)計接下來房源生命周期有望縮短，市場情緒將會逐步修復(fù)。