市場報告克而瑞研究中心 2024-08-27 11:28:48 來源：克而瑞地產研究
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- 發布時間:2024-08-27
- 報告類型:市場報告
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??一起解鎖資產保衛戰的新姿勢，讓錢袋子重新鼓起來！
??◎ 文 / 特別觀察組
??資產荒是這兩年金融領域非常火的一個概念。
??簡單來說，就是隨著投資收益率的不斷下滑，人們可選的投資品不斷減少，使得風險偏好系統性下降的過程。
??大家很難從風險資產投資上得到回報，所以越來越多人傾向于類現金資產，如高息紅利股和債券。
??說人話就是錢生錢的效率變低了，難度變大了。
??大部分的理財行為，只會讓你未富返貧。
??“你不理財，才可能有財理你”
??“你惦記著利息，沒想到別人想要你本金”
??這些玩笑話的流行，其實就是資產荒現象的一個唏噓表達。
??01 可選投資品收益不斷走低，甚至為負
??對于老百姓來說，資金使用分為日常消費和投資。
??常規投資方向有：股、基金、房（不動產）和存銀行吃息。
??1.1 債券投資準入門檻高
??債市主要對機構投資者開放，個人投資者要求前20個交易日，名下個人金融資產不低于500萬，或者近3年個人年均收入不低于50萬元。
??因此，大部分個人投資者是通過債基間接參與。
??1.2 衍生工具專業要求高
??期權、期貨等衍生工具玩法很多，確實可以實現風險對沖，和套息保值。
??但這種加杠桿的高難度操作，連金融從業者都常常兩頭挨打，普通大眾想要以此作為常規投資工具還不太現實。
??1.3 大A十年決戰3000點
??股市“永恒3000點”的笑話，甚至在2850點的現在成了夢想。
??看看這個圖，和雪球上從哀嚎遍野到寂靜無聲。
??這兩年，不炒股，你的投資收益就能勝過90%的朋友。
??1.4 主動權益基金平均收益率為負
??我們再來看看基金經理們的投資表現。
??根據wind數據顯示，全市場成立超過一年的主動權益基金在今年上半年平均收益率為-4.68%，相比去年同期的平均收益率還下降了4.2%。
??與此同時，2024年上半年，主動權益基金數量從4348只增加至4442只，基金總份額卻從3.56萬億份降至3.35萬億份，凈贖回為2097.48億份。
??這可憐兮兮的收益率和不斷凈贖回的悲觀割肉，就是資產荒下，存量廝殺最慘烈的證明。
??02
??存款利率大概率會進一步下滑
持有現金的收益進一步收窄
??在銀行凈息差不斷走低，不斷突破1.8%警戒線的背景下，存款利率也不斷調降。
??目前招行“招行特色”欄口的年利率已經下滑到一年期1.85%，兩年期1.95%。
??要知道2023年2月，兩年期的產品還有2.65%的年利率呢。
??當前銀行貸款業務并沒有明顯的轉向，貸款依舊承壓，未來銀行凈息差依舊會通過降存款利率的方式得到緩解。
??也就是說，當我們的經濟依舊處在降息預期中，存款利率大概率會進一步下探。
??如同之前的美國和日本，利率甚至有可能逼近0利率。
??在這種情況下，持有現金的機會成本更高了。
??即便持幣等待能提供更高的流動性，它的吸引力也將不斷下滑。
??03 房價普跌，居民貸款意愿持續下滑
??現在來聊一聊對老百姓來說，最重要的資產：房子。
??樓市在疫后兩年瘋狂沖高見頂，然后在2021年下半年入熊。
??2024年7月，全國70個大中城市新房價格中僅有上海、西安微微上漲，太原、吉林環比持平，其余66個城市繼續環比下跌。
??全國70個大中城市二手房房價從2023年5月開始，月度環比持續為負。新房價格在2023年6月也進入環比負增狀態。
??房價的跌跌不休，一方面是經濟下行沖擊，使得人們的收入風雨飄搖。
??影視寒冬、地產寒冬、互聯網大裁員，金融退薪降薪輪流沖上熱搜。
??小紅書“大廠裸辭”博主，美團外賣騎手、滴滴網約車司機，成了新職業香餑餑。
??另一方面，是近三十年的地產神話被打破，集體信仰破滅后的信心修復需要更強有力的信號方可逆轉。
??講到這里，我們可以看出，樓市陰跌不止最核心的問題就是有效需求不足。
??即，有意愿且有能力購房的人大幅減少。
??結合最新公布的7月社融數據：
??新增人民幣貸款2600億，低于wind市場平均預期的4560億。社會融資7708億，低于wind市場平均預期的10216億。
??m2貨幣增速6.3%，較上月小幅反彈0.1個百分點；m1貨幣負增長加深，由上月的-5%回落至-6.6%。
??我們可以看出信貸周期依舊處在緊縮狀態。
??而這里和居民決策最為相關的是居民中長期貸款，這個指標基本可以約等于大家的房貸情況。
??圖：居民中長期貸款（億元）
??可以看出，疫情后大家的貸款意愿出現了分歧，新增貸款當月值出現了大幅波動。
??滾動十二個月均值在2021年4月達到高點，此后居民新增中長期貸款持續下降。
??2022年后部分月份新增為負，足以說明提前還貸就成了大家的首選操作。
??04
??當下缺乏更高預期收益率的投資品
提前還貸成為更穩健的選擇
??上證指數從2021年2月的3731點，已經回落了三成；房價也從高位跌回2016年水平。頭部基金經理年化收益率為負，存款2年期年利率不足2%。
??截至2024年7月22日5年期以上的LPR為3.85%。
??這意味著提前還貸，意味著至少能減少3.85%的房貸利息。
??這么一盤算，只要有閑錢，還貸就約等于賺了4個點。
??不過，房貸是可抵稅的，就算要提前還，也需要把抵稅收益考慮進去。
??05 未來買房決策會更依賴于穩定租金收入的預期收益而非資產增值收益
??最后，買房本質上是一個加杠桿的決策過程。
??成本端需要考慮未來的剛性債務，和當前的大量資金占用，即便現在部分城市首付比已經壓到了15%。
??而收益端，一方面是租金收入的穩定性現金流（就算自住也需要計算這個機會收益），另一部分是隨著城市發展和經濟回暖帶來的資產增值。
??此前三十年的經濟高速增長，使得收益端資產增值的預期報酬率遠超租金收入，大家的購房決策多從房價增長預期入手。
??而當進入地產金融周期下半場時，購房決策的比較，可能會更多著眼于比較：
??租金性穩定現金流入+有房的情緒價值和剛性債務支出+流動性風險，孰高孰低
??當個人的買房回歸理性，不沖動，也不悲觀。或許，地產的底，就出現了。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
