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??市場還是那個市場，但地市已經有點“蠢蠢欲動”。

??◎  文/謝楊春

??近期，上海、杭州、蘇州多宗高溢價地塊再度“燃爆”土地市場，新房銷售尚未完全企穩之下，土地市場“蠢蠢欲動”。

??實際上，2025年以來，企業在投資端早有發力跡象。經歷了市場“大浪淘沙”之后，改善驅動的樓市邏輯下房企對核心區域優質地塊虎視眈眈。據克而瑞重點統計的30個城市土拍數據，2025年前7月重點溢價成交地塊比重達30%。相應的，拿地金額TOP100總金額同比增長33%。

??一邊是“高溫中慢調的樓市”，一邊是“低谷中高熱的地市”，有人出局，有人狂奔。誰在積極拿地補倉？誰又在瘋狂“搶地”？

??01

??30城溢價地塊占比創三年新高
地市規模、熱度出現企穩跡象

??目前，在全國土地市場成交規模尚處在“低谷”且未有企穩勢頭之下，以一二線為主的核心30城地市率先企穩。

??2025年1-7月，重點30城含宅地塊成交面積5520萬平方米，同比增17%，與全國300城面積同比降9%形成鮮明對比，市場雖然還是當前市場，但結構性回暖正在發生。

??土拍熱度方面，在核心城市加快優質地塊供應節奏之下，溢價地塊比例以及溢價地塊平均溢價率不斷攀高。

??前七月，30城溢價地塊數量占比達到30%，為近三年新高，較2024年增加12pts,顯然拿地情緒已經被帶動起來。而溢價地塊的平均幅度同樣提升迅猛，2025年前7月為26%，幾乎較過去兩年成倍增長。

??02

??企業端表現雖分裂
但逐年下滑的趨勢已有止跌苗頭

??聚焦到企業，整體表現仍十分割裂。

??喪失投資機能的企業短期難以翻身，面對撿漏的機會也是“心有余而力不足”。截至到7月，銷售TOP100中仍有半數房企尚未有新增土儲入賬，但在頭部企業帶動下，投資金額已實現正增長。

??2025年1-7月份新增土儲中，百強房企的新增總價和建面之和6828億元和5802萬平方米，金額同比增長33%，漲幅雖然較前六月略有收窄，但連續4年下滑的走勢已出現企穩苗頭。

??雖然在面積上同比下降1.2%，但也恰恰反映了當前企業拿地更集中在核心城市高總價、高貨值地塊，這與上文所述30城土地成交回暖相互印證。

??03

??誰在拿地？
銷售TOP10拿地金額占百強比重達70%

??能夠在當前觀望情緒較重、且核心城市總價較高情況下“拼命拿地”的企業，毫無疑問是央國企和部分區域深耕的名企，而這些企業也正是銷售10強乃至20強的頭部企業。

??2025年前七月，銷售百強房企拿地集中度依舊保持高位。TOP10房企新增貨值占百強的比重達到70%，較上月微降3個百分點，但較2024年末增加8個百分點，市場格局進一步集中于頭部企業。

??拿地銷售比上，10強房企達到0.41，遠超過其他梯隊以及行業平均的0.3，答案不言而喻。

??而全口徑銷售TOP10中，僅有萬科不在投資銷售金額TOP10中，強者恒強局面一覽無余。

??諸如中海、招商、綠城、金茂等前七月拿地金額成倍增長，過去兩年拿地較多的保利發展、華潤置地等依舊保持穩健的投資速度，同比分別增長95%和51%，優質的改善地塊補充足以支撐其這些企業未來銷售規模。

??04

??誰在拿高溢價地？
建發、中海、招商、濱江頻頻出手

??相較于拿地積極性的恢復，高溢價拿地則更能體現企業拿地補倉決心，以及對城市基本面的看好。全國層面的數據不免有些失真，在投資聚焦一二線戰略趨同之下，企業在30城的表現更具代表性。

??根據CRIC統計，核心30城中，溢價拿地數量大于5塊的企業基本是有實力的央國企和深耕杭州的濱江，而溢價拿地占比最高的是濱江、綠城、華潤置地，分別達到100%、84%和73%。招商、建發、金茂比重基本在40%之下。

??進一步來看，30城中，真正的高溢價地塊誰在投資？

??根據前七月溢價率TOP10（30城含宅且拿地金額>1億元）地塊顯示，溢價率超過100%的兩宗地塊均被建發房產所拿，分別位于杭州和成都，相較于其他二線城市，其中成都在核心改善項目的帶動下市場增長動能雖有下滑，但整體好于多數城市。而前十中，可以看到，中海、濱江、招商各占了兩塊。

??綜合而言，目前企業投資的聚焦點相對一致，均是以一二線優質地塊作為投資要塞，僧多粥少之下難免競爭激烈。較高的總價，也勸退了部分民企和地方國企，央國企在這些城市一枝獨秀。而優質地塊的吸引力仍在逐步提升，畢竟“改善項目撐起半邊天”已經被市場所認證。