??核心觀點

??【目標完成率30.7%，華中區域銷售業績貢獻下降7個百分點】2022年上半年遠洋集團完成全口徑合約銷售金額430.1億元，同比下降17.9%，好于上半年百強房企累計全口徑銷售同比降幅50.7%；2022年遠洋集團銷售目標為1400億元，目標完成率30.7%，較去年同期低4.2個百分點，去年下半年紅星地產的銷售業績納入遠洋集團后仍然沒有完成業績目標，今年下半年貨值供應、銷售去化壓力放大。上半年遠洋各區域銷售貢獻差距拉大，其中北京區域增長了5個百分點，華中區域銷售占比下降了7個百分點至6%，仍然較為薄弱。

??【新增住宅土儲42.4萬平方米，拿地銷售比約0.06】2022年上半年遠洋集團新增5幅土地，新增土儲建面42.4萬平方米，同比下降90%。新增土儲都是住宅開發項目，新增土儲銷售均價6000元/平方米，同比下降22.1%。計算新增土地金額25.4億元。從拿地銷售比來看，遠洋持續聚焦主業，鑒于其財務優勢，持續逆勢拿地，拿地銷售比達到了0.06，低于百強房企0.16平均值。

??【土儲規模穩定，權益占比53.6%】2022年上半年遠洋集團總土儲建面為4948萬平方米，較2021年末下降6.9%。從權益來看，2022年上半年遠洋集團總土儲權益53.6%，與去年末持平。從遠洋的以往的銷售規模推算，其消化周期約為4-5年左右，土地儲備充沛。總土儲分布仍以北京和環渤海區域為主，一二線城市占比超7成。

??【歸母凈利潤首次虧損，少數股東蠶食利潤】2021年遠洋集團實現營業收入234.1億元，同比上升14.1%；毛利潤43.11億元，同比下降18%；毛利率18.4%，同比下降4.1個百分點。凈利潤1.07億元，同比下降8.7%，主要是由于人民幣兌美元貶值造成的匯兌虧損。歸母凈利潤-10.9億元，同比下降207.6%。歸母凈利潤大幅下降則是非控股權益蠶食，從2018年-2021年歸母凈利潤占利潤總額從76.6%下降至53.6%，2022年上半年歸母利潤直接為負值。盈利空間進一步壓縮，運營能力有待提升。遠洋集團非并表業務較多，如其控股49%的遠洋資本，項目與遠洋集團業務布局重合度高，目前作為聯營企業存在，故反應在遠洋集團的財務報表中的營收有限。

??【短期風險上升，剔受限現金短債比和剔預資產負債率均踩線】截至2022年上半年遠洋集團持有現金196.4億元，較2021年年末下降27.5%?，F金短債比1.08，較去年末下降0.37；長短債務比上升至4.20。剔除受限制銀行存款的現金短債比為0.8，不符合監管要求，需要關注短期現金流壓力。平均融資成本5.07；剔除預收款后的資產負債率為68.6%，持續保持穩定；凈負債率上升至104.7%，較2021年末上升19.5個百分點，超過監管紅線要求，“三道紅線”踩線，財務穩健度和資金安全度下降。

??【投資物業實現營業額2.1億元，持續推進輕資產化】截至2022年上半年底，遠洋集團共持有超過22個經營中的持有物業，已投入營運的項目可租賃面積約392萬平方米，實現營業額2.1億元，同比上升3%。

??01

??銷售

??目標完成率30.7%

??華中業績貢獻下降7個百分點

??全口徑銷售同比下降17.9%，完成目標完成率的30.7%。2022年上半年遠洋集團完成全口徑合約銷售金額430.1億元，同比下降17.9%，好于上半年百強房企累計全口徑銷售同比降幅50.7%；銷售面積256萬方，同比下降9.9%；包含車位的整體銷售均價16834元/平方米，同比下降8.9%，主要原因是2022年上半年推售的中高端項目較少。遠洋集團延續之前的以一二線城市為銷售業績貢獻主場，二者合計占全年銷售金額的84%，貢獻占比上升2個百分點。2022年遠洋集團銷售目標為1400億元，目標完成率30.7%，較去年同期低4.2個百分點，去年下半年紅星地產的銷售業績納入遠洋集團后仍然沒有完成業績目標，今年下半年貨值供應、銷售去化壓力放大。

       華中區域銷售貢獻占比下降7個百分點。2020年遠洋提出“南移西拓”戰略，集團下設北京、環渤海、華東、華南、華中和華西六大開發事業部。2021年在收購紅星地產后，六大事業部銷售占比更加均衡，但到了2022年上半年，差距又一次拉大。其中北京區域增長了5個百分點，銷售貢獻增長最高。環渤海區域和華東區域同比分別上升2個和3個百分點。華中區域銷售占比下降了7個百分點，仍然較為薄弱。從區域之間的銷售占比可以看出遠洋雖然在積極踐行“南移西拓”戰略，但其各個事業部之間發展仍需要協調，尤其是華中和華西區域，需要加強在其布局區域重點城市的競爭力。

??02

??投資

??新增土儲42.4萬平方米

??拿地銷售比約0.06

??新增拿地幾乎停滯，拿地銷售比0.06。2022年上半年遠洋集團新增5幅土地，新增土儲建面42.4萬平方米，同比下降90%。新增土儲都是住宅開發項目，新增土儲銷售均價6000元/平方米，同比下降22.1%。按照6000元/平米的土地成本，今年上半年新增土地金額25.4億元。從拿地銷售比來看，遠洋持續聚焦主業，拿地銷售比達到了0.06，低于百強房企0.16平均值。

??03

??土儲

??土儲規模穩定，權益占比53.6%

??總土儲規模下降，但仍保持充足。2022年上半年遠洋集團總土儲建面為4948萬平方米，較2021年末下降6.9%。從權益來看，2022年上半年遠洋集團總土儲權益53.6%，與去年末持平。從遠洋的以往銷售規模推算，其消化周期約為4-5年左右，土地儲備充沛。

??總土儲分布仍以北京區域和環渤海區域為主，一二線城市占比超7成。截至2022年上半年末，北京和環渤海區域土儲占比達到48%，約占半數，整體土儲分布和2021年年末比變化不大。土儲城市能級仍然以二線為主，三四線城市土儲面積下降2個百分點。

??04

??盈利

??歸母凈利潤首次虧損

??少數股東蠶食利潤

??歸母凈利潤首次出現虧損。2021年遠洋集團實現營業收入234.1億元，同比上升14.1%；毛利潤43.11億元，同比下降18%；毛利率18.4%，同比下降4.1個百分點。凈利潤1.07億元，同比下降8.7%，主要是由于人民幣兌美元貶值造成的匯兌虧損。歸母凈利潤-10.9億元，同比下降207.6%。歸母凈利潤大幅下降則是非控股權益蠶食，從2018年-2021年歸母凈利潤占利潤總額從76.6%下降至53.6%，2022年上半年歸母利潤占比直接為負值。 

??盈利空間進一步壓縮。遠洋集團近年來總土儲樓板價走高，2022年上半年樓板價/售價比1由2018年的0.33上升至0.40，銷管費用率上升，持續壓縮企業的利潤空間，盈利水平和運營能力面臨不小的挑戰。 

??非并表業務較多，上市部分營收規模有限。遠洋非并表業務較多，如其控股49%的遠洋資本，其核心業務地產投資主要涉及持有型物業、銷售型物業、物流地產和數據地產，項目與遠洋集團業務布局重合度高，目前作為聯營企業存在，故反應在遠洋集團的財務報表中的營收有限。

??05

??負債

??短期風險上升

??剔受限現金短債比和剔預資產負債率均踩線

??現金短債比下降至1.08，表外資產短期風險升高。截至2022年上半年遠洋集團持有現金196.4億元，較2021年年末下降27.5%。貸款結構方面，1年內到期的債務占比較2021年年末下降1個百分點，占貸款總額的19%；2-5年的到期的貸款占總額的54%，較去年上升4%?，F金短債比1.08，較去年末下降0.37，長短債務比上升至4.20。剔除受限制銀行存款的現金短債比為0.8，需要關注短期現金流壓力。且由于遠洋管理體系下有一定的非并表業務例如遠洋資本，旗下遠洋資本控股2000萬美元銀行貸款違約，此外遠洋資本10億債券回售擬展期，都釋放出了短期不確定信號。

??凈負債率踩線。遠洋集團平均融資成本5.07%，較去年年末上升0.1個百分點，持續保持低位。遠洋的剔除預收款后的資產負債率為68.6%，持續保持穩定；凈負債率上升至104.7%，較2021年末上升19.5個百分點，主要因資金回籠速度較慢，加上人民幣兌美元貶值幅度較大。超過監管紅線要求，財務穩健度和資金安全度下降。

??06

??投資物業

??實現營業額2.1億元

??持續推進輕資產化

??持有物業營收同比上升3%。截至2022年上半年底，遠洋集團共持有超過22個經營中的持有物業，已投入營運的項目可租賃面積約392萬平方米，實現營業額2.1億元，同比上升3%。出租率方面有22個項目出租率在80%以上，其中出租率97%以上的就有6個，位于美國三藩市的項目出租率達100%。遠洋表示將繼續對投資物業推進輕資產化戰略，加強資金回籠。