市場 2024-09-09 08:38:47 來源：丁祖昱評樓市
??進入“金九”，市場略顯平淡。
??一方面，雖是傳統(tǒng)營銷旺季，但房企推盤積極性一般。據(jù)CRIC調(diào)研，9月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積703萬平方米，環(huán)比下降4%，同比下降59%，絕對量顯著不及二季度月均，與一季度月均699萬平方米基本持平。
??另一方面，剛剛過去的8月雖有56個城市發(fā)布67次放松房地產(chǎn)政策，但整體力度和影響有限，新房市場延續(xù)筑底行情，30個重點城市整體成交923萬平方米，絕對量規(guī)模僅與1月相當，為前8月年內(nèi)次低。
??究其緣由，主要還是因為市場信心不足。
??據(jù)中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司發(fā)布的二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告數(shù)據(jù)顯示，2024年第二季度，居民收入感受指數(shù)比上季下降1.3個百分點，收入信心指數(shù)比上季下降1.4個百分點。預期方面，23.20%的居民預期第三季度房價“下降”，預期房價“下降”的居民占比已達2019年至今新高。
??我們認為，當前市場積極性不足，9月成交大概率環(huán)比微增，同比持降，政策端仍有發(fā)力空間。
??每年的9月、10月是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)旺季，歷年來看。作為行業(yè)一年中重要的營銷節(jié)點，很多房企都會在這期間積極營銷，有的推出“金九銀十”促銷活動，有的加大推貨力度，并通過各種方式爭取意向客戶。
??但從今年來看，房企推盤積極性一般，絕對量雖不及二季度月均，與一季度月均基本持平。據(jù)CRIC調(diào)研，9月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積703萬平方米，環(huán)比下降4%，同比下降59%。
??分能級來看，僅一線環(huán)比保持正增10%，累計同比降幅低于二三線。其中北京、廣州集中放量、環(huán)比持增，北京預計9月供應量將達到50萬平方米，絕對量為年內(nèi)次高，預期將有3700余套房源入市，累計同比降幅約10%。上海、深圳均保持同環(huán)比齊降態(tài)勢，以深圳為例，受當前低迷市場環(huán)境影響，房企推貨節(jié)奏預期穩(wěn)中有降，供應或?qū)⒉蛔?000套。
??二線供應環(huán)比微跌5%，同比降幅超6成，分化持續(xù)加劇。絕對量來看，西安、長沙單月供應量突破50萬平方米。從變化情況來看，階段放量的有寧波、蘇州、西安、長沙、重慶、廈門等，本月環(huán)比持增，其中寧波、蘇州增幅翻倍。蘇州主要源于上月基數(shù)較低，同比持降；而寧波則迎來集中放量行情，累計同比降幅收窄至3成以內(nèi)。余下城市基本都保持同環(huán)比齊降態(tài)勢，即便是前期熱度較高的成都、杭州等本月供應也出現(xiàn)小幅回調(diào)，房企推盤積極性并不高漲。
??三四線供應量顯著回落，同環(huán)比降幅均在4成以上，5個長珠三角重點城市供應普降，因低迷行情影響，基本都處于去庫存階段。
??房企推盤積極性的不足，主要受市場下行壓力影響。
??據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年前8月累積出臺約450次房地產(chǎn)放松政策，其中7月頻次最高達68次。與2023年同期對比來看，2024年至今單月放松政策出臺頻率要明顯高于2023年。
??但從結果來看，除了5-6月份各地積極落實“5.17新政”之外，近期需求端政策新意不多、力度和影響有限。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示，30個重點城市前8月累積成交8165萬平方米，累積同比下降34%，其中剛剛過去的8月整體成交923萬平方米，絕對量規(guī)模僅與1月相當，環(huán)比下降9%，同比下降20%，與二季度均值相比下降23%。
??分能級來看，2024年8月北上廣深四個一線城市同環(huán)比均有不同程度回落，除了供給制約，居民購房觀望情緒持續(xù)加劇，尤其是5月刺激性政策對市場提振效應遞減，四城中僅北京8月成交較二季度月均增長3%，規(guī)模尚能維持。
??二三線城市成交環(huán)比降幅8%不及一線，但是單月同比和累計同比降幅均顯著高于一線。
??從當前市場來看，信心不足仍是核心關鍵。
??據(jù)中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司發(fā)布的《2024 年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，二季度全國50個城市2萬戶城鎮(zhèn)儲戶收入感受指數(shù)為46.6%，比上季下降1.3個百分點。收入信心指數(shù)為45.6%，比上季下降1.4個百分點。
??從趨勢來看，城鎮(zhèn)儲戶收入感受及收入信心指數(shù)自2022年第二季度下降后于2023年第一季度回升至高位，但2023年至今收入感受及收入信心指數(shù)皆持續(xù)下降。
??對下季度對房價預期來看，2024年二季度11.0%的居民預期“上漲”， 52.3%的居民預期“基本不變”，23.2%的居民預期“下降”，13.6%的居民“看不準”。
??2019年至今，對房價預期“下降”的居民數(shù)量呈上升趨勢，從9.80%上升到23.2%，目前為2019年至今最高點。
??從預期“上漲”和預期“下降”的走勢來看，2022年第二季度，居民預期“上漲”和“下降”的居民占比首次相交，隨后至2023年第二季度兩者多次交錯，在2023年二季度之后，預期“下跌”的居民占比開始明顯上升，同時預期“上漲”的居民占比也開始明顯下降。
??由此可見，經(jīng)過2022年二季度至2023年二季度這一年的反復，目前市場預期房價“下跌”人數(shù)明顯壓過預期“上漲”的人數(shù)，同時，預期“基本不變”的仍是目前主流。
??從消費、儲蓄和投資意愿來看，傾向于“更多消費”的居民占25.1%，比上季增加1.8個百分點；傾向于“更多儲蓄”的居民占61.5%，比上季減少0.2個百分點；傾向于“更多投資”的居民占13.3%，比上季減少1.5個百分點。
??從中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司的調(diào)查報告來看，當前投資意愿已降至近三年最低點。
??2024年8月開啟房屋養(yǎng)老金試點，地方存量房收儲迎來進展，但各大城市前期出臺的利好政策對市場提振效應遞減。如今“金九”已至，房企推盤積極性不如以往，市場情緒總體低迷。
??我們認為，9月房地產(chǎn)政策端仍有發(fā)力空間，一方面是“930”等關鍵政策節(jié)點將至，近期市場也有存量房貸利率將迎來進一步調(diào)整等的傳聞，另一方面，當前新房、二手房市場活躍度下降，成交動力不足，市場信心需提振。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
