土地克而瑞研究中心 2024-09-04 08:35:58 來源：丁祖昱評樓市
??受新房市場降溫傳導效應的影響，截止8月底，全國土地成交規模同比縮量兩成，同時土地市場熱度持續。
??CRIC數據顯示，2024年前8月土地成交規模約4.4億平方米，全年交易量大概率會創下2010年以來規模新低。
??為穩定市場，當前地方政府主動優化土拍控規，在供地策略上也出現了一系列積極主動的變化。
??如上海、深圳、蘇州等多地放松了容積率、得房率等方面的控規限制，為“優化增量”提供了更多的發展空間。
??我們認為，當前土地市場熱度的低迷，主要還是受新房市場去化速度慢的拖累。預計土地市場的交易低位還會維持較長時間，底價成交仍應是中期土地市場的主旋律。
??2024年前8月土地成交規模約4.4億平方米，同比2023年同期下降兩成左右，供地節奏明顯變緩。
??熱度方面，由于樓市端表現持續低迷，房企現金流并未得到明顯改善，房企投資積極性受到重挫。在此背景之下整體市場熱度再度下行，前8月整體溢價率降至4.1%，較2023年同期下降了1.5個百分點。
??從近期數據來看，8月廣州、武漢、西安、南京等城市本月絕大多數地塊仍是底價成交，平均溢價率均未超過0.5%，尤其是南京在7月供應了多宗低密地塊入市的情況下，最終仍是全部底價成交。
??但流拍率指標方面卻不升反降，得益于地方供地策略的調整見效，8月土地流拍率10%，環比已經連續三個月回落。
??為提升土地市場熱度，2024年以來地方供地策略出現了一系列積極主動的變化，諸如上海、深圳、蘇州等多地放松了容積率、得房率等方面的控規限制，為“優化增量”提供了更多的發展空間。具體可以分為幾方面：上海、深圳等放開70/90戶型比例限制；減少公攤面積，公共服務設施、架空層、下沉空間等公共開放空間不再計容；放寬半開敞空間半計容比例，調整陽臺進深等約束條件；解除容積率1.0的供地限制；放松建筑密度、高低配等指標要求；放寬層高限制；優化飄窗和設備平臺管控要求。出臺限高令，控制超高層住宅開發。
??在土地供應的技術指標方面，也同步出現了一系列新的變化，低密度、小體量、高頻次成為當前供地新趨勢。
??1、“低密度”：優質低密宅地占比上升，8月新增供地平均容積率已降至2.0以下
??2024年以來，各地低密度宅地供應比例持續上升，從8月土地供應數據來看，新增供應經營性用地平均容積率僅為1.94，較上月下降0.12，低密地塊供應占比持續增加。
??一線城市中關注度較高的北京順義區后沙峪鎮棚改用地即十分典型，該地塊所屬板塊別墅項目較多，起拍價43.2億元，容積率僅為1.1，住宅限價6.1萬元，名義樓板底價約為2.3萬元，溢價率上限15%。
??二線城市方面，供地節奏明顯加快的南京、蘇州也十分典型，南京本月供地以低密宅地為主，除少數幾宗主城宅地容積率在2.2-2.6之間外，其余主城宅地容積率均未超過2.0，蘇州也有5宗容積率低于1.5的涉宅地塊掛牌，低密地塊供應占比明顯增加。此外天津、杭州、成都等地也供應了多宗低密宅地入市，出讓底價也多在10億元以內。
??2、“小體量”：建面2萬㎡以下宅地占比近半，“甜品級”小地塊減輕投資負擔
??從前8月成交數據可以看到，典型城市中，除了少數高總價高單價的優質“地王級”地塊，大多數都是體量較小的地塊。2024年以來供應地塊中，建面20萬平方米以上的宅地幅數占比只有1.3%（125/9780），僅為2023年的一半。2024年以來有48%的宅地體量在2萬㎡以下，較2023年同期高出12個百分點。小體量地塊的增加，一方面減輕了開發商單次拿地的成本，另一方面在項目發展周期上也更加可控，有助于項目融資的順利進行。
??3、“少量高頻”：一線城市平均同日拍地跌至1.7幅，助力優質土地兌現應有價值
??熱點城市表現尤為有限。自從自然資源部全面推行“預供地”、取消全年供地次數限制，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”以來，各地供地策略發生了明顯變化，實現單次小規模、高頻次的精準供地策略，一二線城市平均同日拍地幅數均明顯下降。
??其中一線城市平均更是只有1.7幅，以北京為例，2024年以來供應了5宗50億以上高總價宅地，均為單日單拍，上半年成交的4宗15%溢價宅地也均為單日雙拍。
??二線城市平均同日拍地降至2.2幅，同樣較2023年同期明顯下降。即便土拍熱度較高的杭州也是如此，2024年杭州平均同日拍地幅數為3.6幅，而2023年為9.2幅。
??同日競拍地塊數量的減少，顯著降低了意向企業的資金壓力，并有助于優質地塊兌現應有的市場價值，助力市場信心穩定。尤其是在預供地制度下，“少量高頻”模式便于企業更加清楚地了解土地未來供應的規模、節奏、重點區域等，降低企業資金籌措壓力，從而從源頭上起到穩定房地產市場的作用。
??綜上，在土地供給側，地方政府已經作出了眾多積極調整，各類政策和指標技術性調控手段已是基本應出盡出。
??面對新房交易規模整體縮量降檔，當前不少城市的庫存去化周期出現倍增，在市場找到新的供求平衡點之前，能夠維持流拍率低位和土地成交的連續性已經實屬不易。
??展望近期動向，考慮到金九銀十即將到來，以及下半年以來各地加強了低密宅地的供應力度，房企取證積極性將明顯回升，供應回升成交維穩帶動下，部分優質土地熱度或有一定程度地提升。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
