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??2025年2月已過(guò)半月有余，房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸走出假期影響而回歸常態(tài)。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前新房已經(jīng)恢復(fù)至節(jié)前水平，二手房雖不及節(jié)前但已超去年同期。重點(diǎn)城市分化依然在加劇。

??2025年至今，整體市場(chǎng)延續(xù)止跌回穩(wěn)行情，在房企“提質(zhì)縮量”推盤(pán)策略下，典型城市去化率也已達(dá)到階段性高點(diǎn)。

??隨著項(xiàng)目加推及3-4月份傳統(tǒng)樓市“小陽(yáng)春”推動(dòng)，部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯升溫跡象。

??為了更清楚的了解當(dāng)前市場(chǎng)修復(fù)情況，克而瑞研究中心選取了春節(jié)后12日一二手成交數(shù)據(jù)與節(jié)前、去年同期、2024年11-12月進(jìn)行對(duì)比，結(jié)果顯示，目前新房層面，成交已回歸至節(jié)前水平。

??從CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市來(lái)看，2025年2月5日至16日，重點(diǎn)44城新房總成交規(guī)模達(dá)到了267萬(wàn)平方米，較2025年春節(jié)前日均微增1%，與2024年同期相比回落27%，與2024年11月與12月的日均相比跌幅分別為50%與59%。

??分能級(jí)來(lái)看，33個(gè)三四線城市表現(xiàn)最好，2025年2月5日至16日成交日均較2025年春節(jié)前日均增長(zhǎng)57%，但與2024年同期相比跌了40%，與2024年11月與12月的日均相比跌幅分別為24%與28%。

??7個(gè)二線城市2025年2月5日至16日成交日均較2025年春節(jié)前日均下跌7%，較2024年同期相比跌了10%，整體相對(duì)平穩(wěn)。

??4個(gè)一線城市政策余溫效應(yīng)猶存，雖然2025年2月5日至16日成交日均較2025年春節(jié)前日均下跌49%，但較2024年同期持增12%。

??二手房方面，雖然整體成交與2025年春節(jié)前仍有差距，但市場(chǎng)熱度已好于去年同期（農(nóng)歷初八-初十九）。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年2月5日至16日，重點(diǎn)23城二手房總成交規(guī)模達(dá)到了274萬(wàn)平方米，較2025年春節(jié)前日均下降34%，較2024年同期增長(zhǎng)6%，與2024年11-12月日均相比跌幅分別為42%和48%。

??分能級(jí)來(lái)看，一二線韌性顯著好于三四線。2025年2月5日至16日，3個(gè)一線城市二手房成交較2025年春節(jié)前日均下跌37%，較2024年同期增長(zhǎng)24%。6個(gè)二線城市二手房成交較2025年春節(jié)前日均下跌30%，較2024年同期增長(zhǎng)17%。

??14個(gè)三四線城市2025年2月5日至16日成交規(guī)模58萬(wàn)平方米，較2025年春節(jié)前日均下跌35%，與2024年同期相比跌了26%，與2024年11月與12月的日均相比跌幅分別為34%與47%。

??聚焦到重點(diǎn)城市來(lái)看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，北京新房成交雖未恢復(fù)至節(jié)前水平，但基本與去年同期持平。上海新房韌性明顯較強(qiáng)，雖與2025年春節(jié)前日均相比仍跌41%，但較2024年同期倍增116%。廣深方面相對(duì)平淡，目前較2025年春節(jié)前及2024年同期仍持跌。

??二線城市中僅成都和濟(jì)南較2025年節(jié)前日均和2024年同期保持正增長(zhǎng)，其中成都較2025年春節(jié)前日均增長(zhǎng)6%，較2024年同期增長(zhǎng)17%，濟(jì)南較2025年春節(jié)前日均增長(zhǎng)18%，較2024年同期增長(zhǎng)5%，此外蘇州和大連較2025年春節(jié)前日均分別增長(zhǎng)11%和34%。

??三四線城市新房成交基本修復(fù)至節(jié)前水平，其中茂名、湛江、陽(yáng)江、汕頭、清遠(yuǎn)等增幅顯著，分別增長(zhǎng)489%、127%、435%、184%、182%。

??二手房方面，雖然多數(shù)城市尚未恢復(fù)到節(jié)前水平，但同樣有部分城市表現(xiàn)相對(duì)突出，如北京、上海、杭州、蘇州、惠州、東莞等較2024年同期增幅均超2成，其中，杭州漲幅居首達(dá)59%，上海次之達(dá)47%，

??聚焦重點(diǎn)城市2025年2月春節(jié)后新房開(kāi)盤(pán)加推情況，可以發(fā)現(xiàn)，諸如北京、上海、深圳、杭州等政策利好型城市房企推盤(pán)積極性普遍一般。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2025年2月16日，深圳、杭州2月暫無(wú)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)加推，上海、北京分別有1個(gè)樓盤(pán)入市，但去化率均不足4成。

??相較而言，成都、廣州等市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回升，成都僅單盤(pán)入市，去化率高達(dá)100%，廣州最近一周周末2月15-16日6盤(pán)集中加推，也使得去化率由上月11%小幅回升至12%。

??我們選取了成都、廣州部分去化率居前項(xiàng)目，可以看出熱銷(xiāo)項(xiàng)目集中在核心區(qū)優(yōu)質(zhì)改善盤(pán)和高性?xún)r(jià)比剛需盤(pán)，具體來(lái)看，改善項(xiàng)目典型代表為成都華潤(rùn)置地中環(huán)天宸地處八里莊-二仙橋熱點(diǎn)板塊，憑借區(qū)域和新規(guī)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)；而剛需項(xiàng)目典型代表為廣州增城區(qū)珠江花嶼花城,項(xiàng)目定價(jià)僅9800-11000元/平方米，主力戶(hù)型為78-98㎡三至四房，高性?xún)r(jià)比吸引剛需客群入市。

??總體來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)整體已回升至節(jié)前水平。其中新政利好型城市諸如上海、北京等一二手房成交雖未恢復(fù)至節(jié)前水平，但基本與去年同期持平或穩(wěn)中有增；廣州新房市場(chǎng)項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)量節(jié)后環(huán)比翻番，轉(zhuǎn)化率已與節(jié)前1月基本持平。成都新房韌性強(qiáng)，短期內(nèi)推盤(pán)提質(zhì)縮量保持市場(chǎng)熱度，杭州二手房較去年同期增幅近6成。東南沿海三四線城市諸如茂名、湛江、陽(yáng)江、汕頭、清遠(yuǎn)等新房成交已顯著好于節(jié)前成交水平。

??基于此，預(yù)判后市，我們認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)仍處于“止跌企穩(wěn)”階段，2月一二手房成交同比預(yù)期保持正增長(zhǎng)，一線市場(chǎng)韌性猶存，市場(chǎng)熱度主要取決于推盤(pán)規(guī)模和樓盤(pán)素質(zhì)，杭州等城市二手房成交修復(fù)顯著好于新房，短期內(nèi)還將吸引剛需入市。對(duì)于東南沿海多數(shù)三四線城市而言，雖然新房成交較節(jié)前有了顯著增長(zhǎng)但與去年同期相比仍有差距，整體規(guī)模處于低位徘徊。