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??中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去經(jīng)歷了多個(gè)發(fā)展階段，在其中，2019年-2020年被普遍認(rèn)為是近年來(lái)樓市高點(diǎn)。

??2021年雖然行業(yè)規(guī)模再創(chuàng)新高，但全年由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，上半年商品房銷售規(guī)模曾一度創(chuàng)近5年新高，下半年隨著調(diào)控政策的持續(xù)收緊，整體市場(chǎng)開(kāi)始下行。

??2019年-2020年也是上海市場(chǎng)“打新”最火熱的年份之一，當(dāng)年最火的那些項(xiàng)目，如今房?jī)r(jià)是漲是跌？

??為此，我們梳理了2019年及2020年上海商品住宅全年銷售面積、金額排行前50的項(xiàng)目，剔除重復(fù)項(xiàng)目后，共得到130個(gè)項(xiàng)目。用這些項(xiàng)目當(dāng)年開(kāi)盤時(shí)的成交均價(jià)與近13個(gè)月二手房成交均價(jià)做對(duì)比。同時(shí)，為了避免個(gè)別房源波動(dòng)影響整體成交，再剔除成交房源數(shù)量小于10個(gè)的項(xiàng)目，最終得到109個(gè)項(xiàng)目數(shù)據(jù)（下稱“樣本項(xiàng)目”）。

??結(jié)果顯示，5年來(lái)樣本項(xiàng)目房?jī)r(jià)平均漲幅僅0.41%，但項(xiàng)目間差距較大，其中漲幅最高的項(xiàng)目漲幅超40%，跌幅最高的項(xiàng)目跌幅超30%。

??對(duì)樣本項(xiàng)目漲跌情況進(jìn)一步分析得到以下結(jié)論：

??1、均價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上項(xiàng)目幾乎沒(méi)有跌的，均價(jià)5萬(wàn)元/平方米以下項(xiàng)目是下跌“重災(zāi)區(qū)”。

??2、市區(qū)核心位置項(xiàng)目整體更保值，下跌項(xiàng)目中浦東及寶山項(xiàng)目數(shù)量最多。

??3、漲幅30%以上的項(xiàng)目集中在徐匯及浦東前灘，跌幅20%以上的項(xiàng)目大多位于金山、閔行、寶山、崇明、松江及臨港。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2019年至今，上海一二手房成交規(guī)模在經(jīng)歷了2020年及2021年的高位后，2022年明顯下滑，其中一手房成交規(guī)模較二手房成交規(guī)模下滑明顯。

??從成交均價(jià)來(lái)看，一手房受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，成交均價(jià)整體呈上漲趨勢(shì)，二手房則整體相對(duì)平穩(wěn)，2024年上海全年二手房成交均價(jià)40877元/平方米，較2019年上漲5.72%，較2020年全年上漲0.69%。

??對(duì)比樣本項(xiàng)目，2019年-2020年109個(gè)熱銷項(xiàng)目二手市場(chǎng)成交均價(jià)較開(kāi)盤均價(jià)平均漲0.41%，不及上海全市二手房2019年至今漲幅。

??從樣本項(xiàng)目上漲和下跌的項(xiàng)目個(gè)數(shù)來(lái)看，109個(gè)項(xiàng)目中，52個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)上漲，57個(gè)項(xiàng)目下跌，占比分別為47.7%和52.3%，下跌項(xiàng)目占比略高于上漲項(xiàng)目。

??雖然漲跌個(gè)數(shù)較為接近，但不同項(xiàng)目間差距較大。漲幅最高的項(xiàng)目漲幅超40%，如云錦東方、晶耀名邸等。跌幅最高的項(xiàng)目跌幅超30%，大多為郊遠(yuǎn)項(xiàng)目。

??進(jìn)一步分析樣本項(xiàng)目的漲跌情況，我們發(fā)現(xiàn)，上海市區(qū)核心位置項(xiàng)目整體更保值，雖然52個(gè)成交均價(jià)上漲的樣本項(xiàng)目基本各個(gè)區(qū)都有分布，但57個(gè)下跌項(xiàng)目全部位于非核心區(qū)域。

??其中浦東、寶山數(shù)量最多，都為9個(gè)，隨后是奉賢，達(dá)8個(gè)。

??從漲跌幅分布來(lái)看，跌幅5%以內(nèi)的項(xiàng)目占比最高，達(dá)19%，其次是漲幅5%-10%、10%-20%以及跌幅10%-20%的項(xiàng)目，都為13%。

??可以看到，房?jī)r(jià)上漲的樣本項(xiàng)目大部分漲幅集中在20%以內(nèi)，而下跌項(xiàng)目大部分跌幅集中在5%以內(nèi)及10-30%區(qū)間。

??聚焦到漲跌幅明顯較高的項(xiàng)目來(lái)看，其中漲幅超30%的項(xiàng)目主要位于徐匯及浦東前灘，這與近年來(lái)徐匯濱江及前灘規(guī)劃利好關(guān)聯(lián)度較高，從地理位置來(lái)看，徐匯濱江沿岸與前灘相互呼應(yīng)，僅一江之隔，近年來(lái)這兩個(gè)片區(qū)的整體房?jī)r(jià)一直較為堅(jiān)挺。

??與之相對(duì)的，跌幅明顯較高的項(xiàng)目大多位于郊遠(yuǎn)區(qū)域，樣本項(xiàng)目顯示，跌幅超20%的項(xiàng)目集中在金山、閔行、寶山、崇明、松江及浦東臨港。

??除了項(xiàng)目區(qū)位之外，均價(jià)同樣也呈現(xiàn)類似分布特征。樣本項(xiàng)目顯示，成交均價(jià)10萬(wàn)元/㎡以上項(xiàng)目基本都在上漲，且平均漲幅達(dá)18%，均價(jià)7-10萬(wàn)元/㎡區(qū)間項(xiàng)目大部分上漲小部分下跌，平均上漲10%，均價(jià)5-7萬(wàn)元/㎡項(xiàng)目上漲和下跌數(shù)量接近，平均上漲3.9%，而均價(jià)5萬(wàn)元/㎡以下項(xiàng)目大多下跌，平均跌幅達(dá)9.47%。

??從樣本項(xiàng)目漲跌情況可以看到，2019年-2020年上海全年銷售面積、金額排行前50的項(xiàng)目呈現(xiàn)均價(jià)越高漲幅越大的特征，尤其是核心區(qū)域整體表現(xiàn)更為優(yōu)異，同時(shí)均價(jià)較低且區(qū)位較偏遠(yuǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)下跌明顯。

??這主要與上海之前新房“限價(jià)”及“倒掛”有較大關(guān)聯(lián)。

??2015年至2016年全國(guó)房?jī)r(jià)普漲，2016年底，上海市房管部門開(kāi)始嚴(yán)控預(yù)售證審批、嚴(yán)控新房?jī)r(jià)格，在此之后項(xiàng)目預(yù)售證的取得難度增加。

??2017年7月，上海印發(fā)《關(guān)于貫徹商品住房項(xiàng)目銷售采取公證搖號(hào)排序有關(guān)問(wèn)題的實(shí)施意見(jiàn)》，上海市暫定在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控期間，開(kāi)盤銷售的預(yù)售和現(xiàn)售商品住房應(yīng)采取公證搖號(hào)排序，按序購(gòu)房。上海正式步入“公證搖號(hào)買房”時(shí)代。

??在“限價(jià)”及“一二手倒掛”等影響下，上海新房“打新”現(xiàn)象嚴(yán)重，尤其是核心區(qū)域出現(xiàn)了多個(gè)“網(wǎng)紅”項(xiàng)目，同時(shí)也將上海二手房成交規(guī)模及均價(jià)推到了2020年的高峰。

??2021年1月，上海發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（“滬十條”）。2月，上海新房搖號(hào)積分制正式落地實(shí)施。

??2021年3月，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》（“新滬七條”）發(fā)布，“對(duì)按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房，在購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓”。對(duì)上海積分購(gòu)房政策進(jìn)行了補(bǔ)漏。至此，若項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比例超過(guò)1.3:1，便會(huì)觸發(fā)5年限售規(guī)定。

??此后，上海新房市場(chǎng)多次集中開(kāi)盤，依然出現(xiàn)了不少“高分”熱盤。為了獲得入圍搖號(hào)的資格，“社保巨子”也成了上海新房市場(chǎng)的特殊名詞。

??2021年至今已有4年多的時(shí)間，進(jìn)入2026年，當(dāng)時(shí)觸發(fā)“5年限售規(guī)定”的項(xiàng)目也將陸續(xù)“解禁”，屆時(shí)也將有部分房源進(jìn)入二手房市場(chǎng)。

??從2019年-2020年樣本項(xiàng)目的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，這些項(xiàng)目目前在二手房市場(chǎng)的成交均價(jià)大都較前幾年高峰價(jià)格有所下降。部分曾經(jīng)耳熟能詳?shù)臒狳c(diǎn)項(xiàng)目的最終成交均價(jià)也與之前的預(yù)估均價(jià)有所差距。

??這主要還是因?yàn)樯虾Ｕw市場(chǎng)承壓，即使均價(jià)10萬(wàn)元/㎡以上的二手房，其成交均價(jià)高峰也在2022年，隨后逐年下降。

??綜合來(lái)看，2019年-2020年熱點(diǎn)樣本項(xiàng)目成交均價(jià)漲跌幅差距較大，呈現(xiàn)均價(jià)越高、區(qū)域越核心房?jī)r(jià)越堅(jiān)挺的趨勢(shì)。這也與目前上海中高端市場(chǎng)較熱，剛需及遠(yuǎn)郊區(qū)域項(xiàng)目偏涼的市場(chǎng)情況相呼應(yīng)。

??我們認(rèn)為，未來(lái)整體市場(chǎng)回歸市中心將成為一種趨勢(shì)，郊區(qū)局部熱門板塊競(jìng)爭(zhēng)將加劇，其他區(qū)域?qū)⑵毡槌袎骸?/p>

??對(duì)于2026年即將滿“5年限售規(guī)定”的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，未來(lái)將面對(duì)上海越來(lái)越“卷”的新房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，不同項(xiàng)目將拉開(kāi)明顯差距。