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??城市要更新，就關系到土地使用和規劃的調整。

??自然資源部總規劃師張兵表示，目前，自然資源部正在通過搭建交流平臺、加大宣傳力度等方式，總結推廣正在開展的43個低效用地再開發試點城市經驗，進一步完善規劃管控、用途管制、土地儲備、土地供應、不動產登記等全鏈條的政策機制，出臺更多實用有效的用地政策，來助力城市更新行動。

??“自然資源部立足職能，通過建立自然資源管理和國土空間規劃“一張圖”，加強存量資源資產調查，摸清數量、權屬和利用情況，并在“一張圖”上推動完善調查、登記、權益、規劃、用途管制、執法督查等全生命周期管理，暢通部門間數據共享，真正實現把資產管起來、讓資源用起來、讓城市活起來，全力支持好城市更新行動。”張兵說。

??同向發力破解政策難題

??在當前全國已經基本完成市縣國土空間總體規劃這個“1”的基礎上，積極聯合所有參與到城市更新行動各部門的力量，構建“1+N”的規劃工作格局，形成工作合力。積極支持各地編制城市更新專項規劃，指導落實總體規劃的戰略定位和空間布局，依法依規做好與詳細規劃的銜接。健全“定期體檢、五年一評估”制度，持續對自然、人文歷史等各類資源資產開發保護狀況進行動態監測預警，對法定規劃實施的狀況進行體檢評估，并加強信息共享，為經營主體提供高效的規劃服務。這其中要特別關注的是超大特大城市，規劃在空間上要發揮好對超大特大城市轉變發展方式的引領作用和促進作用，深化土地制度改革，強化政策實施保障，激發城市活力。

??第二方面，持續深化詳細規劃改革，適應存量時代城市更新發展的需要。提高要素精準保障能力和水平，“嚴控增量、盤活存量、優化結構、提升效率”，切實提高建設用地集約化程度，編制規劃的時候要盡可能高度重視研究清楚建什么房、誰來用、誰來買，特別要加強對存量盤活優化的機制研究。首先，指導地方以社區為基本單元，規劃統籌各類空間需求，打造宜居、宜業、宜游、宜學、宜養的全齡段友好社區，因地制宜制定好地方規劃標準。其次，指導地方在詳細規劃中做好資產配置方案，這是詳細規劃改革的一個新的內容，就是要求在編規劃的時候不光是一個形態的考慮，更重要的是要把資源資產的要素疊加進去。做好多種資產組合供應，實現資產保值增值，補齊公共服務設施和基礎設施的短板。最后，指導地方按需分層編制詳細規劃，先編制規劃單元的詳細規劃，傳導落實總體規劃的剛性要求，一些不能變的內容要層層傳導下去。在明確了經營主體的意向以后，再根據市場的需求來編制實施層面的詳細規劃，避免規劃的不合理和頻繁調整。

??“下一步，自然資源部將繼續加強部門融合，同向發力，積極配合好住房城鄉建設部，積極發現問題，及時破解政策難題，增強政策供給，為城市更新行動的落地貢獻應有力量。”張兵強調。

??抓規劃政策指引

??過去不到兩年時間，自然資源部連續發布了4份規劃政策指引，都是圍繞城市更新、城中村改造、老舊小區改造等問題，在這些政策中有三個政策價值取向，第一條是堅持民生公益，第二條是促進節約集約，第三條是充分尊重權益。基于這三個價值取向，優化核定容積率、鼓勵用地功能轉換兼容、推動空間復合利用、細化年限稅費地價計收規則、妥善解決歷史遺留問題等五個方面發布了一系列的指引，指導建立正負面清單制度，為地方指明完善政策的方向，留下探索空間。

??張兵表示，自然資源部重點從規劃提升資源資產價值、零星用地整合、容積率獎勵和土地復合利用等四個方面做好政策指導。

??在規劃提升資產價值政策方面。規劃政策指引要求各地在各類國土空間規劃的編制過程中，充分適應存量時代的城市發展需要，明確有利于城市更新的政策傳導路徑。鼓勵地方構建以城市國土空間總體規劃定目標定重點、專項規劃建路徑建機制、詳細規劃控指標定功能的三級規劃傳導機制，努力提升城市資產價值。

??在零星用地整合政策方面。我們知道，城市里有很多邊角地問題，規劃政策指引明確在老舊小區里及周邊零星用地，應當優先用于增加公共空間、公共服務設施和改善基礎設施，如涉及規劃調整的，應簡化程序辦理。除商業住宅用地以外的零星用地，經屬地自然資源部門論證，如果不具備單獨供地條件的，經過有批準權的人民政府批準后，可按照劃撥或者協議有償使用土地規定，依法依規確定土地使用權人。這樣可以用一種非常快捷、便利的程序獲得邊角地，改善小區設施水平。

??在容積率獎勵政策方面。規劃政策指引明確在規劃條件之外，對于多保留不可移動文物和歷史建筑、多無償移交政府的公共服務設施的這些公益性貢獻，可按貢獻的相應建筑面積給予補足。這些經營主體有這些作為，我們要激勵他，目的是讓他們能夠更多地在更新里面注重對這些不可移動文物和歷史建筑的保護，包括公共服務設施的改善。

??在土地復合利用政策方面。規劃政策指引提出在符合安全使用的各種國家標準前提下，推動城市更新的復合利用和節約利用，統籌地上和地下空間，復合利用土地的用途可按主用途確定。可以研究在公共綠地下，補充建設停車場。包括城市里面有一些廢舊鍋爐房，有的小區把它轉化成為老百姓的便民超市，都是非常好的轉化方式，我們要積極支持。